Zeitenwende in der Immobilienbranche?
Wohl kaum jemand hat damit gerechnet, dass wir nach der wirtschaftlichen und geopolitischen Zäsur im Frühjahr 2022 das Jahr ohne große Rezession beenden. Aber ist Deutschland wirtschaftlich noch so kraftvoll, wie es in vielen Augen noch erscheint? Eine volkswirtschaftliche Einschätzung und immobilienwirtschaftlicher Ausblick. Gerade meldet das statistische Bundesamt ein Wachstum von 1,8 % für 2022. Auch die Vorzeichen für das Jahr 2023 stehen recht gut. Das Konsumklima erholt sich seit letztem Oktober kontinuierlich. Aber ist es wirklich so? Ist Deutschland wirtschaftlich noch so kraftvoll, wie es in vielen Augen noch erscheint? Mitnichten. Die Bundesregierung hat Entlastungspakete inkl. Strom- und Gaspreisbremse von max. 225 Mrd. EUR verabschiedet, verteilt bis 2024. Eine Hilfe für Viele, ohne Frage. Und der inflationsbedingte Kaufkraftverlust kann u.U. durch Umwandlung von Sparguthaben in Konsum und zusätzlichen Konsum von einer Million Zugewanderten aus der Ukraine ausgeglichen werden. Die strukturellen Probleme bleiben jedoch bestehen. Inzwischen hat Deutschland seit der Finanzkrise 2008 1,7 Billionen EUR in Sondervermögen angehäuft. Nach dem Corona-Fonds, an dem Deutschland mit 177 Mrd. EUR beteiligt ist, kommen nun noch 100 Mrd. EUR für die Bundeswehr dazu. Das wird wohl auch nicht das letzte Wort sein. Ebenso trifft „die Wirtschaft“ – Unternehmen genauso wie Verbraucher – die Entwertung aller Ansprüche wie Gehälter, Sparguthaben, Lebensversicherungsverträge, Mietverträge ohne Indexklauseln etc., die vom Jahresbeginn 2021 bis Oktober 2022 ganze 12 % betrug. Betroffen sind auch die Forderungen aus sogenannten Target-Krediten – vereinfacht: zwischenstaatliche Kredite – der Deutschen Bundesbank in Höhe von 1,23 Billionen Euro; der Verlust hieraus beträgt alleine 148 Milliarden Euro. Die Inflation kam, um zu bleiben – und weitere Verluste drohen. Vor diesem Hintergrund muss die von vielen Politikern und Experten postulierte Zeitenwende zu einer ökonomischen, politischen und strukturellen Veränderung führen: Steuerpolitisch wird es Zeit, die Umverteilung von oben nach unten zu stärken und eine gerechtere Versteuerung der Einkommen zu etablieren. Von einer Stärkung der breiten Kaufkraft profitieren letztlich alle. Energiepolitisch ist es schwer verständlich, dass Deutschland die Verantwortung nicht angemessen wahrnimmt. Weder werden erneuerbare Energien so vorangetrieben, wie es die Umstände erfordern, noch die vorhandenen Energieträger entsprechend genutzt. Auch die Digitalisierung kommt nicht recht voran. Das betrifft nicht nur die Haushalte und Unternehmen auf dem Land, sondern geht tief in die Forschung und Produktion. Und dass die Abhängigkeit von China Probleme bereitet und bereiten wird, ist mittlerweile Konsens. Müssen wir nun mit hängendem Kopf ins Jahr starten? Die Antwort ist wie oben: mitnichten. Wir können auf einen gut funktionierenden Mittelstand mit einer sehr diversifizierten Wirtschaftsstruktur zurückgreifen. Hier gilt es zu fördern, anstatt weitere bürokratische Hürden aufzubauen. Das Land ist intelligent. Das muss so bleiben, bedeutet aber die Umlenkung von Ressourcen in Bildung und Gesellschaft. Dazu gehört eine aktive Einwanderungspolitik – alleine können wir es nicht schaffen. Innovationen müssen aufgegriffen werden. Biontech ist ein gutes, bekanntes Beispiel. Es gibt weitere aus der Medizin und Umwelttechnik. Was heißt diese Zeitenwende für unsere Branche? Wie oben gesagt ist die Inflation gekommen, um zu bleiben. Gleiches gilt für die Zinsen. Insofern verlassen wir eine Dekade (bzw. zwei Dekaden mit einer kurzen Unterbrechung) mit einer Sonderkonjunktur für die Immobilienwirtschaft. Auch wenn viele sagen, dass wir uns jetzt neu orientieren müssen, müssen wir uns nur daran erinnern, wie es war mit Inflation und Zinsen. Wie damals wird auch heute wieder die Qualität der Projekte in den Vordergrund gerückt. Die immobilienwirtschaftliche Nachhaltigkeit wird bei Projektentwicklung und Ankauf als Beurteilungskriterium wichtiger als prospektive Wertsteigerung. Was gesamtwirtschaftlich gilt, trifft jedoch auch auf die Immobilienwirtschaft zu: Energetische Herausforderungen müssen bewältigt werden, Bürokratisierung im Sinne von Bauvorschriften müssen „entkernt“ werden, und digitale Prozesse in der Projektentwicklung und beim Bau sind Voraussetzung für eine funktionierende Immobilienwirtschaft. Dieser Wandel wird alle Unternehmen beschäftigen und Konsequenzen für interne Abläufe und Qualifikation haben. Darüber hinaus werden neue Wege beschritten werden müssen, um steigende Energiepreise zu kompensieren und zukünftige Kriterien für ESG erfüllen zu können. Alles in allem wird die nächste Dekade dem Immobilienbestand und dem Assetmanagement gewidmet, mit den erwähnten Konsequenzen für Bauvorschriften (die in der Regel eher für den Neubau als für den Bestand entwickelt wurden), Prozesse und natürlich auch für die Qualifizierung der Mitarbeitenden. Ansprechpartner: Ralf-Peter Koschny, Vorstand, koschny@bulwiengesa.de
Projektentwicklungen: Wenig in Planung, vieles verzögert
Bei den Projektentwicklern ist die Krise nun deutlich sichtbar angekommen. Der Markt in den sieben A-Städten schrumpft, vor allem die klassischen Projektentwickler ziehen sich hier zurück. Erheblich betroffen sind ausgerechnet Wohnprojekte. Und: Viele Projekte werden später fertig als geplant. Das gesamte Projektentwicklungsvolumen der sieben deutschen A-Städte schrumpft im Vergleich zu 2022 um 5,7 %. Erheblich vom Rückgang betroffen sind Wohnprojektentwicklungen mit -7,4 % oder 1,6 Mio. Quadratmetern. Das Segment Büro hingegen schrumpft „nur“ um 5,3 % gegenüber der Vorjahresauswertung. Der Rückgang ist vor allem im sogenannten Trading Development zu verzeichnen, also den klassischen Projektentwicklungen zum Verkaufszweck. Mit einem Gesamtminus von 8,8 Prozent ist das der stärkste je gemessene Rückgang. Die Projektentwicklungen für die Eigennutzung oder Bestandshaltung – Investor Developments – wirken derzeit eher stabilisierend für den Markt. Dort beträgt der Rückgang 2,0 %. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Auswertung der Projektentwicklungsaktivitäten in den A-Städten im Analysetool Development Monitor. Die Ergebnisse haben wir am 16.5.23 in einer Pressekonferenz vorgestellt. Mit der Auswertung wird die bereits 17 Jahre lange Zeitreihe fortgesetzt, die von bulwiengesa mit der Projektentwicklerstudie begonnen und die nun zum Development Monitor weiterentwickelt wurde. Für die aktuelle Analyse wurden fertiggestellte Projekte sowie Projekte in Bau und in Planung zwischen 2020 bis 2027 ausgewertet. Der Markt ächzt, und alle Akteure spüren seit längerem den Rückgang. Nun können wir ihn deutlich an den Zahlen ablesen. Die skeptischen Ertragserwartungen der Projektentwickler zeigen sich vor allem am Einbruch der Planungen: Diese gehen insgesamt um 7,8 Prozent gegenüber 2022 zurück. Zumindest dämpft das die Gefahr, dass bei nachlassender Nachfrage zu viel gebaut wird. Außerdem werden so dringend benötigte Ressourcen frei für die unumgängliche Bestandssanierung. Fig.: Total project volume in the seven A-cities, analysis years 2010 – 2023, in million sqm. Source: Development Monitor, bulwiengesa AG, as at 12.5.2023 Verzögerungen Auch das derzeit viel diskutierte Thema „Verzögerungen der Projekte“ hat nun eine Zahlenbasis: Die Auswertung der konkreten Projekte im Development Monitor zeigt, dass gut 23 % aller Flächen später fertig werden, als noch zu Ende 2022 geplant. Die meisten Verzögerungen sehen wir bei Büroprojekten, die wenigsten bei Logistikprojekten. Bei Logistikimmobilien gehen die Developer auch künftig von einer hohen Nachfrage aus, bei Büros ist das anscheinend nicht der Fall. Interessant ist die Betrachtung nach Geschäftsmodell: In Berlin beispielsweise verzögern sich nur 16 % der Investor-Development-Projekte, aber 28 % der Trading Developments. Die klassischen Projektentwickler sind stärker von der Marktentwicklung abhängig und tragen ein höheres Risiko. Fig.: Project completions: Planned vs. actual (evaluation by sqm). Source: Development Monitor, bulwiengesa AG, as of 12.5.2023 Büromarkt Geht den Trading Developern die Luft aus? Deren Büroprojektvolumen in den A-Städten sinkt um 560.000 Quadratmetern bzw. 7,1 Prozent und liegt nun bei 7,3 Mio. Quadratmetern. Damit ist der Rückgang zwar kleiner als im Wohn-Segment. Aber: Besonders ins Gewicht fällt der enorm hohe Planungsrückgang von -22,3 Prozent. Vielen ist derzeit nicht nach großen Büro-Neuplanungen zumute: Homeoffice und nun die schwächelnde Konjunktur sorgen für große Skepsis, die Objekte wirtschaftlich sinnvoll an den Markt zu bringen. Der größte absolute (-488.000 Quadratmeter) und mit 20 Prozent auch relative Rückgang wird übrigens in München verzeichnet, auch weil hier einige größere Areale wie das Werksviertel mittlerweile bebaut sind und aus den Betrachtungen ausscheiden. Wohnen 20,4 Mio. qm Wohn-Projektfläche in den A-Städten entsprechen einem Rückgang von -1,6 Mio. Quadratmetern im Vergleich zur Vorjahresauswertung (-7,4 Prozent). Aber: Der Rückgang ist kein neues Phänomen, sondern bereits seit einigen Jahren festzustellen. Schon vor Corona und aktueller Krise führten die hohen Grundstückspreise und Baukosten, politische Restriktionen und ein Ausweichen auf kleinere Städte oder das Umland der A-Städte zu einem kontinuierlichen Sinken. Zuletzt im Plus lagen Wohnprojektentwicklungen im Jahr 2019. Allein in Berlin gehen die Projektflächen um 790.000 Quadratmeter zurück. Auch in Düsseldorf und Hamburg ist der Rückgang im Vergleich zum letzten Analysejahr gewaltig (beide rund -15 %). Außer in Köln (+1 %) sinken die Wohnprojektflächen in allen A-Städten. Den Wohnungsbau am Laufen halten derzeit noch die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften, während sich Trader Developer deutlich stärker aus den Metropolen zurückziehen. Ausgerechnet in den Metropolen, wo die Wohnungsnot am größten ist, schläft die Bautätigkeit nun vollends ein. Ohne Beschleunigung der Verfahren und zumindest temporäre finanzielle Förderung von Wohnungsbau werden wir das Problem nicht lösen. Handel und Hotel Trotz wieder anziehender Übernachtungszahlen in den Städten hat die Hotellerie noch nicht aus der Krise herausgefunden, die die coronabedingten Lockdowns ausgelöst haben. Erheblich rückläufige Planungsvolumina dominieren die Entwicklung im Hotelsegment. Bereits seit 2020 geht die Kurve bei Fertigstellungen, Planungen und Projekten in Bau kontinuierlich zurück. Umso erstaunlicher ist, dass sich das Volumen der Handels-Projektentwicklungen stabil zeigt. Zu beachten ist jedoch, dass hier auch die Sanierungen und Umgestaltungen von Handelsflächen mit hineinfallen. Diese Entwicklung ist nicht mit einem Nettoflächenzuwachs an Verkaufsflächen gleichzusetzen. Nimmt man das leicht ansteigende Planungsvolumen als Maßstab für die künftige Geschäftserwartung, kann man den Akteuren verhaltenen Optimismus unterstellen. Allerdings sind beide Segmente auch von Verzögerungen betroffen: Rund jedes vierte Hotel- und Handels-Projekt wird später fertig als noch Ende 2022 geplant. Fig.: Project area by development status in German A-cities, study years 2016 to 2023, in million sqm. Source: Development Monitor, bulwiengesa AG, as at 12.5.2023 Hinweis: Wer was wo wieviel baut, gestern, heute und in Zukunft, wer im Ranking vorn liegt – durch deutschlandweit über 20.000 Projektentwicklungen, die aktuell in unserem Development Monitor verzeichnet sind, können wir uns ein gutes Bild machen. Der Development Monitor und die Developer Profiles (kostenfrei) können über einen RIWIS-Zugang genutzt werden. Bei Interesse oder Fragen schreiben Sie uns gerne. Ansprechpartner: Felix Embacher, Head of Research & Data Science, embacher@bulwiengesa.de, und Max Witte, Consultant im Bereich Daten/RIWIS, witte@bulwiengesa.de
„Im Bestand zu bleiben ist weniger Verschwendung“
In einem gemeinsamen Webinar mit Union Investment haben unterschiedliche Akteure diskutiert: Wann machen Transformationsprojekte Sinn? Denn allen ist klar, dass niemand nur noch auf Neubau setzen kann. Aber die Hürden bereiten Kopfzerbrechen. Zu dem Webinar von Union Investment und bulwiengesa waren fünf erfahrene Akteure nach Hamburg eingeladen, aus unterschiedlichen Perspektiven zu diskutieren. Das Thema brennt vielen unter den Nägeln, mehr als 1.200 Interessierte hatten sich angemeldet. Moderiert wurde der Livestream von Henrike Waldburg, Head of Investment Management Global bei Union Investment Real Estate GmbH. Im Panel diskutierten: Transformationsimmobilien sind Bestandsimmobilien, die eine wesentliche Veränderung ihrer Gebäude und Nutzungsstruktur erfahren haben – als Alternative zu Abriss und Neubau. Eine neue Erscheinung sei das Thema Transformationsimmobilien jedoch nicht, so Felix Embacher von bulwiengesa in seinem kompakten Einführungsvortrag, habe aber unter dem aktuellen Druck stark an Bedeutung gewonnen. Felix Embacher verantwortet auch die zweite gemeinsame Studie zu Transformationsimmobilien. Bereits für die erste Studie aus dem Jahr 2021 wurden Kriterien für Arten von Transformation definiert. Interessant: Wohnungen sind nie der Ausgangspunkt für Transformationen; überwiegend sind es nicht mehr zeitgemäße oder unrentable Einzelhandels- und Büroimmobilien, die transformiert und in andere Nutzungen überführt werden, häufig mit Mixed-Use-Konzepten. Der wirtschaftliche Aspekt einer Transformation ist zentral. Auch Andreas Tied, IBB, bekräftigt die aktuelle Relevanz: „Vor einem Jahr noch war die Notwendigkeit einer Transformation vielen nicht bewusst. Aber heute wissen große Eigentümer, worum es geht.“ Das Thema ESG ist von der EU getrieben, Banken wiederum haben eine wichtige Steuerungsfunktion. „Die große Frage ist: Welchen Businessplan kann man in welchem Zeitraum umsetzen?“ Das Problem: Es fehlen Daten, beispielsweise Verbrauchswerte. Dr. Thorsten Bischoff nimmt zunächst die Immobilien und ihr jeweiliges Nutzungskonzept in Augenschein. In Braunschweig hat VALUES beispielsweise eine alte Hertie-Immobilie erst in ein Shoppingcenter, später in ein Geschäftshaus umgewandelt. „Das Ziel ist doch, dass die Bestände 100 Jahre halten.“ Dafür sei die Betrachtung des Tragwerks, der Belichtung vor allem bei geplanten Wohnfunktionen und ganz allgemein der Nutzerbedürfnisse elementar. Wo bleibt die Umbauordnung? „Egal was wir umbauen, wir müssen uns an der Neubauordnung orientieren“, beklagt Projektentwickler Michael Ehret. „Es gibt keine Umbauordnung“. Sämtliche Regularien haben nach wie vor einen Neubau-Fokus, obwohl Umbau nachweislich ökologisch sinnvoller ist. Generell würden wir uns zu viel mit den Immobilien und zu wenig mit dem Nutzer beschäftigen. Wenn jemand dann mal jenseits von DIN-Normen baue, sei er in der Haftung. Auch das müsse man ändern. Der Teufel steckt für viele Projektentwickler in den Details der Bauordnungen. Andreas Deilmann berichtet aus NRW, wo in Neubauwohnungen sämtliche Bäder barrierefrei geplant werden müssen. Oder in Essen, wo jede Neubau-Wohnung zwei Quadratmeter Abstellraum brauche. Beides verteuere natürlich enorm, weil der Platzbedarf höher ist. Auch über die Stellplätze und eine Ablöse, findet wiederum Dr. Thorsten Bischoff, müsse man diskutieren. Und wie reagieren Städte auf neue Projektideen? Zumindest Andreas Deilmann fühlt sich mit offenen Armen empfangen. Seine Planungsgesellschaft hat ihren Schwerpunkt im Ruhrgebiet. Aktuell geht er ein Projekt – übrigens von Union Investment übernommen – in Dortmund an, ein Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1953, das nicht mehr dem gängigen Marktstandard entspricht. Mit einem neuen Nutzungskonzept, Wohnungen in den Obergeschossen und Gastronomie im Erdgeschoss, soll die Innenstadt auch abends belebt werden. „Diese Mischung soll wieder zurück in die Städte“, so Andreas Deilmann, „das unterstützt die Politik natürlich.“ Aber man müsse es natürlich auch langfristig finanzieren. Dafür sei die Unterstützung der KfW erforderlich. Selbst zu transformieren sei etwas anderes, als an einen Investor zu verkaufen. Leider änderten die Förderprogramme sich laufend oder seien schnell ausgeschöpft. Vierklang aus Förderprodukten, Vermietern, Mietern und Bauindustrie Die Förderlandschaft ist differenziert, mit KfW, BAFA oder den Landesförderinstituten wie der IBB. Lokale Förderinstitute mit Marktkenntnis können dazu beitragen, sowohl Finanzierung als auch Tragfähigkeit von Transformationsprojekten zu optimieren, auch für die Mieter. Andreas Tied hat Verständnis für die Forderung der Branche nach mehr Unterstützung: „Klar, Förderprogramme sind nie genug. Wir brauchen langlebige Förderungen mit Konstanz über eine längere Zeit. Projektentwickler müssen planen können.“ Aber die Bedingungen verändern sich kontinuierlich, etwa durch mehr Homeoffice oder die Umbrüche im Einzelhandel. Und: „Allein durch staatliche Förderungen wird die Transformation nicht gelingen.“ Man brauche einen Vierklang aus Förderprodukten, Vermietern, Mietern und Bauindustrie. „Wenn alle meckern und trotzdem was machen, dann hat man eine gute Förderung hinbekommen“, sagt er augenzinkernd. Einen Qualitätswettbewerb, nicht einen Preiswettbewerb, und entsprechend zeitgemäßere Ausschreibungen, das wünscht sich Michael Ehret. „Wir dürfen nicht in einem 1990er-Denkschema verharren“. Gerade transformiert ehret+klein das Kesselhaus in München zu einem Bürogebäude; im Betrieb der Immobilie würden die DIN-Normen gebrochen, weil man nicht noch mehr High-Tech wolle. „Mehr Verzicht, mehr Low-Tech – brauchen wir denn im ganzen Gebäude die gleiche Klimazone?“, so sein Statement. Ein smartes Gebäude sei nicht zwangsläufig durch mehr High-Tech gewährleistet. Einig sind sich alle Akteure, dass Transformation auch eine riesige Kommunikationsaufgabe ist. Dr. Thorsten Bischoff bringt es auf den Punkt: „Unsere Aufgabe ist es, alle zu motivieren, ein gutes Projekt zu machen.“ Zunächst zu definieren, was ein gutes Projekt ist, ist eine gemeinsame Aufgabe. Sein Unternehmen, die VALUES, hat für ein Projekt in Osnabrück mit der Universität als künftigem Nutzer gleich mit dieser zusammen die Baubeschreibung abgestimmt. „So hat der Kunde einen Mehrwert und identifiziert sich mit der Immobilie.“ Auch Michael Ehret sieht die Beratungsaufgabe bei sich: „Denn der einzige, der in der Kette keine Ausbildung hat, ist der Bauherr. Den müssen wir beraten“. Hohe Kosten ermöglichen nicht zwangsläufig hohe Mieteinnahmen, erst recht nicht in Zeiten kriselnder Märkte. Zumal – so ein Ergebnis der Befragung für die letzte Studie – die Akteure äußerst kostensensibel sind, oberhalb von 20 % Kostenunsicherheit sind nur 6 % der Befragten bereit, diese zu akzeptieren. Alternative Lösungen müssen also her. Michael Ehret: „Bei Bestandsoptimierung stellen wir immer die Frage: Kriege ich mehr Miete? Nein. Besser ist die Frage: Wie kann ich die Quadratmeter besser ausnutzen? Warum kann nicht der Besprechungsraum in der Anwaltskanzlei morgens als Yogastudio genutzt werden?“ Multicodierung optimiert die Miete, findet er. Langfristige Investoren müssten ihren Renditebegriff schärfen, die bloße Betrachtung von Kosten und Einnahmen greife mitunter zu kurz und schließe andere Wirkungen aus. Michael Ehret ist überzeugt: „Der Begriff der Stadtrendite wird wieder wichtiger werden“. Fazit In der
Was baut Deutschland? Fragen und Antworten aus unserem Webinar
Einige Fragen aus dem Zuhörerkreis konnten im Webinar beantwortet werden, einige blieben in Teilen offen. Hier unsere Antworten – und fragen Sie gerne nach. In welchem Intervall wird der Monitor upgedatet? Die Daten im Development Monitor werden monatlich aktualisiert. Gibt es besondere Unterschiede zwischen den Assetklassen? Herkunft der Developer oder Anzahl der Mitarbeiter pro Developer? Kurzum, bilden sich bestimmte Cluster? Interessanter Betrachtungsansatz. Im Zentrum unserer Auswertungen ist diese Fragestellung aktuell noch nicht. Mit einem Zugang zum Development Monitor und den Developer Profiles (kostenfrei) ist aber nun auch genau das möglich: individuellen Fragestellungen selbst nachzugehen. Wie kommt die Datengrundlage des Development Monitors zustande? Viele Projektentwickler sind „Datentauscher“ (kann übrigens jeder werden, so geht’s) und geben uns Informationen zu ihren Projekten, daher haben wir da einen sehr validen Datenstand. Außerdem arbeitet bei bulwiengesa ein sehr großes Research-Team laufend daran und recherchiert selbst Projekte. Der Durchschnittszins der letzten Dekaden liegt deutlich über dem aktuellen Zins. Ist die aktuelle Zurückhaltung von Projektentwicklern nicht auf ein „hohes Verwöhnniveau“ zurückzuführen, das für hohe Gewinne und Renditen sorgte? „Back to Normal“ schmerzt. Antwort Francesco Fedele, BF.direkt: Wir wussten alle, dass die Zinsen ansteigen und ein Back to Normal kommen würde, aber wussten nicht wann. Die Schnelligkeit hat allen wehgetan. Wir werden uns an die Zinslandschaft gewöhnen müssen und in einen normalen Zyklus reinkommen, es wir Projekte bzw. Bestandshalter geben, die mit diesen Zinsen umgehen können. Aber das birgt ja auch Chancen: Die Institutionellen werden wieder Immobilien kaufen. Antwort bulwiengesa: Von verwöhnten Projektentwicklern, zumindest bei den Kunden mit denen wir arbeiten, können wir da nicht sprechen. Auch vor der Zinswende nicht. Wir hatten bereits da einen sehr angespannten Markt, die Grundstückspreise sind explodiert. Um überhaupt was zu machen, musste man schon mit sehr niedrigen Margen rechnen – wenn wir vom Wohnungsbau oder auch Büro ausgingen, war das nicht so, dass man mit 10 oder 20 Prozent kalkuliert hat. „Verwöhnt“ waren Projektentwickler nicht, sie waren nur in einem komplett anderem Marktumfeld unterwegs, das sich quasi über Nacht geändert hat. Gibt es eine Info, welche Projekte konkret von 01/2023 bis 06/2023 begonnen worden sind? Ja. „In Bau“ ist die eine Kategorie und „In Planung“ die andere. Es gibt zu jedem der 23.392 Projekte konkrete Informationen, somit natürlich auch darüber, welche Projekte konkret in diesem Zeitraum in Bau gegangen sind. Sobald quasi die Bodenplatte gelegt ist, rutscht das Projekt also von „In Planung“ in den „In Bau“-Status. In diesem Jahr sind das 2.762 Projekte, die aktuell in Bau sind. Generell sind Projekte in Planung natürlich mit stärkerer Vorsicht zu genießen als diejenigen, die fertiggestellt oder im Bau sind. Aber wir sehen durch unser jahrzehntelanges Research, dass Projektverschiebungen immer üblich waren – aber in der aktuellen Phase sind es schon sehr, sehr viele. Wo gehen die Renditen hin? Im Segment Wohnen waren die Zinsen historisch höher oder auf Niveau der Verzinsung, einen Leverage-Effekt gab es nicht. Stabilisiert sich die Rendite wieder bei 3,5 %? Sehen wir im Büro-Segment die 5 % wieder? Antwort Klaus Keil, IG Real Estate Holding: Heute am 27.7.23 liegt der sichere Zins bei 2,5% (10-jährige Bundesanleihe). Wenn der Risikoaufschlag für Prime Immo bei 1,5 % bis 2 % liegt, dann liegen wir wohl insgesamt bei einer Rendite bei 4-4,5 % im Augenblick. Büro: Wenn die EZB heute die Zinsen wieder erhöht, liegen wir sicherlich auch mal bei 5 % für das 3. und 4. Quartal. Antwort bulwiengesa: Wir werden sicher erst mal weiterhin eine Phase sehen, in der der generelle Bid-Ask-Spread groß ist und das Transaktionsgeschehen sehr schwach ausgeprägt. Allerdings ist zunehmend erkennbar, dass der Kapitaldruck auf der Verkäuferseite aufgrund der hohen Betriebs- und Refinanzierungskosten stetig steigt. Auf der anderen Seite sind sich viele Käufer in ihren Planungen mittlerweile sicher und nicht bereit, zum weiterhin vielerorts alten Preisniveau einzukaufen. Die Renditen haben sich in einigen Assetklassen, wie Einzelhandel, bereits recht deutlich bewegt, in der Logistik und im Wohnen hat das Repricing noch nicht stark stattgefunden. Ein Zurück zu den Renditen vor der letztjährigen Zinswende werden wir über einige Jahre nicht mehr sehen. Hinweis: Weitere Antworten geben wird sicher unsere neue „5 %-Studie 2023 – wo investieren sich noch lohnt“, die in Kürze erscheint (Infos und Anmeldung zur Studienvorstellung). Was sind „übrige Standorte“? Wäre es falsch, vom ländlichen Raum zu sprechen? Da wir uns mittlerweile das Projektentwicklungsgeschehen in ganz Deutschland anschauen, aggregieren wir unter den „übrigen Standorten“ jenes Baugeschehen, welches außerhalb der ABCD-Städte stattfindet. Somit sprechen wir nicht nur über den ländlichen Raum, sondern auch über Klein- und Mittelstädte, die sich vor allem auch in den Ballungszentren großer Städte befinden und somit keine rurale Struktur aufweisen. Wie hoch sind die Baukosten für Wohnen inzwischen? Das unterscheidet sich natürlich regional stark und je nachdem, welcher Gebäudetyp, Energiestandard und Qualitätslevel gebaut werden. Und ob das Bauen im Bestand stattfindet oder komplett im Neubau. In vielen Fällen ist eine Spanne von 4.000 bis 4.500 Euro/qm Wfl. eine realistische Größenordnung. Die Akteure unseres Webinars. Die Aufzeichnung ist auf der Website unter „Publikationen“ zu finden. Erwarten Sie für den in Deutschland dringend erforderlichen Wohnungsbau neue Förderprogramme auf Bundes-/Länderebene? Sofern ja, in welcher Form? Antwort Hilmar von Lojewski, Deutscher Städtetag: Das sehen wir im Städtetag nicht. Die soziale Wohnraumförderung ist auf dem höchsten Niveau seit Dekaden. Kleine Bauträger weichen inzwischen in dieses Segment aus, auch wenn sie keine Erfahrung mit dem Produkt haben. „Normales Bauen“ wird absehbar nicht zusätzlich gefördert. Umbau und Transformation dagegen schon. Antwort Maximilian Zöller, BlueHill Estate Group: Vielen Dank für Ihre Einschätzung! Sieht das die Runde genauso? Herr Söder hat für Bayern ja schon mal durchklingen lassen, dass es ab Herbst 2023 Unterstützung geben soll, um den Wohnungsbau zu stimulieren. Antwort bulwiengesa: Die neue Förderung für energetisches Sanieren und Bauen knüpft staatliche Unterstützung an hohe energetische Standards und ein Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude. Der Bund fördert dabei den Neubau und Ersterwerb von klimafreundlichen Wohn- und Nichtwohngebäuden, die den besonders strengen Energiestandard EH 40 erfüllen. Das bedeutet: Gefördert werden nur Gebäude, die maximal 40 % der Energie vergleichbarer marktüblicher Gebäude benötigen. Das Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude betrachtet zudem die gesamte Energieeffizienz von Gebäuden, angefangen beim Energieverbrauch über
Bewertungen von Projektentwicklungen in schwierigen Zeiten
Das Geschäftsumfeld für Projektentwickler ist zur Zeit besonders herausfordernd. Dies zeigt sich auch bei der Wertermittlung von Projektentwicklungen, die auf Grundlage der aktuellen Marktbedingungen erfolgen und somit niedrigere Werte als vor der Krise ergeben. In einer Wertermittlung von Projektentwicklungen kommt das Dilemma zum Vorschein: Projekte, die vor gar nicht langer Zeit noch wirtschaftlich äußerst lukrativ waren, kämpfen nun: Auf der einen Seite sind die Verkaufserlöse durch die Flaute im Investmentmarkt geringer geworden, auf der anderen Seite sind die Baukosten und auch die Finanzierungskosten in den vergangenen Monaten stark angestiegen. Der Druck kommt also gleich von zwei Seiten. In der Regel kommt bei der Wertermittlung von Projektentwicklungen das sogenannte Residualwertverfahren zur Anwendung: Ziel ist es, den wirtschaftlich tragfähigen Grundstückskaufpreis zu ermitteln, der ein geplantes Projekt (noch) wirtschaftlich realisierbar macht. Dabei wird die Projektkalkulation des Auftraggebers gedanklich nachvollzogen. Ausgangspunkt ist der voraussichtlich erzielbare Verkaufserlös der gedanklich fertiggestellten Projektentwicklung. Davon wird in umgekehrter chronologischer Reihenfolge sozusagen rückwärts gerechnet. Alle Kosten, die bis zur Fertigstellung anfallen, werden abgezogen, um den Wert des Grundstücks mitsamt der bis dahin erfolgten Aufwendungen für Planung und gegebenenfalls auch schon Bautätigkeiten zu ermitteln. Die geringeren voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlöse einhergehend mit den hohen Bau- und Finanzierungskosten können bei zahlreichen Projekten eine solch ungünstige Konstellation ergeben, dass das Ergebnis ins Negative umschlagen kann. Rein rechnerisch müsste man für eine lukrative Realisierung also das Grundstück gratis plus einen Betrag x erhalten – aber natürlich gibt niemand ein Projektgrundstück kostenlos ab. Mit so einem Ergebnis ist klar, dass die Projektrealisierung unter den momentanen Gegebenheiten wirtschaftlich nicht mehr zu stemmen ist. Die Folge der Abwertungen sind sinkende Grundstückspreise, wie wir sie derzeit in vielen Städten beobachten. Aber auch im momentan sehr schwierigen Umfeld bestehen immer noch Chancen, erfolgreich Projekte zu entwickeln. Qualitativ hochwertige Entwicklungen mit sehr guten Lagequalitäten werden auch künftig Käufer oder Mieter finden. Für Wertermittler ist es wichtig, im intensiven Austausch mit dem Auftraggeber kritisch die Konzeption des Projekts zu analysieren und mithilfe weiterer Fachberater zu optimieren – auf Basis einer umfassenden Datengrundlage und fundierter Prognosen, um dem Projekt doch noch zu wirtschaftlichem Erfolg verhelfen zu können. Es bleibt zu hoffen, dass nach der jüngsten Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB eine Beruhigung im Kapitalmarkt eintritt. Bleiben die Randbedingungen stabil, werden die Marktakteure eine verlässliche Kalkulationsgrundlage vorfinden und der Investmentmarkt wieder anspringen. Das könnte gemeinsam mit ansteigenden Mieten für viele Projekte, die derzeit auf der Kippe stehen, die Rettung bedeuten. Ansprechpartner: Marcus Badmann, Geschäftsführer bulwiengesa appraisal, badmann@bulwiengesa-appraisal.de Hinweis: Unsere RIWIS-Datenbank bietet sehr lange Zeitreihen für alle Wertindikatoren. Sprechen Sie uns auf unsere speziellen Angebote für Wertermittler an.
Datentauscher werden
Wir laden alle Projektentwickler ein zum Datenaustausch – für mehr Transparenz im Immobilienmarkt und für ein aktuelles Unternehmensprofil im Development Monitor. Damit wir keinen Quadratmeter vergessen, Rankings und Profile sitzen, bauen wir bereits seit Jahren auf den direkten Austausch. bulwiengesa erstellt sowohl initial für die größten Projektentwickler ein Profil als auch für alle Interessierte, die uns im Rahmen eines Datenaustauschs Angaben zu ihrem Unternehmen machen. Seit 1983 arbeiten wir daran, Licht in den deutschen Immobilienmarkt zu bringen. Um unseren Kundinnen und Kunden Entscheidungshilfen zu geben, aber auch, um die Mark-Transparenz zu erhöhen. Dafür stehen wir, und ja, davon leben wir natürlich auch. Und weil wir wissen, dass es dazu unzähliger Mitstreitender bedarf, laden wir Sie herzlich ein, Transparenz-Partner zu werden. Seit Jahren findet der direkte Austausch mit Projektentwicklern statt, unabhängig von der Unternehmensgröße und davon, ob Projekte für den eigenen Bestand entwickelt werden (Investor Developer) oder zum Weiterverkauf (Trading Developer). Projekte, die bulwiengesa im Rahmen eines Datenaustauschs gemeldet bzw. korrigiert bekommt, werden grundsätzlich auch im Development Monitor dargestellt und gehen dort ins Ranking ein. Alle Datentauscher haben die Möglichkeit, Ihr Profil aufzuwerten: Und wie funktioniert‘s? Der Datenaustausch erfolgt derzeit über Excel. Die für Sie relevante Projektliste kann Ihr Unternehmen über den Zugang in unserer Datenbank RIWIS (neu? Hier registrieren) zu Ihrem Developer Profil jederzeit downloaden, einsehen, bei Bedarf ergänzen und korrigieren und per E-Mail an uns zurücksenden. Den Fragebogen zu den Soft Facts sehen Sie unten. Haben Sie Interesse? Benötigen Sie mehr Informationen? Wir freuen uns über eine E-Mail an developer@bulwiengesa.de. Ansprechpartner: Felix Oedekoven, Consultant im Bereich Daten, felix.oedekoven@bulwiengesa.de Downloads Informationen zum Datenaustausch Fragebogen für Projektentwickler zu Soft Facts Flyer
Vier Segmente, vier Prognosen: Wie geht’s weiter auf den Immobilienmärkten?
In unserem traditionellen „Prognosewebinar“ haben unsere Experten für Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen auf ihr jeweiliges Segment geblickt sowie grundlegende volkswirtschaftliche Fakten dargelegt. Fast 800 Interessierte hatten sich angemeldet – hier finden Sie Aufzeichnung und Präsentation. Unser Prognose-Webinar ist mittlerweile unser „Klassiker“: Seit der Corona-Zeit stellen wir unsere Prognosen für die vier Immobilienarten Wohnen, Büro, Logistik und Einzelhandel vor. Wer Kunde unserer Immobilienmarkt-Datenbank RIWIS ist, hat vielleicht schon einen Blick darauf geworfen. Dort werden die ausführlichen Prognosen zweimal im Jahr eingestellt. Ein paar Ergebnisse aus dem Webinar: Ralf-Peter Koschny, Sprecher des Vorstands, startete mit seiner Einschätzung des aktuellen Immobilienmarktes. Spannende Zeiten oder Schockstarre? Zweifellos ist die Unsicherheit groß, wann die Dynamik zurückkommt. Möglicherweise könnten Non-Performing-Loans sie zurückbringen, möglicherweise sehen ausländische Investoren nun wieder ihre Chancen im deutschen Markt. Auch Fonds könnten durch Abverkäufe für eine neue Dynamik sorgen. Er ist optimistisch, dass dieser Stillstand ein Ende findet – was auch die befragten Akteure des Deutsche Hypo Immobilienklima so sehen, das zum Jahresende wieder aufwärts geht. Felix Embacher, Generalbevollmächtigter und Leiter unseres Research-Bereiches, erläuterte zunächst, wie bulwiengesa seine Prognosen erstellt. Was fließt ein, was sind die Treiber? Was ist Teil unserer VGR, was Teil unserer regionalen Analysen? Und konkret? Bis 2027 gehen wir von einem nur langsam zurückgehenden Zinsniveau aus, einer deutlich und auch früher sinkenden Inflation und einem trotz schwächelnder Konjunktur bemerkenswert robusten Arbeitsmarkt. Unsicherheit besteht durch die Energiepolitik und das jüngste Urteil aus Karlsruhe. All dies sind wesentliche Einflussfaktoren auf die Immobilienmärkte. Alexander Fieback, Bereichsleiter Büroimmobilien, betrachtete den Bürobereich – der zumindest im Moment die „rote Laterne“ unter den Immobiliensegmenten hat, wie aus dem aktuellen Deutsche Hypo Immobilienklima abzulesen ist. Denn der deutsche Büromarkt steht vor zahlreichen Herausforderungen, wie die konjunkturelle Schwäche, der Wandel hin zu Remote Work, veränderte Nachfragepräferenzen sowie einen Projektentwicklungsmarkt, der in der Krise ist. Gleichwohl steigen auch künftig die Zahl der Bürobeschäftigten; allerdings sind gerade C- und D-Städte perspektivisch stark vom demografischen Wandel betroffen. Bemerkenswert: Der Leerstand steigt, aber die Spitzenmieten an vielen Standorten auch. Der Fokus liegt stark auf den zentralen Lagen. Michael Meindl, Projektmanager für Einzelhandelsimmobilien, stellte die Rahmenbedingungen und aktuelle Trends vor. Über Erfolg im Einzelhandel entscheidet die Konsumentenstimmung. Diese ist seit Herbst 2023 wieder gedämpft. In den letzten Jahren ist der Umsatz gestiegen, im laufenden Jahre 2023 sehen wir ein nominales Plus von 3 %, real geht Umsatz jedoch um 4 % zurück. Der Online-Umsatz stagniert. In der Folge erwarten wir bis 2027 Seitwärtsbewegungen bei den Mieten. Bei den Renditen hat es bereits seit 2022 leichte Renditeaufschläge gegeben; allerdings konnten beispielsweise Fachmärkte noch Rückgänge verzeichnen. Laut Prognosen bleiben die Einzelhandelsrenditen bis 2027 stabil. Ein Rückgang ist bei großflächigen Konzepten abzusehen. Auch gibt es immer weniger reine Handelsnutzungen, sondern nach einer Transformation zunehmend Mixed Use, wie auch andere Studien von uns zeigen. Felix Werner, Teamleiter für Logistik- und Unternehmensimmobilien, zeigte, dass an der Assetklasse Logistik die Krise zwar auch nicht spurlos vorüber geht, die Grundparameter jedoch auch weiterhin für Stabilität sorgen. Denn das Fertigstellungsvolumen geht nur relativ moderat zurück und ist im Vergleich zu anderen Assetklassen gut. Der Grund: Die Bauzeiten sind recht gering, die Nachfrage weiterhin vorhanden – Projektentwicklungen lohnen sich weiterhin. Aufgrund der schwierigen Flächenverfügbarkeit gewinnen Regionen aus der „zweiten Reihe“ an Bedeutung. Ebenfalls positiv: Auch in der Krise war durchgehend ein Mietanstieg zu verzeichnen. Beachtet werden muss, dass insbesondere Logistik stark abhängig ist von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. André Adami, Bereichsleiter für Wohnimmobilien, sprach schließlich über die riesigen Herausforderungen in diesem Segment, zeichnete insgesamt jedoch ein positives Stimmungsbild. Denn die Nachfragesituation ist extrem gut, seit 2011 hat es einen riesigen Einwohnerzuwachs gegeben. Der Wohnungsmangel allerdings führt zu Auswüchsen wie Kettenuntervermietungen oder Abstandszahlungen; kombiniert mit dem Rückgang an Sozialwohnungen wird jedoch auch die Politik handeln müssen. Entlastung sieht er bei den Baukapazitäten und -preisen. Die Mieten explodieren, denn die wenigen Projekte, die auf den Markt kommen, sind sehr teuer – zwischen 2022 und 2027 beträgt der Zuwachs in den A-Städten fast 25 %. Im ETW-Segment korrigieren sich die Preise etwas, lediglich in Spitzenlagen steigen die Preise auch weiter. >> Hier gehts zur Aufzeichung des Webinars auf YouTube. Hinweis: Wenn Sie unser 12-seitiges PDF „Marktwissen“ erhalten möchten, schreiben Sie bitte an Frau Sanela Rapaic, rapaic@bulwiengesa.de. Darin enthalten sind die vorgestellten Prognosen und unsere Ableitungen für Büro, Wohnen, Einzelhandel und Logistik. Für einen individuellen Blick in unsere Datenbank RIWIS empfehlen wir Ihnen einen Testzugang. Ansprechpartnerin: Sigrid Rautenberg, Leiterin Unternehmenskommunikation und Marketing, rautenberg@bulwiengesa.de.
Wie sehen Sie das?
„Krisenmodus“ ist das Wort des Jahres 2023 – der Ausnahmezustand sei zum Dauerzustand geworden, so die Jury. Das gilt auch für die Immobilienbranche. Sehen Sie das auch so? Für unsere renommierte und seit 16 Jahren laufende Monatsbefragung des „Deutsche Hypo Immobilienklima“ suchen wir Sie. Stimmungsbarometer helfen, potenzielle Risiken und Unsicherheiten zu identifizieren und proaktiv auf Veränderungen zu reagieren. Denn Entscheidungsträger im Immobilienbereich können wie jeder Mensch nicht rein ökonomisch orientiert bzw. durchrationalisiert handeln; die gefühlte Geschäftslage ist daher von großer Relevanz. Die Deutsche Hypo NORD/LB Real Estate Finance und bulwiengesa haben mit dem „Deutsche Hypo Immobilienklima“ solch einen Stimmungsindex für die deutsche Immobilienwirtschaft. In der Vergangenheit hat er bereits eindrucksvoll Krisen wie 2009 vorweggenommen, als diese an den reinen Zahlen fast noch nicht ablesbar waren. 2008 noch klein als King-Sturge-Index gestartet, wurde er bereits 2012 groß zum „Deutsche Hypo Immobilienklima“ und zeichnet seit Beginn monatsgenau Risiken und Chancen in den gängigen Assetklassen der Immobilienbranchen Büro, Wohnen, Logistik, Handel und Hotel. Das Fundament stellen dabei unsere Expertinnen und Experten dar, die monatlich ihre Einschätzung online abgeben. Gerne würden wir nun unseren Expertenkreis etwas erweitern, um die Gruppe an hochkarätigen Panelteilnehmern zu vergrößern und die Stimmung in der Branche noch präziser zeichnen zu können. Wenn Sie interessiert sind, dann merken wir Sie für die nächste Befragung vor und laden Sie per E-Mail mit Ihren persönlichen Login-Daten auf https://www.deutsche-hypo-immobilienklima.de ein. Hier finden Sie den jeweils aktuellen Monatsbericht. Wir stehen gerne für Ihre Fragen zur Verfügung. Ansprechpartnerin: Laura Hahn, Senior Consultant bei bulwiengesa, hahn@bulwiengesa.de.
Was baut Deutschland?
Der Development Monitor ermöglicht eine interaktive Analyse aller relevanten Projektentwicklungen in Deutschland. Nun sind die Daten aus dem zweiten Halbjahr 2023 ausgewertet. In einem Webinar gemeinsam mit BF.direkt haben wir die Ergebnisse vorgestellt. Fast 1.200 Interessierte hatten sich angemeldet. Thema Nr. 1: Insolvenzen. Der Development Monitor – unterstützt durch BF.direkt AG – ermöglicht eine interaktive, stets aktuelle Analyse aller relevanten Projektentwicklungen in Deutschland. Das frappierendste Ergebnis des aktuellen Marktberichts: Noch nie war die Zahl der Baustarts so gering wie im vergangenen halben Jahr. 5 Mio. qm sind im dritten und vierten Quartal 2023 deutschlandweit in Bau gegangen. Das sind fast 23 % weniger als im ersten Halbjahr 2023. Ebenfalls interessant: Außer im Segment Logistik- und Industrie und in der Kategorie Sonstige (bspw. Senior Living) sinkt die Projektfläche teilweise enorm. Die Krise ist längst im Projektentwicklermarkt angekommen. Spitzenreiter sind Büro-Projektflächen mit einem deutschlandweiten Rückgang von 7 %. Im Wohn-Segment, das zugleich die größte gesellschaftliche Relevanz hat und das mit 1,4 Mio. qm das zweitgrößte Projektvolumen aufweist, steht ein dickes Minus von fast 29 % zum 1. Halbjahr 2023. Für den Marktbericht haben wir Projekte betrachtet, die zwischen 2020 und 2027 geplant sind, in Bau oder fertiggestellt. Im interaktiven Analysetool kann bspw. nachgeschaut werden, wie viel Retailfläche derzeit entwickelt wird, wer die größten Wohnentwickler in Nordrhein-Westfalen sind oder wo gerade die Pipeline wächst. Auch Insolvenzen können sich Nutzer seit Kurzem anzeigen lassen. Zweimal pro Jahr werten wir die Daten tiefenscharf aus, um als Seismograph der Immobilienwirtschaft die aktuelle Situation am gesamtdeutschen Projektentwicklermarkt zu beurteilen. Hinweis: Der Marktbericht 2. HJ 2023 kann ab sofort bestellt werden, alle Infos finden Sie auf dem PDF-Formular. Für Projektentwickler, die sich am Datenaustausch beteiligen, ist er kostenfrei. Sprechen Sie uns gerne an. > Hier gehts zur Aufzeichnung des Webinars vom 8.2.2024 < Ansprechpartner: Maren Hempen, Consultant im Bereich Research und Data Science, hempen@bulwiengesa.de und Max Witte, RIWIS-Consultant, witte@bulwiengesa.de Downloads Marktbericht – Infos und Bestellung
Leichter Aufwärtstrend
Zweimal im Jahr erstellen wir Prognosen für die Immobiliensegmente Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik. Diese wurden kürzlich in einem Webinar vorgestellt, zu dem sich rund 750 Interessierte angemeldet hatten. Hier die wichtigsten Ergebnisse und der Link zur Aufzeichnung. Volkswirtschaft: Konjunktur hellt sich minimal auf Felix Embacher, Generalbevollmächtigter und Leiter des Research-Bereichs, stellte die volkswirtschaftlichen Analyse dar. Die Konjunktur war 2023 von einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts um 0,3 % geprägt, bedingt durch hohe Energiepreise und eine straffere Geldpolitik. Für 2024 erwartet bulwiengesa einen leichten Anstieg um 0,2 % des realen BIP, was einer Stagnation gleichkommt. Die Investitionsleistung im Jahr 2024 wird sich negativ auf das Wachstum auswirken – Importe wachsen schneller als Exporte. Energieintensive Sektoren verlieren an Wettbewerbsfähigkeit, dem Baugewerbe geht es mittlerweile wieder etwas besser, steckt aber weiterhin tief in der Krise. Stimmungsindizes wie das Deutsche Hypo Immobilienklima zeigen in allen Segmenten Anzeichen einer Erholung. Der Arbeitsmarkt erwies sich als robust und zeigt einen Rekord bei der Zahl der Beschäftigten, aber vor allem durch die wachsende Teilzeitbeschäftigtenquote. Weiterhin beeinträchtigt der Fachkräftemangel das Wachstum. Die Inflation wird 2025 voraussichtlich von 2,4 % auf 1,9 % sinken. Der Zinssatz wird voraussichtlich im Juni und zwei weitere Male in diesem Jahr um je 25 Basispunkte gesenkt. Zu den Risiken der deutschen Volkswirtschaft gehören strukturelle Schwächen, ein langfristiger Rückgang des Arbeitskräftepotenzials sowie die auf Deutschland einwirkenden globalen Risiken. Positiv ist, dass sich die Konjunktur allmählich aufhellt, die Inflation zurückgeht, der Arbeitsmarkt robust ist und die Zinswende langsam eingeleitet ist. Wohnungsmarkt: Von Mangel geprägt, Chancen im Senior Living Dr. Heike Piasecki, Leiterin des Bereichs Wohnen und Niederlassungsleiterin München, sprach zunächst über die Bevölkerungsprognosen bis 2035 und deren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Dabei gibt es erhebliche regionale Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung. Metropolen wie Berlin, Hamburg und München verzeichnen Bevölkerungszuwächse, während andere Regionen Verluste erleiden. Vor allem in Ostdeutschland steigt die Zahl alter Menschen bis 2035 erheblich. Alleine die Tatsache, dass deutschlandweit rd. 82 % der Senioren in den eigenen vier Wänden über keinen stufen- bzw. schwellenlosen Wohnraum verfügen, gibt Anlass, sich mit dem Wohnungsangebot für die alternde Bevölkerung auseinanderzusetzen. Der Blick auf die Wohnungsfertigstellungen und -genehmigungen ist ernüchternd. Im Jahr 2023 wurden lediglich 294.000 Wohnungen fertiggestellt – weit unter dem Ziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Die Zahl der genehmigten Wohnungen war ebenfalls rückläufig, was auf eine zukünftige Verringerung der Bautätigkeit hinweist. Eine extreme Nachfrage trifft auf mangelndes Angebot, was in den meisten Gebieten, besonders aber in den Großstädten, zu steigenden Mieten führt. Allerdings werden die Kaufpreise im Neubau in den nächsten Jahren in vielen Großstädten stagnieren bzw. sich nur leicht steigend entwickeln. Die Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser gehen in allen Stadtkategorien zurück – in A-Städten bspw. vom 25,3-Fachen auf das 23,1-Fache – und erreichen auch bis 2028 nicht mehr das Niveau von 2023. Einzelhandelsimmobilien: Reale Mietrückgänge, Stadtumbau gefragt Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter für Einzelhandelsimmobilien und Niederlassungsleiter Hamburg, analysierte eingangs die Auswirkungen der Verbraucherpreisentwicklung auf den Einzelhandel. Die Inflationsrate war Q1/2024 auf unter 3 % gesunken, was primär auf eine Dämpfung der Energiepreise sowie Nahrungs- und Genussmittelpreise zurückzuführen ist. Die vergleichsweise hohe Dynamik der Inflation 2022 und 2023 hat zwar die Verbraucherpreise zum Leidwesen der Konsumenten erhöht, aber Immobilieneigentümern mit indexierten Mietverträgen nominale Mieterhöhungen beschert. Insbesondere Vermieter von Nahversorgungsflächen profitieren von dieser Entwicklung, das Käuferinteresse für Nahversorgungsobjekt bleibt hoch. In den Highstreetlagen der Innenstädte gehen die Spitzenmieten bereits seit ihrem Peak im Jahr 2017/18 sukzessive zurück. Davon waren auch die A-Städte betroffen. Auch bis 2028, so die bulwiengesa-Prognose, werden die Spitzenmieten in Highstreet-Lagen sinken – je kleiner die Stadt, desto stärker. Jedoch steigt sie in den sieben A-Städten nominal 3,6 % bis 2028 an. Joseph Frechen erläuterte auch die Bedeutung der Kaufkraft mit ihren großen regionalen Unterschieden. Regionen mit hoher Kaufkraft, wie Bayern und Baden-Württemberg, verzeichneten bessere Einzelhandelsumsätze und tendenziell höhere Mieten. Berlin belegt zwar den ersten Platz des Rankings nach Kaufkraftsumme, aber bei der Pro-Kopf-Kaufkraft liegt sie 6 % unter dem deutschen Durchschnitt. Die sieben deutschen A-Städte weisen in Kaufkraftindex einen Mittelwert von 111,6 aus und hängen damit die deutsche Hauptstadt deutlich ab. Berlin profitiert jedoch davon, dass es zu den World Cities gezählt wird. Hier wollen internationale Filialisten in den besten Lagen präsent sein und auch von den hohen Frequenzen aus Touristen, Tagesbesuchern und Einwohnern profitieren. Anders sieht die Lage in den übrigen Städten aus. Hier macht sich auch die Unsicherheit zur Zukunft der Warenhäuser bemerkbar. Diese Häuser werden sich perspektivisch in gemischt genutzte Immobilien wandeln. Diese Veränderung geht einher mit einer Anpassung der Mieten und Lagequalitäten in den Highstreet-Lagen. An einer Neuausrichtung der Innenstädte führt kein Weg vorbei. Logistikimmobilien: Noch immer sicherer Hafen Felix Werner, Teamleiter für Logistik- und Unternehmensimmobilien, beschrieb die Dynamik im Logistikmarkt. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist weiterhin gegeben, hat aber gegenüber der absoluten Hochphase im Markt etwas nachgelassen. Die Fertigstellungszahlen gehen leicht zurück, ohne aber komplett einzubrechen. Am meisten neue Logistikflächen wurde 2023 in der Region Rhein-Ruhr fertiggestellt. Die Mieten für Logistikimmobilien sind in den vergangenen Jahren aufgrund von Flächenknappheit und gestiegenen Gebäudeanforderungen deutlich angestiegen. Die Mietsteigerungen waren besonders in Logistikregionen wie München extrem, wo sich die Mieten innerhalb eines Jahres um bis zu 1,50 Euro pro Quadratmeter erhöht haben. Logistikmieten werden in den nächsten Jahren aufgrund des Flächenmangels und neuer ESG-Anforderungen voraussichtlich weiter steigen, wenngleich deutlich moderater als jüngst. Festzuhalten ist auch, dass nicht mehr jede Fläche zu fast allen Konditionen attraktiv ist, hier macht sich die Zurückhaltung der Nutzer aufgrund der konjunkturellen Schwäche bemerkbar. Büroimmobilien: Mehr Leerstand, gute Lagen krisenresistent Alexander Fieback, Bereichsleiter für Büroimmobilien und Niederlassungleiter Berlin, sprach über die Herausforderungen im Büromarkt. Dieser befindet sich nach einem langen Boom derzeit in einer Krisenphase. Noch wird in den A-Städten viel gebaut, wobei der Höhepunkt im Jahr 2024 erwartet wird. Diese Bautätigkeit wird vor allem dann zu einem Anstieg der Leerstände führen, wenn die Nachfrage nicht mithält, so wie es aktuell der Fall ist. Unabhängig von der eher konjunkturell bedingten Zurückhaltung der Nachfrager sind hochwertige Objekte in guten Lagen jedoch weiterhin gefragt, während weniger attraktive Büros schwieriger Nutzer finden. Während die Spitzenmieten in peripheren Lagen unter Druck stehen, steigen sie