Hohe Nachfrage, gebremster Neubau: Der Micro-Living-Atlas 2026 von bulwiengesa und BelForm untersucht Bestand, Projektpipeline und Angebotslücken in den sieben deutschen A-Städten.
Wie gut deckt das Angebot an Micro-Apartments den Bedarf in Deutschlands größten Immobilienmärkten? Der auf der EXPO REAL vorgestellte Micro-Living-Atlas 2026 verbindet eine Erhebung auf Objektebene mit einer modellgestützten Nachfrageanalyse. Untersucht werden Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.
bulwiengesa hat dafür Bestand und Projektpipeline seit 2010 bis zum Planungshorizont 2030 erfasst – getrennt nach wohnwirtschaftlichen Micro-Apartments und gewerblichen Serviced Apartments. BelForm stellt dem Angebot ein Nachfragemodell auf Basis amtlicher Zuzugsdaten gegenüber. Die daraus ermittelten Angebotslücken beziehen sich auf wohnwirtschaftliche Micro-Apartments.
Große Angebotslücken trotz gewachsenem Bestand
Seit 2010 sind in den sieben A-Städten rund 72.700 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments entstanden. Dennoch zeigt die Modellrechnung erhebliche Angebotslücken: In sechs Städten fehlen zusammen rund 73.500 Apartments. Für Frankfurt am Main ergibt sich je nach Modellannahme eine zusätzliche Lücke zwischen rund 400 und 4.700 Einheiten.
Die Unterschiede zwischen den Standorten sind deutlich. Berlin verfügt über den größten Bestand und weist zugleich mit rund 30.400 fehlenden Apartments die größte rechnerische Angebotslücke auf. In Köln und Düsseldorf deckt der erfasste Bestand jeweils nur etwa ein Drittel der modellierten Nachfrage.
Die Pipeline reicht nicht aus
Gleichzeitig verliert der Neubau an Dynamik: 2025 halbierten sich die Fertigstellungen wohnwirtschaftlicher Micro-Apartments gegenüber dem Vorjahr. Die im Modell gewichtete Pipeline bis 2030 deckt in den sechs Städten außerhalb Frankfurts lediglich rund 18 Prozent der heutigen Angebotslücke.
Der Atlas bietet damit eine Grundlage, um Marktpotenziale und Unterschiede zwischen den Städten einzuordnen. Die Ergebnisse hängen von den offengelegten Modellannahmen ab. Für die Bewertung eines konkreten Projekts bleiben Mikrostandort, Zielgruppe, Apartmentmix und Preisniveau entscheidend.
Die vollständige Studie mit Städteprofilen, Grafiken und Erläuterungen zur Methodik ist kostenfrei bei BelForm erhältlich.
