Grundlagenstudie „Werte schaffen durch Bildungsimmobilien“ analysiert zukunftsfähige Assetklasse
Neue bulwiengesa-Studie zeigt Potenziale, Herausforderungen und Marktchancen eines bislang vernachlässigten Segments Mit der Grundlagenstudie „Werte schaffen durch Bildungsimmobilien. Investieren mit gesellschaftlicher Wirkung“ veröffentlicht die bulwiengesa AG erstmals eine fundierte Analyse zum Markt für Bildungsimmobilien. Die Untersuchung zeigt: Bildungsimmobilien – von Kindertagesstätten über Schulen bis hin zu Hochschulen – haben das Potenzial, sich als zukunftsfähige Assetklasse zu etablieren. Sie verbinden stabile, langfristige Mieterträge mit einer gesellschaftlichen Wirkung und erfüllen höchste ESG-Standards – ein seltenes Zusammenspiel, das insbesondere für Impact-Investoren von großem Interesse ist. „Bildungsimmobilien verbinden stabile Mieterträge mit gesellschaftlicher Wirkung – eine seltene Kombination, die den Anforderungen moderner Impact-Investoren besonders gut entspricht“,so Sven Carstensen, Vorstand der bulwiengesa AG und Mitautor der Studie. Die Studie veröffentlicht erstmals belastbare Vergleichswerte zu Mietpreisen und Renditeniveaus in diesem Segment. Enormer Investitionsbedarf im Bildungsbau Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: In Deutschland fehlen laut KfW-Kommunalpanel 2024 rund 68 Milliarden Euro für den Ausbau und die Sanierung von Kitas und Schulen – bei einem tatsächlichen jährlichen Investitionsvolumen von lediglich 17 Milliarden. Hinzu kommt ein erheblicher Kapazitätsmangel: Diese Entwicklung macht deutlich: Öffentliche Mittel allein reichen nicht mehr aus, um den Bedarf zu decken. Private Investitionen – etwa über Public-Private-Partnerships, Mietmodelle oder Sale-and-Lease-Back – können einen wichtigen Beitrag leisten. ESG und Impact Investing im Bildungssektor Bildungsimmobilien erfüllen in hohem Maße ESG-Kriterien: Damit eignen sich Bildungsimmobilien besonders für Investoren, die ESG-Risiken aktiv integrieren und zusätzlich gesellschaftliche Wirkung erzielen möchten. Gleichzeitig sind fundierte Marktkenntnisse unerlässlich: Genehmigungsprozesse sind komplex, die Drittverwendung der Immobilien oft eingeschränkt, und politische Rahmenbedingungen können Einfluss nehmen. Brancheninitiative und starke Partnerschaften Die Studie wurde mit Unterstützung von acht renommierten Partnern realisiert, darunter ARE Austrian Real Estate, audere Unternehmensgruppe, Deutsche Kreditbank AG (DKB), Hemsö GmbH, HIH Real Estate, LHI Group, NEXT Generation Invest und Terra KVG. Sie bringen fundierte Marktkenntnisse und Praxisbeispiele in die Untersuchung ein. Darüber hinaus plant bulwiengesa gemeinsam mit Investoren, Betreibern und öffentlichen Institutionen die Gründung einer Initiative Bildungsimmobilien. Ziel ist es, den Markt langfristig zu strukturieren, Wissenstransfer zu fördern und relevante Entwicklungen fachlich zu begleiten. Webinar-Reihe zur Studie Begleitend zur Studie fanden drei Webinare statt. Hier wurden zentrale Ergebnisse und Fragestellungen aus der Untersuchung vertieft. Die Webinare richten sich an Interessierte aus Verwaltung, Politik, Bildungssektor und Immobilienwirtschaft: Alle Unterlagen zur Studie finden Sie im folgenden Downloadbereich: Download Pressemeldung zur bulwiengesa Grundlagenstudie Bildungsimmobilien bulwiengesa_management-summary_bildungsimmobilien_0.pdf Ansprechpartner: Jakob Nussbaum, Senior Consultant im Bereich Gewerbeimmobilien bei bulwiengesa, jakob.nussbaum@bulwiengesa.de
Wenig Bewegung am deutschen Immobilienmarkt
Zum elften Mal präsentiert bulwiengesa die umfassende Analyse der deutschen Immobilienmärkte. Die Ergebnisse der diesjährigen 5% Studie zusammen mit ADVANT Beiten zeigen: Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer weitgehenden Stagnation geprägt. Parallel dazu gewinnen Nischensegmente an Attraktivität. Der Markt belohnt zunehmend professionelles Asset-Management und Spezialkenntnisse – ein Trend, der die Spreu vom Weizen trennt. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick Gewerbeimmobilien: Unsicherheit blockiert den Markt Der Gewerbeimmobilienmarkt verharrt weiterhin in einer ausgeprägten Abwartehaltung. Besonders im Büromarkt löst sich die Unsicherheit nicht auf. „Die Fragezeichen bezüglich der zukünftigen Nachfrage nach Büroflächen und des CapEx-Bedarfs bei Beständen aufgrund des gestiegenen energetischen Sanierungsbedarfs bleiben bestehen.“ Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa AG In A-Märkten zeigen Büroimmobilien mit 3,91% IRR eine leichte Entspannung um 21 Basispunkte, doch der Transaktionsmarkt bleibt fragmentiert. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern klaffen oft nach wie vor weit auseinander. Produktionsimmobilien führen Renditeranking an Produktionsimmobilien stehen wieder an der Spitze des Renditerankings der Studie. Mit einem IRR-Basiswert von 6,14% bieten sie Investoren überdurchschnittliche Perspektiven, erfordern jedoch spezialisiertes Management-Know-how und sind eng mit konjunkturellen Schwankungen verknüpft. Die Core-Spanne erstreckt sich dabei von 4,83% bis 7,51%. Logistik erreicht erstmals 5%-Marke Moderne Logistikimmobilien haben 2025 die symbolische 5%-Schwelle überschritten und erreichen einen IRR-Basiswert von 4,93% – ein deutlicher Anstieg um rund 60 Basispunkte. Die Mietsteigerungen lagen leicht über dem Vorjahr, wodurch sich selektiv gute Einstiegschancen ergeben. Die Core-Spanne erstreckt sich von 3,66% bis 5,23%. Trotz des eingetrübten wirtschaftlichen Gesamtumfelds bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Logistikimmobilien stabil, wobei die Qualität zunehmend zum entscheidenden Faktor wird. Wohnen: Stabiles Umfeld bei erhöhtem Investoreninteresse Bei Wohnimmobilien zeigt sich ein stabiles Renditebild ohne dramatische Bewegungen. A-Märkte verzeichnen mit 2,8% IRR einen geringfügigen Rückgang von 15 Basispunkten, während B-Märkte (3,01% IRR) und Universitätsstädte (3,24% IRR) leicht zulegen. „Das Interesse an Wohninvestments hat im Jahr 2025 deutlich zugelegt – insbesondere auch außerhalb der A-Märkte“, berichtet Carstensen. „Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.“ Bei einer aktuellen Inflation von 2-2,5% bleiben Wohnimmobilien grundsätzlich eine attraktive Anlagealternative, wobei sich das Investoreninteresse zunehmend auch auf sekundäre Märkte ausweitet. Microliving: Profiteur des Wohnraummangels Möblierte Apartments verzeichnen eine positive Entwicklung mit IRR-Werten von 4,11% in A-Städten und 4,32% in B-Städten. Der anhaltende Wohnraummangel in deutschen Städten schafft kontinuierliche Nachfrage nach diesen flexiblen Wohnlösungen. Core-Matrix, Quelle: bulwiengesa Weitere Assetklassen im Detail Logistikimmobilien: Deutlicher Aufschwung Moderne Logistikimmobilien verzeichnen mit 4,93% IRR einen deutlichen Anstieg um 50 Basispunkte. Die Core-Spanne erstreckt sich von 3,66% bis 5,23%. Trotz des eingetrübten wirtschaftlichen Umfelds bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Objekten stabil. Hotelimmobilien: Kontinuierliche Erholung Hotels zeigen eine positive Entwicklung mit Basiswerten zwischen 4,49% und 4,87% für 2- bis 4-Sterne-Häuser. Die Auslastungszahlen und Zimmerpreise haben sich auf robustem Niveau eingependelt, wobei die Performance stark vom Betreiber abhängt. Einzelhandel: Lebensmittel als Stabilitätsanker Fachmarktzentren mit Lebensmittelfokus bleiben bei 4,34% IRR konstant nachgefragt. Shoppingcenter zeigen sich mit 4,89% stabil, werden jedoch meist nur mit Umnutzungsoptionen gehandelt. Non-Core-Segment: Chancen für Spezialisten Für renditeorientierte Investoren eröffnen sich im Distressed-Segment zunehmend Chancen, während institutionelle Anleger diese Objekte aufgrund mangelnder ESG-Konformität meiden. „Renditeorientierte Investoren finden im Distressed-Immobiliensegment zunehmend attraktive Chancen. Die zentrale Herausforderung wird sein, zu identifizieren, welche notleidenden Immobilien sich überhaupt noch für den institutionellen Markt aufbereiten lassen.“ Klaus Beine und Florian Baumann, beide Partner ADVANT Beiten Büroimmobilien im Non-Core-Bereich können bis zu 10% IRR erreichen, bergen jedoch auch Totalausfallrisiken. Erfolgreich sind dabei vor allem Investoren mit ausgeprägter technischer Managementkompetenz. Unternehmensimmobilien: Stabile Alternative zu klassischen Investments Unternehmensimmobilien etablieren sich als nachhaltige Alternative: Diese managementintensiven Assetklassen zeichnen sich durch stabile Cashflows und hohe Nutzungsflexibilität aus. Methodische Grundlage Die Studie basiert auf einer Monte-Carlo-Simulation mit 1.000 Berechnungsdurchläufen und analysiert die interne Verzinsung (IRR) verschiedener Assetklassen bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Untersucht wurden 127 Büromärkte sowie 68 Wohnungsmärkte in Deutschland. Core-Immobilien werden dabei als Investments mit stabiler Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern definiert, während Non-Core-Investments ein erhöhtes Risikoprofil mit entsprechend höheren Performancemöglichkeiten aufweisen. Fazit: Differenzierung als Schlüssel zum Erfolg Die 5% Studie 2025 verdeutlicht: Der deutsche Immobilienmarkt ist erwachsen geworden. Pauschale Markteinschätzungen werden der aktuellen Realität nicht mehr gerecht. Erfolgreiche Immobilieninvestments erfordern heute eine differenzierte Betrachtung, spezialisiertes Know-how und die Bereitschaft, auch abseits etablierter Pfade zu investieren. Der Markt honoriert Qualität und professionelles Management – eine Entwicklung, die Deutschland als Investitionsstandort langfristig stärkt und neue Chancen für spezialisierte Akteure schafft. Am 01.10. fand zu diesen Ergebnissen ein Webinar statt, in dem Praktiker diese Zahlen durchsprechen und ihre Sicht auf den Markt darlegten. Die Aufzeichnung des Webinars finden Sie auf YouTube: https://youtu.be/dvypQ0AK0CM Die Präsentationsfolien können Sie hier nebst der Pressemitteilung zur Studie finden. Ansprechpartner: Anna Wolfgarten, Consultant bei bulwiengesa, anna.wolfgarten@bulwiengesa.de und Sven Carstensen, Vorstand, sven.carstensen@bulwiengesa.de Downloads Pressemiteilung zur 5% Studie von bulwiengesa und ADVANT Beiten 5% Studie 2025 – Wo Investieren sich noch lohnt Präsentation 5% Studie 2025 Webinar
Marktberichte
MARKTBERICHT WOHNEN Ihr individueller Wohnungsmarktbericht – datenbasiert und standortspezifisch Fundierte Marktkenntnis ist die Basis jeder erfolgreichen Immobilienentscheidung. Unser individueller Marktbericht Wohnen liefert Ihnen eine kompakte, datenbasierte Analyse für Ihren Standort – erstellt von unseren Marktexperten auf Basis unserer Datenbank RIWIS. Was Sie erhalten: Ideal für Projektentwickler, Investoren, Bestandshalter und Kommunen, die fundierte Entscheidungsgrundlagen für Standortbewertungen, Ankaufsprüfungen oder strategische Planungen benötigen. Angebot Basispaket Standard-Marktbericht 8-seitig • inkl. 2 Seiten Standortanalyse, 2 Seiten Assetklasse-Analyse, Vorwort, Umschlagseiten • unter Voraussetzung von Anlieferung von Fotos, Logo, Vorwort in digitaler Form • Lieferung als belichtungsfähiges PDF ab 9.900 Euro Jede weitere Assetklasse + 2 Seiten: ab 2.900 Euro Jeweils zzgl. MwSt. Kontakt: André Adami, Bereichsleiter Wohnen, andre.adami@bulwiengesa.de bulwiengesa Beispiel-Marktbericht Wohnen 8 Seiten MARKTBERICHT GEWERBE Ihr individueller Gewerbemarktbericht – präzise Daten für Ihre Assetklasse Der Gewerbemarkt ist komplex und regional unterschiedlich. Unser individueller Marktbericht Gewerbe verschafft Ihnen einen fundierten Überblick über Ihren Standort und die relevante Assetklasse – kompakt aufbereitet von unseren Marktexperten. Was Sie erhalten: Ideal für Investoren, Projektentwickler, Makler und Asset Manager, die schnell fundierte Marktinformationen für Investitionsentscheidungen, Due Diligence oder Vertriebsunterlagen benötigen. Angebot Basispaket Standard-Marktbericht 8-seitig • inkl. 2 Seiten Standortanalyse, 2 Seiten Assetklasse-Analyse, Vorwort, Umschlagseiten • unter Voraussetzung von Anlieferung von Fotos, Logo, Vorwort in digitaler Form • Lieferung als belichtungsfähiges PDF ab 9.900 Euro Jede weitere Assetklasse + 2 Seiten: ab 2.900 Euro Jeweils zzgl. MwSt. Kontakt: Oliver Rohr, Bereichsleiter Büro und Gewerbeimmobilien, oliver.rohr@bulwiengsa.de oder Alexander Fieback, Bereichsleiter Büro- und Gewerbeimmobilien, Region Nord/Ost, alexander.fieback@bulwiengesa.de Downloads bulwiengesa Beispiel-Marktbericht Gewerbe 8+4 Seiten
Initiative Bildungsimmobilien gestartet: Gemeinsame Plattform für mehr Transparenz und Zusammenarbeit
Bildungsimmobilien gewinnen seit Jahren an Bedeutung – als Teil der sozialen Infrastruktur ebenso wie im Immobilienmarkt. Gleichzeitig fehlt es vielfach an Transparenz, belastbaren Daten und abgestimmten Rahmenbedingungen zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren. Vor diesem Hintergrund hat bulwiengesa gemeinsam mit führenden Unternehmen der Branche die Initiative Bildungsimmobilien ins Leben gerufen. Mit einem Gründungstreffen im März 2026 hat die Initiative ihre Arbeit aufgenommen. Ziel ist es, Bildungsimmobilien stärker in den Fokus zu rücken und ihre Entwicklung langfristig zu unterstützen. Im Mittelpunkt stehen dabei insbesondere der Austausch zwischen öffentlicher Hand und Marktakteuren, die Verbesserung der Datenlage sowie die Erarbeitung gemeinsamer Impulse für Politik und Praxis. Ein wesentliches Merkmal der Initiative ist die breite Aufstellung der beteiligten Unternehmen: Zu den Gründungspartnern zählen unter anderem die Deutsche Kreditbank AG, Drees & Sommer, GSK Stockmann, HIH Projektentwicklung, Hemsö, LHI Group, LBBW Immobilien sowie mondial KVG. Sie bringen ihre Erfahrungen aus Planung, Finanzierung, Entwicklung und Betrieb von Bildungsimmobilien ein und engagieren sich bereits heute aktiv in diesem Segment. „Bildungsimmobilien sind ein zentraler Bestandteil der sozialen Infrastruktur. Gleichzeitig fehlt es häufig an Transparenz und abgestimmten Rahmenbedingungen. Mit der Initiative schaffen wir eine Plattform für den Dialog und bündeln bestehendes Wissen, um die Weiterentwicklung des Segments aktiv zu unterstützen“, sagt Sven Carstensen, Geschäftsführer von bulwiengesa. bulwiengesa übernimmt die Koordination der Initiative und verantwortet unter anderem die Aufbereitung und Analyse von Marktdaten sowie die inhaltliche Begleitung von Studien und Kommunikationsformaten. Die Initiative ist offen für weitere Akteure – insbesondere auch aus dem öffentlichen Bereich –, die sich aktiv einbringen und die Zukunft von Bildungsimmobilien mitgestalten möchten. Presseinformation bulwiengesa Gründung Initiative Bildungsimmobilien Ansprechpartnerin: Jakob Nussbaum, Senior Real Estate Consultant bei bulwiengesa, jakob.nussbaum@bulwiengesa.de
Initiative Bildungsimmobilien wächst auf elf Mitglieder
Die Initiative Bildungsimmobilien wächst weiter: Mit Art-Invest Real Estate, der KanAm Grund Group und der KGALbegrüßt das von bulwiengesa koordinierte Netzwerk drei weitere Mitglieder. Damit engagieren sich inzwischen elf Unternehmen gemeinsam für die Weiterentwicklung von Bildungsimmobilien als Teil der sozialen Infrastruktur. Seit ihrer Gründung im Frühjahr 2026 bringt die Initiative Unternehmen entlang der gesamten Wertschöpfungskette zusammen – von Finanzierung und Planung über Entwicklung und rechtliche Strukturierung bis hin zum langfristigen Bestandshalten. Zu den Gründungsmitgliedern zählen die Deutsche Kreditbank AG (DKB), Drees & Sommer, GSK Stockmann, HIH Projektentwicklung, Hemsö, LHI Group, LBBW Immobilien und mondial KVG. Die neuen Mitglieder erweitern das Netzwerk insbesondere in den Bereichen Bildungsentwicklung, institutionelles Asset Management und Real Assets. Gemeinsam verfolgt die Initiative das Ziel, Bildungsimmobilien stärker in den Fokus zu rücken, den Austausch zwischen öffentlicher Hand und Immobilienwirtschaft zu fördern und mehr Markttransparenz für dieses wachsende Segment zu schaffen. „Die große Resonanz auf die Initiative zeigt, dass der Bedarf an Austausch, Transparenz und belastbaren Informationen im Bereich Bildungsimmobilien hoch ist. Gemeinsam mit unseren Mitgliedern arbeiten wir daran, dieses Wissen systematisch aufzubereiten und Orientierung für Kommunen, Investoren und weitere Marktakteure zu schaffen. Genau darin sehen wir den Auftrag der Initiative“, sagt Sven Carstensen, Geschäftsführer von bulwiengesa. Neben dem kontinuierlichen Austausch der Mitglieder arbeitet die Initiative derzeit an ihren ersten fachlichen Veröffentlichungen und weiteren Formaten, um den Dialog rund um Bildungsimmobilien nachhaltig zu fördern und aktuelle Fragestellungen wissenschaftlich sowie praxisnah zu begleiten. Die Initiative steht weiteren Marktteilnehmern offen. Institutionen der öffentlichen Hand sind ausdrücklich eingeladen, ihre Erfahrungen und Perspektiven in den gemeinsamen Austausch einzubringen und die Weiterentwicklung von Bildungsimmobilien aktiv mitzugestalten. Pressemitteilung Initiative Bildungsimmobilien wächst auf elf Mitglieder
Transformation wird zum Wachstumstreiber der deutschen Hotellerie
Die gemeinsam von bulwiengesa und Union Investment durchgeführte Bewertung des investmentrelevanten Hotelmarktes weist für 2025 ein Marktvolumen von 66,1 Milliarden Euro aus. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Wertanstieg von rund 2,8 Prozent. Den größten Beitrag zum Wachstum leisteten dabei die knapp 10.000 neu fertiggestellten Hotelzimmer, die zusätzliches Marktvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro geschaffen haben. Die Werte bestehender Hotels entwickelten sich dagegen mit rund 0,5 Prozent moderat. Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter bei bulwiengesa: „Der positive Wertentwicklungstrend deutscher Hotelimmobilien setzt sich fort. Gleichzeitig gewinnen Qualität der Standorte und der Betreiber sowie die Entwicklung im Bestand zunehmend an Bedeutung.“ Transformation wird zum zentralen Entwicklungstreiber Ein besonderer Schwerpunkt der diesjährigen Analyse liegt auf Transformations- und Konversionsprojekten. Rund ein Drittel der 2025 neu auf den Markt gekommenen Hotelzimmer entstand durch Revitalisierung oder Umnutzung bestehender Immobilien. Vor allem in den A-Städten gewinnen entsprechende Projekte an Bedeutung. Begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Grundstückspreise führen dazu, dass neue Hotelkapazitäten zunehmend durch Repositionierung und Umnutzung geschaffen werden. Gleichzeitig investieren Betreiber gezielt in hochwertige Konzepte und architektonisch prägende Bestandsgebäude. Ausblick Für 2026 erwarten bulwiengesa und Union Investment eine Fortsetzung dieser Entwicklung. Der Zimmerzuwachs dürfte mindestens das Niveau des Vorjahres erreichen, während Transformations- und Konversionsprojekte ihre Bedeutung für die Hotelentwicklung weiter ausbauen. Pressemitteilung Hotelwertgutachten Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel, joseph.frechen@bulwiengesa.de
bulwiengesa erfolgreich nach ISO/IEC 27001:2022 zertifiziert
bulwiengesa hat die Zertifizierung nach ISO/IEC 27001:2022 erhalten. Damit erfüllt das Unternehmen einen der international anerkanntesten Standards für Informationssicherheits-Managementsysteme (ISMS) und unterstreicht seinen hohen Anspruch an den Schutz von Informationen, Daten und Prozessen. Als führendes Analyse- und Beratungsunternehmen für die Immobilienwirtschaft verarbeitet bulwiengesa täglich große Mengen an Markt-, Standort- und Unternehmensdaten. Die Zertifizierung bestätigt, dass Informationssicherheit systematisch gesteuert, Risiken kontinuierlich bewertet und Schutzmaßnahmen laufend weiterentwickelt werden. Die ISO/IEC 27001:2022 gilt weltweit als maßgeblicher Standard für den Umgang mit Informationssicherheit. Sie definiert Anforderungen an die Identifikation und Steuerung von Risiken, die Sicherung sensibler Informationen sowie die kontinuierliche Verbesserung der Sicherheitsprozesse. Für Kunden, Partner und Mitarbeitende bedeutet die Zertifizierung zusätzliche Transparenz und Verlässlichkeit. Gerade in einer zunehmend datengetriebenen Immobilienwirtschaft gewinnen Informationssicherheit, Datenschutz und verantwortungsvoller Umgang mit Informationen weiter an Bedeutung. Die Zertifizierung ist zugleich ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg, die digitale Transformation der Immobilienbranche sicher und nachhaltig zu gestalten. Sie bestätigt nicht nur den erreichten Reifegrad der internen Prozesse, sondern auch das langfristige Engagement von bulwiengesa für Qualität, Vertrauen und Sicherheit. Die Zertifizierung steht im Kontext der gemeinsamen Informationssicherheitsstandards innerhalb der Scout24-Welt, zu der auch bulwiengesa gehört. Weitere Informationen zur Zertifizierung und zu den Sicherheitsstandards von Scout24 finden sich unter: https://trust.scout24.com/ Ansprechpartnerin: Birgit Haase, Unternehmenskommunikation und Marketing, birgit.haase@bulwiengesa.de