Folien

Um Zusammenhänge zu verstehen genügt es nicht, einfach nur Informationen anzuhäufen. Unsere Vortragsfolien sollen einem breiten Publikum Zusammenhänge klar machen – das ist fast schon so etwas wie eine Mission von bulwiengesa. Viele unserer Folien stellen wir kostenfrei zur Verfügung. Sie dürfen sie gerne verwenden, wenn Sie auf die Quelle verweisen.

Klassiker

Erschwinglichkeitsindex für Wohnimmobilien 

Mit dem Erschwinglichkeitsindex für Wohnimmobilien wurde RIWIS um ein Datum erweitert, das die Pro-Kopf-Belastung für den Wohneigentumserwerb in Deutschland beleuchtet. Lokale Märkte für Wohnimmobilien sind damit noch besser einschätzbar. Hierzu wird die Einkommensentwicklung mit der Kostenentwicklung für den Erwerb von Wohneigentum (Preise jeweils für Durchschnitt und Maximum) ins Verhältnis gesetzt. Nun lässt sich für jeden Standort die Pro-Kopf-Belastung für den Eigentumserwerb als x-faches des jährlichen verfügbaren Einkommens im Zeitreihenvergleich darstellen. Hinsichtlich einer Blasen-Diskussion veranschaulicht die neue Kennzahl, dass seit Mitte der 1990iger Jahre in den meisten Fällen die Einkommen stärker gewachsen sind als die Kosten von Wohneigentum. Ausnahmen bilden nur einige wenige Metropolen sowie beliebte Universitätsstädte.

Studentenwohnen wird erwachsen

Studentenapartments etablieren sich in Deutschland zunehmend als eigenständige Assetklasse mit professionellen Investmentstrukturen, Investoren und Betreibern. Im Zeitraum 2009 bis H1/2015 wurden in Deutschland Studentenapartmenthäuser für insgesamt 1,04 Mrd. Euro verkauft (ohne Grundstücksverkäufe und Verkäufe als Wohnungseigentum).

München, Berlin und Hamburg sind diejenigen Städte mit dem höchsten Besatz an fertiggestellten, in Bau befindlichen und geplanten Studentenwohnhäusern. Aber auch an kleineren Hochschulstandorten gibt es Städte mit einem relativ umfangreichen Bestand an Wohnraum für Studenten. Gleichwohl ist erkennbar, dass viele Wohnhäuser nicht mehr aktuellen Ansprüchen gerecht werden. In das „andere Ende“ des Angebotsmarkt investieren private Investoren, wie THE FIZZ (International Campus AG), Deutsche Real Estate Funds Advisor S.à r.l., Lambert Holding, Campus Viva Service GmbH, Youniq AG, i-live Holding GmbH und smartments student (GBI AG) mit teils sehr hochwertigen Angeboten in Form von Studentenapartments.

Lebensmittelmärkte in Deutschland – Verkaufsflächendichte und Flächenbedarf

Die Pro-Kopf-Verkaufsflächenausstattung ist ein weit verbreiteter Erstindikator zur überschlägigen Einschätzung von Wettbewerbsintensitäten. In der Nahversorgung kann er zuverlässig anhand der Netzdichte der einschlägigen Lebensmittelmärkte gebildet werden.

Gegenwärtig sind in Deutschland rund 33,7 Mio. qm Verkaufsfläche für Lebensmittelmärkte ab 400 qm am Markt, dies entspricht rund 0,42 qm je Einwohner (einschließlich der Flächen für Nonfood-Rand- und Aktionssortimente in Discountern und SB-Warenhäusern). Die Varianzen sind erheblich und reichen von nur wenig mehr als 0,3 qm/Einwohner in den Stadtstaaten mit knappen Flächenressourcen und um 0,5 qm/Einwohner in den Flächenländern Ostdeutschlands sowie in Schleswig-Holstein.

Die Neuentwicklung von Lebensmittelmärkten hält weiterhin an und entsprechend nimmt auch die Flächenausstattung noch zu; seit 2010 von rund 0,4 qm/Einwohner auf aktuell 0,42 qm. Gleichwohl ist unverkennbar, dass die Standortentwicklung zunehmend konsolidierenden Charakter erhält. Insbesondere die Discounter bringen derzeit forciert ihre Objekte auf Standardmaß – entweder durch den Ausbau vorhandener Objekte oder durch Neubau, wobei meist ein oder zwei ältere Märkte abgelöst werden.

Der Flächenanteil der Discounter liegt aktuell bei rund 37 %, in Ostdeutschland zuweilen auch bis 50 %. Die kleinflächigen Supermärkte <800 qm, welche eigentlich den "Standardtyp" der wohnortnahen Versorgung repräsentieren sollen, kommen bundesweit lediglich auf einen Flächenanteil von 5 - 6 %. Nur in ländlich strukturierten Räumen sowie in den großen Städten fällt er gelegentlich überproportional aus. Während in dünn besiedelten ländlichen Räumen zuweilen die Tragfähigkeit für Vollsortimenter fehlt, begünstigen hohe Grundstücks- und Mietpreise sowie knappe Flächen in den hochverdichteten Quartieren der großen Städte weiterhin Kleinflächen. Die Kleinfläche ist dort beileibe nicht auf dem Rückzug, sondern erlebt in den gewachsenen Geschäftsquartieren durchaus eine Renaissance. Neben Biomärkten sind auch urbane Konzepte wie Temma (Rewe) treibende Formate. Dies darf jedoch nicht mit der Regel-Nahversorgung in den Stadtteillagen sowie in kleineren und mittleren Städten gleichgesetzt werden. Sie basiert auf dem Lebensmittel-Vollsortimenter und der bereits seit vielen Jahren grundsätzlich großflächig. 
Als Benchmark für den Flächenbedarf kann bei Standard-Vollsortimentern ein Sortimentsumfang von 15-20.000 Artikeln sowie eine Warendichte von 10 – 12 Artikeln je qm Verkaufsfläche gelten. Daraus ergeben sich je nach Konzept und Standort typische VKF von ca. 1.250 bis 2.000 qm.

Discounter platzieren ihre Waren meist flächenextensiver. Benchmarks sind hier rund 1,5 - 2 Artikel/qm VKF bei 1.200 bis 3.000 Artikeln, mithin typische VKF von 800 bis 1.100 qm, bei Aldi und Lidl bis 1.400 qm – Tendenz hier steigend.

Marktattraktivität deutscher Städte für Hotelbetriebe – Wer hat die Nase vorn?

Der Tourismus in Deutschland wächst unverändert stark. Dies treibt den Bau neuer Hotels voran und lockt Investoren an. Auch 2015 zeichnen sich sowohl bei den Übernachtungszahlen als auch beim Projektentwicklungs- und beim Transaktionsvolumen in Deutschland neue Rekordwerte ab. Da stellt sich die Frage, wie attraktiv die deutschen großen A-Städte für Hotelbau-/Investitionsvorhaben tatsächlich sind und welche B- und C-Standorte gute Bedingungen für Hotelbetriebe aufweisen.

Die bulwiengesa AG hat deshalb die Marktattraktivität deutscher Städte für Hotelbetriebe untersucht (bg-Hotelmarkt-Ranking). Dabei wurden verschiedene Parameter der vergangenen fünf Jahre von über 3.000 Städten und Gemeinden ausgewertet, gescort und nach Städten gefiltert, die mindestens 200.000 Gästeübernachtungen pro Jahr aufweisen. So finden sich neben den sieben deutschen A-Städten diverse B- und C-Städte, die attraktiv für Hotelansiedlungen sind.

Die Spitze des Rankings teilen sich die Städte Hamburg und Berlin, die beide in den letzten Jahren hohe touristische Zuwächse generierten und damit eine kontinuierliche Verbesserung der Bettenauslastung erreichten. Die Attraktivität beider Städte spiegelt sich auch im Hotelprojektentwicklungsvolumen wider, das – wie die im Mai erschienene Projektentwicklerstudie der bulwiengesa zeigt – auch 2015 auf einem hohen Level liegt.

Platz 2 im bg-Hotelmarkt-Ranking belegen die Metropolen München, Frankfurt a. M. und Düsseldorf, die ebenfalls hohe Übernachtungsvolumina erzielen (München sogar mehr als Hamburg), die aber vor allem mit ihrer Wirtschaftskraft punkten und damit viele Geschäftstouristen anlocken.

Noch vor Städten wie Köln und Dresden folgen auf Platz 3 die Städte Leipzig, Bamberg, Rostock und Hannover. Attraktive Marktbedingungen für die Hotellerie wurden auch bei weiteren 21 Städten nachgewiesen, die die Gruppe der viertplatzierten bilden. Dazu zählen sowohl die Großstädte Stuttgart, Köln, Dresden und Nürnberg als auch die Universitätsstädte Mannheim, Münster und Heidelberg sowie die Wirtschaftsstandorte Wolfsburg und Erlangen.

Das Ranking macht deutlich, dass es sich lohnt, auch außerhalb der Metropolen nach Hotelstandorten im Bestand oder für den Bau neuer Projekte Ausschau zu halten.

Über­nah­me­fie­ber steigt weiter

Der Konzentrationsprozess in der deutschen Wohnungswirtschaft setzt sich weiter und scheinbar immer schneller fort. Nachdem An­fang 2015 mit dem Kauf der GAG­FAH durch die Deut­sche An­ning­ton Im­mo­bi­li­en SE der größ­te Woh­nungs­kon­zern Deutsch­lands entstand, ist der Wachstumshunger noch nicht gestillt. Kaum sechs Monate später schluckte die Annington für fast zwei Milliarden Euro die SÜDEWO Gruppe mit rund 20.000 Wohnungen in Baden-Württemberg.

Selfstorage: B-Lagen werden immer beliebter

Selfstorage-Flächen haben in den vergangenen Jahren eine rasante Marktdynamik erfahren. Allein in den letzten zehn Jahren ist die Fläche (Premiumfläche plus sonstige Fläche) um 184 % (11,0 % p. a.) gewachsen, auch wenn die Entwicklung zuletzt etwas an Dynamik verloren hat. Auch die Anzahl der Angebote vor Ort (Premiumanbieter plus sonstige Anbieter) ist um gut 246 % gewachsen (13,2 % p. a.). Auch hier hat die Geschwindigkeit etwas abgenommen. Auffallend ist in jedem Fall, dass viel mehr Einzelanbieter den Markt betreten und diese zunehmend die B- und C-Städte erschließen, während die großen Kettenbetriebe nach wie vor die A-Standorte als Expansionsziel haben.

Selfstorage als Dienstleistung ist in Deutschland damit den Kinderschuhen entwachsen und hat sich erfolgreich am Markt positioniert. Die Frage bleibt: Kann es nun auch den Investmentmarkt bereichern?

Marktregulierung ist nicht die Lösung für den angespannten Hamburger Wohnungsmarkt. Nur Bauen hilft!

„Wucher“, „Unverschämtheit“, „die hässliche Fratze der Gier“. Das sind Zitate, mit denen sich Projektentwickler im Zuge steigender Mieten in deutschen Großstädten auseinandersetzen müssen. Richtig ist dabei, dass die Preise gestiegen sind. Falsch ist, dass dies lediglich der Ausdruck von Gier und Maßlosigkeit sei. Vielmehr wird beispielhaft in der Langzeitbetrachtung vergangener Wohnungsbauzyklen Hamburgs deutlich, dass der gerade in Schwung gekommene Wohnungsbau viel zu spät angelaufen ist. Die damit einhergehende Angebotsverknappung in den zentralen Lagen hat das Preisniveau beflügelt. Um solche Entwicklungen zu dämpfen, half in der Vergangenheit und hilft auch jetzt vor allem eins: Bauen! Die derzeit diskutierten staatlichen Preisregulierungen wirken in diesem Zusammenhang kontraproduktiv. Sie können dazu führen, dass das Investoreninteresse an Mietwohnungen abnimmt und die geschaffenen Anreize für mehr Wohnungsbau konterkariert werden. Vor allem für Großstädte mit prognostiziert zunehmenden Einwohnerzahlen wäre dies fatal. 

Generation 60+ gewinnt quantitativ an Bedeutung

Der Anteil der Haushalte, in denen mindestens eine Person älter als 60 Jahre ist, wird von derzeit 35 % (14,2 Mio.) bis zum Jahre 2025 auf 42 % (17,2 Mio.) steigen. Die Generation 60+ gewinnt nicht nur quantitativ an Bedeutung, dieses Wachstum erfordert eine differenzierte Betrachtung der Wohnbedürfnisse je nach Lebensphase der Senioren. Heute und auch in Zukunft wird der überwiegende Teil der Senioren in der eigenen Wohnung bleiben. Die Herausforderung an die Wohnungswirtschaft und das Netz sozialer Dienste ist es, diese Nachfrage durch entsprechende Angebote adäquat zu bedienen. Das Ansteigen der Pflegebedürftigkeit in den relevanten Alterskohorten erfordert einen weiteren Ausbau der ambulanten und stationären Pflegeangebote.

Studentenapartments: Investoren und Betreiber positionieren sich

Studentenapartments etablieren sich in Deutschland zunehmend als eigenständige Assetklasse mit professionellen Investmentstrukturen, Investoren und Betreibern. Die seit 2009 stark gestiegene Investmentaktivität zeigt, dass auch in Deutschland das Studentische Wohnen zunehmend als rentables Investmentprodukt angesehen wird.

Big ist chic: Mietanstieg besonders stark in den Metropolen

Infolge eines starken Zuzugs vor allem von jungen, in Ausbildung befindlichen Menschen aus dem In- und Ausland hat sich die Nachfrage noch Wohnraum in den sieben großen A-Städten in Deutschland in den letzten Jahren deutlich erhöht. Bei gleichzeitig sehr geringer Neubautätigkeit zogen die Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestandssegment erheblich an. Die Entwicklung in den Metropolen verlief dabei dynamischer als den mittelgroßen B- und C-Städten sowie vor allem in den kleinen D-Städten.