Nachhaltigkeit begünstigt Transformation – eigentlich
Nicht jede Bestandsimmobilie „funktioniert“ mehr. Was tun? Abreißen und neu bauen oder transformieren und wiederverwenden? Wir haben rund 200 erfahrene Akteure gefragt und gemeinsam mit Union Investment nun die zweite Marktanalyse zu Transformationsimmobilien veröffentlicht. Der richtige Umgang sowie die Weiterentwicklung des Bestandes ist sicher eines der Trend- und Zukunftsthemen unserer Branche. Die Ergebnisse und Erkenntnisse aus der Studie sollen helfen, die Planung und Umsetzung von Transformationsprojekten zu verbessern. Denn Transformationsimmobilien können ein gewinnbringender Lösungsansatz sein sowohl für die Erreichung der Klimaziele als auch aus Investmentperspektive sowie zur Steigerung der Aufenthaltsqualität der Städte. Das wichtigste Ziel einer Transformation ist, so die Befragten, ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept umzusetzen. Es folgen die Punkte Ertragssicherheit und Werterhöhung der Immobilie – der wirtschaftliche Aspekt einer Transformation ist absolut zentral. Nahezu alle halten hierfür Mixed-Use-Konzepte für hilfreich, um den Cashflow über den Lebenszyklus zu gewährleisten. Bevorzugte Nutzungen nach einer Transformation sind übrigens freifinanzierte Wohnungen und Einzelhandel des periodischen Bedarfs. Nachhaltigkeits- versus Kostenaspekte Transformationsimmobilien stehen aktuell im Spannungsfeld von steigenden Zinsen und hohen Baukosten, Nachhaltigkeitsanforderungen durch die EU-Taxonomie sowie hoher Inflation und hohen Energiepreisen. Am Investmentmarkt deuten geringe Transaktionsvolumina darauf hin, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern oftmals nicht zusammenkommen und die Findungsphase noch anhält. Auch die Baukonjunktur ist im Herbst 2022 abrupt gestoppt worden. Daher erstaunt es wenig, dass nach Einschätzung der Befragungsteilnehmer (77 %) insbesondere die knappe Rohstoffverfügbarkeit ein starker Treiber ist, der die Transformation von Immobilien anstelle von Neubau bzw. Abriss und Neubau begünstigt. Auch nationale und EU-Nachhaltigkeits-Anforderungen sind deutliche Effekte, die nach Ansicht der Befragten die Transformation von Immobilien anstelle von Neubau bzw. Abriss und Neubau begünstigen. Ebenfalls eine Mehrheit (59 %) glaubt, dass bei der Umsetzung von Transformationsimmobilien weniger Probleme durch steigende Bau- und Energiekosten und gestörte Lieferketten entstehen als bei Neubauvorhaben. Grundsätzlich ist die Kostensensibilität groß, was bei den deutlich erschwerten Rahmenbedingungen nachvollziehbar ist. Insgesamt ist die Bereitschaft bei den meisten Befragten zwar vorhanden, Kostenunsicherheit zu akzeptieren, allerdings nur in recht geringem Umfang. Mehr als die Hälfte der Befragten wäre wohl nicht bereit, die für eine Transformation einer Immobilie notwendige Kostenunsicherheit von rund zwanzig Prozent mitzutragen. Damit wäre zumindest in der aktuellen Marktsituation nur ein relativ kleiner Anteil der Befragten offen dafür, entsprechende Projekte angehen. Transformation bedeutet auch Kreislaufwirtschaft Die Immobilienbranche gilt als einer der Hauptverursacher von CO2. Um Einsparungspotenziale auch tatsächlich zu erreichen, wird die Art des Umgangs mit Bestandsimmobilien entscheidend sein, die Nachhaltigkeitsanforderungen, aber auch aktuellen Nutzeransprüchen und wirtschaftlichen Anforderungen nicht mehr genügen. Transformationsprozesse sollten also nicht nur ertragsseitig gut begründbar sein, sondern auch eine bestmögliche Erreichung von Klimaziel-Kriterien anstreben. Für institutionelle Immobilieninvestoren relevant sind ESG-Kriterien. Investoren und ihre Anleger legen verstärkt den Fokus auf die Nachhaltigkeit ihrer Investments. Dabei ist nicht nur „grün“ wichtig, sondern auch der Nutzen für Nutzer, z.B. durch eine Verbesserung des Umfeldes und ein kluges Quartierskonzept. Die beiden Erfolgsfaktoren, die speziell auf das E in ESG einzahlen, sind möglichst geringe CO2-Emissionen im Betrieb der Transformationsimmobilie sowie das Erreichen der nationalen CO2-Vorgaben – beides ist für 85 % der Befragten sehr wichtig. Statt Abriss und Neubau ist mehr Transformation und Wiederverwendung gefragt. Der Übergang zu einer ressourcenschonenden Kreislaufwirtschaft ist eine unverzichtbare Voraussetzung für die Klimaneutralität der Immobilienwirtschaft. Wunsch an Politik: Umsetzbarkeit verbessern Breit gefächert sind die Wünsche an politische Institutionen, um die Umsetzbarkeit von Transformationsimmobilien zu verbessern. Ganz oben auf dem Wunschzettel stehen eine erleichterte Nutzungserlaubnis und eine Befreiung von Auflagen sowie die Erlaubnis einer höheren Flächenausnutzung. 80 % der Befragten wünschen eine klare ämterübergreifende Projektorganisation bei den Kommunen sowie die Zusammenführung von schnellen Planungsprozessen und Bürgerbeteiligung. Allein schon, um eine rasche Baugenehmigung zu erhalten, wären viele Befragten bereit, zusätzliche Maßnahmen umzusetzen. Bemerkenswert: 60 % der Befragten würden für eine schnelle Baugenehmigung auch mietreduzierte Flächen für soziale und kulturelle Flächen anbieten, und immer noch fast jeder Zweite wäre bereit, einen höheren Anteil von sozial gefördertem Wohnraum bereitzustellen. Hinweis: Die Studie können Sie kostenfrei auf der Website von Union Investment anfordern und herunterladen. Ansprechpartner: Felix Embacher, Head of Research & Data Science bei bulwiengesa, embacher@bulwiengesa.de
Doppelter Sinn: gefördertes Wohnen als Investment
Viele Jahre haben Investoren einen großen Bogen um gefördertes Wohnen bzw. Sozialwohnungen gemacht. Doch inzwischen macht die Zinswende gefördertes Wohnen auch für sie wieder attraktiver, die Transaktionen nehmen zu. Für eine gemeinsame Studie mit INDUSTRIA haben wir gefördertes Wohnen aus Investmentsicht analysiert. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eine der größten Herausforderungen für die Politik in den 2020er-Jahren. Diese Herausforderung ist aktuell noch wesentlich größer geworden, da der rasche Zinsanstieg und deutlich gestiegene Baukosten zu einem erheblichen Rückgang des Neubaus geführt haben. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch, erst recht durch stark gestiegene Heiz- und Lebenshaltungskosten. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich rund 400.000 Wohnungen neu zu bauen, sieht auch 100.000 Sozialwohnungen vor – ein Viertel. Dieses ambitionierte Ziel kann (wenn überhaupt) nicht allein mit den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften erreicht werden. Auch privates Kapital ist in großem Umfang notwendig. Viele Investoren, die geförderte Wohnungen kaufen, sind Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke, die die Altersvorsorgegelder ihrer Kunden anlegen. Darüber hinaus sind geförderte Wohnungen auch Bestandteil von Spezial- und Wohnungsfonds wie beispielsweise bei der INDUSTRIA. In der Regel sind die Investoren langfristig orientiert und haben oft einen Investitionshorizont von Jahrzehnten. Doch gefördertes Wohnen ist viel mehr als nur ein Investment: Es kann auch ein Beitrag sein zur Lösung eines sozialen Problems: Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland Mangelware. Allein 2022 zählten 13 Millionen deutsche Haushalte – das entspricht 56 Prozent aller Mieterhaushalte – zur Zielgruppe. Ein weiteres Problem beim geförderten Wohnen ist, dass mehr Wohnungen aus der Förderung herausfallen, als neue geschaffen werden. 2021 wurden rund 21.000 neue geförderte Wohnungen geschaffen, gleichzeitig endeten jedoch für knapp 49.000 Wohnungen die Miet- und Belegungsbindungen. Transaktionen und Pipeline Innerhalb der letzten sechs Jahre haben die Transaktionen im Bereich gefördertes Wohnen stetig zugenommen. Insgesamt wurden zwischen 2006 und dem ersten Halbjahr 2022 358 Transaktionen mit 31.000 Einheiten Wohnungen in Neubau und Bestand gehandelt. Insgesamt kann in den 127 deutschen RIWIS-Städten (A- bis D-Städte) eine Entwicklungspipeline von knapp 86.000 Sozialwohnungen ab Baujahr 2022 definiert werden. Berlin ist mit knapp 20.600 geförderten Wohneinheiten der absolute Spitzenreiter, gefolgtvon München mit ca. 8.200 Wohneinheiten und Hamburg mit etwa 5.300 Mietwohnungen. Vor- und Nachteile eines Investments in geförderte Wohnungen Investitionen in gefördertes Wohnen bieten nicht die höchsten Nettoanfangsrenditen; das Ziel ist ein kalkulierbares, langfristiges und risikoarmes Engagement. Durch die Bindungszeiten von bis zu 40 Jahren sind eine große Wertstabilität sowie ein hohes Sicherheitsniveau gegeben. Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bietet eine überdurchschnittliche Vermietungssicherheit bei geringem Leerstandsrisiko. Die Fluktuationsrate ist deutlich geringer als bei freifinanzierten Wohnungen. Ebenfalls ist das Risiko einer Fehlkalkulation geringer und der Cashflow ist regelmäßiger sowie prognostizierbarer. Ein Nachteil besteht in etwas höheren Instandhaltungskosten der Wohneinheiten, wenn die Qualität der Bauweise und Ausstattung einfacher ist. Unterschiede zwischen geförderten und freifinanzierten Wohnungen sind bei aktuellen Neubauprojekten kaum noch wahrnehmbar. Bei langjähriger Mietdauer ist nach Auszug das Renovierungspotenzial höher. Außerdem kann es aufgrund der teils schwierigeren Mieterstruktur zu höheren Verwaltungsaufwendungen kommen. Motive für den Kauf geförderter Wohneinheiten Investitionen in geförderten Wohnraum erfolgen aus verschiedenen Motiven. Auf der einen Seite stehen der gesellschaftliche Druck sowie politische Regularien. Verbindliche Quoten für sozial geförderten Wohnungsbau in Bauleitplanverfahren sind aufgezwungene Motive für ein Investment. Durch immer mehr Baulandmodelle in den Städten erhöht sich das zur Verfügung stehende Investmentvolumen im geförderten Wohnungsbau, sodass eine Portfoliobeimischung einfacher wird. Die sukzessive Verbesserung der Förderprogramme – bei bislang allerdings arg zersplitterter Förderlandschaft – steigern den Anreiz zur Investition. Bei deutlich höheren Zinsen von aktuell 3-4 % bieten zinsvergünstigte Darlehen, meist das Hauptelement eines Förderprogramms, wieder einen Kostenvorteil. Tilgungszuschüsse, zinsvergünstigte Darlehen und andere nicht rückzahlbare Subventionen fallen deutlich mehr ins Gewicht als noch vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von bis zu 4,0 Prozent erreicht werden. Generell sind Ausschüttungsrenditen möglich, die 30 bis 100 Basispunkte über dem frei finanzierten Wohnungsbau liegen. In den vergangenen Jahren sind ökologische, soziale und Governance-Kriterien (ESG) zu einem bedeutenden Faktor von Investmentfonds geworden. Die Bereitstellung von gefördertem Wohnraum wird den sozialen Kriterien zugeordnet. Immobilien sollen demnach stärker den Nachhaltigkeitszielen sowie der gesellschaftlichen Verantwortung nachkommen; auch Imagepflege ist ein nicht zu unterschätzender Aspekt. Ein weiteres Motiv für ein Investment in geförderten Wohnraum ist die Risikodiversifizierung sowie Cashflow-Stabilisierung eines Portfolios. Zusammenfassend sind der höhere Stellenwert von Nachhaltigkeitskriterien, defensivere Investmentstrategien und Ausschüttungsrenditen, die aufgrund der Zinswende im geförderten Wohnungsbau auch deutlich über jenen im freifinanzierten Wohnen liegen können, wichtige Motive von privaten Käufern geförderter Wohnungen. Fazit: Ideen sind da, aber Politik muss handeln Bei Wohnprojekten mit öffentlich geförderten Mietwohnungen ist mit einer deutlich niedrigeren Nettorendite zu rechnen als bei freifinanzierten Wohnungen. Dem Schwund an Sozialwohnungen entgegenzusteuern, kann angesichts des hohen Bedarfs an Neubauaktivitäten nur als Gemeinschaftsaufgabe von Bund, Ländern, Kommunen und privaten Investoren wahrgenommen werden. Öffentliche Förderdarlehen, auch Tilgungszuschüsse und/oder ausgezahlte Einmalsubventionen bieten gerade in Hochzinsphasen eine wirkungsvolle Grundlage für attraktive Immobilieninvestments. Hierzu ist es jedoch erforderlich, die Förderlandschaft für Bauherren bzw. Ersterwerber länderübergreifend zu vereinfachen sowie den Zugang zu den Fördermitteln zu erleichtern. Die gezielte Förderung von Bestandsobjekten, beispielsweise mit auslaufender Mietpreisbindung oder auch durch Nutzungsänderungen, kann einen wichtigen Beitrag zur Angebotsausweitung sozialer Mietwohnungen führen. Die Fördersätze sollten sich am Grundstückspreisniveau orientieren. Zudem sollte eine Nachfragekomponente eingearbeitet werden, sodass eher in nachgefragten Städten statt in strukturschwachen ländlichen Regionen gebaut wird. Gleichzeitig bietet ein Paradigmenwechsel von der Objekt- zur Subjektförderung eine Lösung, um Wohnen für einkommensschwache Haushalte vor allem in den Großstädten wieder bezahlbar zu machen. Hierzu ist das Instrument des Wohngelds deutlich auszubauen. Nicht zuletzt ist eine konsequente Anwendung von Fehlbelegungsabgaben empfehlenswert, um die vielen fehlbelegten Wohnungen wirklich bedürftigen Mietern zur Verfügung stellen zu können. Zusammenfassend sind aus unserer Sicht sowohl in der Objekt-, als auch in der Subjektförderung erhebliche Optimierungspotenziale vorhanden. Diese sollten bei den aktuell sehr schwierigen Investitionsbedingungen für Neubauten dringend angegangen werden, damit der derzeitige Bestand von ca. 1,1 Millionen geförderten Wohnungen nicht noch weiter abschmilzt. Downloads Studie Gefördertes Wohnen als Investment Ansprechpartnerin: Sabine Hirtreiter, Senior Consultant im Bereich Wohnen bei bulwiengesa, hirtreiter@bulwiengesa.de
Chart des Monats Januar: Massive Investments in Logistikimmobilien
Eine fast schon rhetorische Frage: Wird trotz oder wegen der gegenwärtigen Unsicherheiten so viel in Logistikimmobilien investiert? Die Antwort ist: Beides trifft zu. Während in anderen Assetklassen im Verlauf des zweiten Halbjahres teilweise deutlich weniger Akteure kauften und verkauften, ist auf dem Transaktionsmarkt für Logistikimmobilien auch über das zweite Halbjahr eine weitgehend stabile Nachfrage zu verzeichnen. Als Jahresergebnis zeichnet sich ab, dass 2022 rund 10,1 Mrd. Euro mit Logistik- und Unternehmensimmobilien umgesetzt wurden, und damit kaum weniger als 2021. Anscheinend bieten Logistikimmobilien Investoren in der aktuell von Verwerfungen geprägten Marktphase eine hohe Sicherheit. Und das trotz der durch die allgemeine Zinspolitik bedingten Renditeanpassungen. Hierbei spielt die hohe Nutzernachfrage und die daraus resultierende Cashflow-Sicherheit für viele Investoren eine wichtige Rolle. Seit Jahren herrscht ein enormer Nachfrageüberhang, der durch restriktivere Flächenausweisung voraussichtlich auch in näherer Zukunft anhalten wird. Makroökonomische Trends, wie die Rückkehr zum Re- und Nearshoring in der Produktion, verursachen zusätzlichen Nachfragedruck am Markt. Auch wird die Erfüllung von ESG-Kriterien immer wichtiger. Das bedeutet, dass sich die Nachfrage vor allem auf moderne Gebäude fokussiert, die die energetischen Nachhaltigkeitsstandards erfüllen. Diese Faktoren spielen in der investorenseitigen Sicherheitsbeurteilung eine große Rolle und münden daher erneut in einem sehr starken Ergebnis am Transaktionsmarkt im abgeschlossenen Jahr 2022. Da es im Verlauf der ersten Wochen eines Jahres häufiger zu Nachmeldungen kommt, liegt der vorläufige Wert für Logistikimmobilien bei rund 5,5 Mrd. Euro Investmentvolumen und damit in der Nähe des rekordverdächtigen Vorjahres, in dem knapp 6 Mrd. Euro investiert wurden. Hinzu kommen rund 4,6 Mrd. Euro Investmentvolumen für Unternehmensimmobilien (Schätzwert anhand des Halbjahresergebnisses und der Erfahrungswerte aus vergangenen Jahren), sodass das Gesamtergebnis mit 10,1 Mrd. Euro Investmentvolumen im Bereich Industrial – Logistik und Unternehmensimmobilien – nur knapp unterhalb des Rekordwerts aus dem Jahr 2021 liegt, als ein Gesamtvolumen von 10,3 Mrd. Euro erreicht wurde. Hinweis: Mehr Infos zu Unternehmensimmobilien bietet die Website der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN. Auch die Studienreihe Logistik und Immobilien enthält viele Fakten zum Logistikimmobilienmarkt. Anprechparter: Felix Werner, Teamleiter im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, werner@bulwiengesa.de und Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, sopka@bulwiengesa.de
Unternehmensimmobilien beleben zunehmend Altstandorte
Revitalisierungen brachliegender, ehemaliger Industrieareale ermöglichen auch in urbanen Räumen die Neuentwicklungen von Unternehmensimmobilien – inzwischen liegt der Anteil der Brownfield-Entwicklungen bei nahezu 50 %. Das „Spotlight ESG“ der Initiative Unternehmensimmobilien zeigt Potenziale und Beispiele für nachhaltige Entwicklungen. Vor allem in der jüngeren Vergangenheit wurde eine steigende Tendenz der Brownfield-Entwicklungen registriert. Im langjährigen Mittel (2015 bis 2023) liegt der durchschnittliche Anteil der Brownfield-Entwicklungen bei etwa 35 % am jährlichen Fertigstellungsvolumen von Unternehmensimmobilien*; bereits 2020 lag der Anteil der Brownfield-Entwicklungen bei 44 %. Der Grund: Neue Flächen sind knapp, und durch die Konkurrenz mit weiteren Nutzungsarten sind Neuausweisungen von gewerblich-industriellen Bauflächen zunehmend schwieriger geworden. 2023 wird ein Anteil der Brownfield-Entwicklungen von annähernd 50 Prozent erwartet. Vor allem in den Ballungsräumen wird diese Art der Projektentwicklung wichtiger und ist mitunter die einzige Option, um neue Bauflächen zu erschließen. Die Nutzung bereits bebauter Flächen vermindert zudem die Versiegelung von Flächen auf der grünen Wiese. Sanierungen steigern Nachhaltigkeit der Assetklasse Die Immobilienwirtschaft steht in der Verantwortung, einen Beitrag zum Erreichen der Nachhaltigkeitsziele zu leisten. Dies gilt auch für Unternehmensimmobilien, die mit rund 960 Mio. qm einen großen Anteil an den gewerblichen Immobilien haben. Allein schon durch den großen Bestand ergibt sich ein starker Hebel, um die ökologische Nachhaltigkeit zu verbessern. Dazu kommt: Etwa 96 % der Unternehmensimmobilien wurden bereits vor 2000 fertiggestellt. Diese oftmals in urbanen, attraktiven Räumen gelegene Gebäude können durch energetische Sanierung und weitere bauliche Maßnahmen eine Wertsteigerung erfahren, ohne dass neu gebaut und damit weitere Flächen versiegelt werden oder aber Bestände abgerissen und neu gebaut werden muss. Das gerade erschienene „Spotlight ESG“ der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN zeigt auch: Die Ökobilanz einer Bestandssanierung ist über einen Betrachtungszeitraum von zwanzig Jahren besser als die eines Neubaus. Revitalisierungen und Bestandssanierungen sind ein wesentlicher Ansatz zur Steigerung der Nachhaltigkeit der Assetklasse. Auch stellen die Gestaltung der Mietverträge und das Monitoring der Verbräuche wichtige Handlungsfelder dar. Da es sich schwierig gestaltet, im laufenden Betrieb Mietverträge oder die Immobilie selbst anzupassen, sind auch die Mieter gefragt, durch ihr Verhalten den ESG-Gedanken zu fördern. Zertifizierungen wichtig für ESG-Konfomität Der Anteil der zertifizierten Unternehmensimmobilien ist in den zurückliegenden Jahren auf 22 % gestiegen. Zertifizierungen wie BREAM, LEED, DGNB haben sich im Sektor der Gewerbeimmobilien etabliert, sind jedoch keine Garanten für eine ESG-Konformität gemäß der Fondskategorien 8 und insbesondere 9. Nichtsdestotrotz sind für viele Projektentwickler und Investoren die Nachhaltigkeitszertifizierungen des Neubaus derzeit ein entscheidender Faktor für die ESG-Konformität. Aber auch wenn Neubauten häufiger den Vorteil einer Zertifizierung haben und dadurch die Konformität mit der Taxonomie gewährleisten: Den Fokus nur auf den Neubau zu legen, um die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen, greift viel zu kurz, auch wenn ESG-Regularien grundsätzlich Neubau begünstigen. ESG als Chance für die Assetklasse Generell befindet sich der gesamte Themenkomplex ESG und Immobilienwirtschaft inmitten eines Prozesses, der in vielerlei Hinsicht weiter in Bewegung sein wird. Die Anforderungen an Datenmanagement und -auswertung, an die Transparenz im Immobilienmarkt und der Bedarf an Informationen nehmen weiter zu. ESG bietet eine weitreichende Chance, die Assetklasse Unternehmensimmobilien zukunftsfähig zu gestalten. Die Mitglieder der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN zeigen gemeinschaftlich auf, wie sie für diese Assetklasse den Taxonomie- und ESG-Gedanken in die Geschäftsprozesse integrieren. * Die vier von der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN definierten Kategorien sind: Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lager- sowie Produktionsimmobilien Download Hinweis: Mehr Infos zur INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN sowie sämtliche halbjährliche Marktberichte finden Sie hier: https://www.bulwiengesa.de/unternehmensimmobilien/de. Ansprechpartner: Felix Werner, Teamleiter im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, werner@bulwiengesa.de und Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, sopka@bulwiengesa.de
Zeitenwende in der Immobilienbranche?
Wohl kaum jemand hat damit gerechnet, dass wir nach der wirtschaftlichen und geopolitischen Zäsur im Frühjahr 2022 das Jahr ohne große Rezession beenden. Aber ist Deutschland wirtschaftlich noch so kraftvoll, wie es in vielen Augen noch erscheint? Eine volkswirtschaftliche Einschätzung und immobilienwirtschaftlicher Ausblick. Gerade meldet das statistische Bundesamt ein Wachstum von 1,8 % für 2022. Auch die Vorzeichen für das Jahr 2023 stehen recht gut. Das Konsumklima erholt sich seit letztem Oktober kontinuierlich. Aber ist es wirklich so? Ist Deutschland wirtschaftlich noch so kraftvoll, wie es in vielen Augen noch erscheint? Mitnichten. Die Bundesregierung hat Entlastungspakete inkl. Strom- und Gaspreisbremse von max. 225 Mrd. EUR verabschiedet, verteilt bis 2024. Eine Hilfe für Viele, ohne Frage. Und der inflationsbedingte Kaufkraftverlust kann u.U. durch Umwandlung von Sparguthaben in Konsum und zusätzlichen Konsum von einer Million Zugewanderten aus der Ukraine ausgeglichen werden. Die strukturellen Probleme bleiben jedoch bestehen. Inzwischen hat Deutschland seit der Finanzkrise 2008 1,7 Billionen EUR in Sondervermögen angehäuft. Nach dem Corona-Fonds, an dem Deutschland mit 177 Mrd. EUR beteiligt ist, kommen nun noch 100 Mrd. EUR für die Bundeswehr dazu. Das wird wohl auch nicht das letzte Wort sein. Ebenso trifft „die Wirtschaft“ – Unternehmen genauso wie Verbraucher – die Entwertung aller Ansprüche wie Gehälter, Sparguthaben, Lebensversicherungsverträge, Mietverträge ohne Indexklauseln etc., die vom Jahresbeginn 2021 bis Oktober 2022 ganze 12 % betrug. Betroffen sind auch die Forderungen aus sogenannten Target-Krediten – vereinfacht: zwischenstaatliche Kredite – der Deutschen Bundesbank in Höhe von 1,23 Billionen Euro; der Verlust hieraus beträgt alleine 148 Milliarden Euro. Die Inflation kam, um zu bleiben – und weitere Verluste drohen. Vor diesem Hintergrund muss die von vielen Politikern und Experten postulierte Zeitenwende zu einer ökonomischen, politischen und strukturellen Veränderung führen: Steuerpolitisch wird es Zeit, die Umverteilung von oben nach unten zu stärken und eine gerechtere Versteuerung der Einkommen zu etablieren. Von einer Stärkung der breiten Kaufkraft profitieren letztlich alle. Energiepolitisch ist es schwer verständlich, dass Deutschland die Verantwortung nicht angemessen wahrnimmt. Weder werden erneuerbare Energien so vorangetrieben, wie es die Umstände erfordern, noch die vorhandenen Energieträger entsprechend genutzt. Auch die Digitalisierung kommt nicht recht voran. Das betrifft nicht nur die Haushalte und Unternehmen auf dem Land, sondern geht tief in die Forschung und Produktion. Und dass die Abhängigkeit von China Probleme bereitet und bereiten wird, ist mittlerweile Konsens. Müssen wir nun mit hängendem Kopf ins Jahr starten? Die Antwort ist wie oben: mitnichten. Wir können auf einen gut funktionierenden Mittelstand mit einer sehr diversifizierten Wirtschaftsstruktur zurückgreifen. Hier gilt es zu fördern, anstatt weitere bürokratische Hürden aufzubauen. Das Land ist intelligent. Das muss so bleiben, bedeutet aber die Umlenkung von Ressourcen in Bildung und Gesellschaft. Dazu gehört eine aktive Einwanderungspolitik – alleine können wir es nicht schaffen. Innovationen müssen aufgegriffen werden. Biontech ist ein gutes, bekanntes Beispiel. Es gibt weitere aus der Medizin und Umwelttechnik. Was heißt diese Zeitenwende für unsere Branche? Wie oben gesagt ist die Inflation gekommen, um zu bleiben. Gleiches gilt für die Zinsen. Insofern verlassen wir eine Dekade (bzw. zwei Dekaden mit einer kurzen Unterbrechung) mit einer Sonderkonjunktur für die Immobilienwirtschaft. Auch wenn viele sagen, dass wir uns jetzt neu orientieren müssen, müssen wir uns nur daran erinnern, wie es war mit Inflation und Zinsen. Wie damals wird auch heute wieder die Qualität der Projekte in den Vordergrund gerückt. Die immobilienwirtschaftliche Nachhaltigkeit wird bei Projektentwicklung und Ankauf als Beurteilungskriterium wichtiger als prospektive Wertsteigerung. Was gesamtwirtschaftlich gilt, trifft jedoch auch auf die Immobilienwirtschaft zu: Energetische Herausforderungen müssen bewältigt werden, Bürokratisierung im Sinne von Bauvorschriften müssen „entkernt“ werden, und digitale Prozesse in der Projektentwicklung und beim Bau sind Voraussetzung für eine funktionierende Immobilienwirtschaft. Dieser Wandel wird alle Unternehmen beschäftigen und Konsequenzen für interne Abläufe und Qualifikation haben. Darüber hinaus werden neue Wege beschritten werden müssen, um steigende Energiepreise zu kompensieren und zukünftige Kriterien für ESG erfüllen zu können. Alles in allem wird die nächste Dekade dem Immobilienbestand und dem Assetmanagement gewidmet, mit den erwähnten Konsequenzen für Bauvorschriften (die in der Regel eher für den Neubau als für den Bestand entwickelt wurden), Prozesse und natürlich auch für die Qualifizierung der Mitarbeitenden. Ansprechpartner: Ralf-Peter Koschny, Vorstand, koschny@bulwiengesa.de
Chart des Monats Februar: Gemischte Stimmung im Hotelmarkt
Die Übernachtungszahlen erholten sich 2022, mit erneut hoher Nachfrage in deutschen Urlaubsorten. Dennoch ist die Stimmung im deutschen Hotelimmobilienmarkt durchwachsen. Viele Haushalte sparen, womöglich auch am Urlaub. Immerhin kehrt der Tourismus endlich wieder in die Städte zurück. Wie bereits in den Jahren 2020 und 2021 konzentrierte sich auch 2022 die touristische Nachfrage in Deutschland auf die ländlichen Urlaubsregionen. Vielfach waren diese in den Sommermonaten stärker gebucht als vor der Krise, wenngleich in einigen Gegenden Deutschlands die wiederkehrende Reiselust der Deutschen ins Ausland bereits spürbar war. In der Region „Mecklenburgische Schweiz und Seenplatte“ lagen die Übernachtungszahlen zwar weiterhin über Vor-Corona-Niveau, aber im Vergleich zum Boomjahr 2021 knapp 12 % darunter. Und angesichts sinkender Kaufkraft und mancherlei Sorgen um die Zukunft ist damit zu rechnen, dass besonders einkommensschwächere Haushalte dieses Jahr am und im Urlaub sparen müssen. Dafür kehrte im Gegensatz zu 2021 der Tourismus wieder langsam in Deutschlands Städte zurück – hier vor allem in Städte mit hohem Freizeitwert. Unter den Großstädten hoben sich besonders die beiden Städte Hamburg und Leipzig ab, die bis Ende Oktober 2022 fast annähernd an die Übernachtungszahlen von 2019 herankamen. Dagegen fehlte in Frankfurt am Main, Stuttgart und Berlin bis Ende Oktober noch immer über ein Fünftel des Übernachtungsvolumens zu 2019. Und da vor allem in den Großstädten in den letzten zwei Jahren zahlreiche neue Hotels eröffneten und das MICE-Geschäft sowie die touristische Nachfrage aus dem Ausland noch schwächelt, wird dort die Hotellerie vorerst weiter zu kämpfen haben. Bessere Aussichten haben Hotels in Mittelstädten, in denen der Wettbewerb (noch) überschaubar ist und die freizeitinfrastrukturell gut aufgestellt sind. Doch bis zur Normalität wird es noch einige Zeit brauchen, da Personalnot und steigende Betriebskosten für die Hotellerie so schnell nicht lösbar und die Aussichten für geopolitische Stabilität in Europa äußerst ungewiss sind. So bleibt die Lage in der deutschen Hotellerie – trotz steigender und glättender Nachfrageeffekte – 2023 weiter angespannt. Ansprechpartner: Dierk Freitag, Bereichsleiter Hotel- und Freizeitimmobilien bei bulwiengesa, Freitag@bulwiengesa.de Das könnte Sie auch interessieren Für unser Magazin haben wir relevante Themen, häufig auf Basis unserer Studien, Analysen und Projekte, zusammengefasst und leserfreundlich aufbereitet. So ist ein schneller Überblick über Aktuelles aus der Immobilienbranche garantiert. Magazin
Shoppingcenter: Was denken die Kunden?
In den Corona-Jahren mussten sich viele Center-Eigentümer vor allem um ihre Mieter kümmern. Nun strömen endlich wieder Kauflustige. Gerade jetzt sind Kundenresponse-Analysen sinnvoll, weil vieles im Umbruch ist. Hier einige Befragungsergebnisse. Endlich: Im letzten Quartal 2022 waren die Frequenzen in vielen Shoppingcentern wieder – oder zumindest fast wieder – auf Vor-Corona-Niveau. Ein guter Zeitpunkt, nun wieder die Kunden bzw. Besucher stärker in den Blick zu nehmen, denn letztlich entscheiden sie über den wirtschaftlichen Erfolg des Centers. Kunden- bzw. Face-to-Face-Befragungen vor Ort helfen, deren Bedürfnisse und Präferenzen zu erkennen. Kundenresponse-Analysen können z. B. zwischenzeitlich erfolgte bauliche Maßnahmen oder auch Veränderungen im Mieter- und Branchenbesatz auf ihre Akzeptanz und ihren Erfolg messen, oder Hinweise zur Weiterentwicklung der Center geben (fehlende Angebote/Mieter, Ambiente und Aufenthaltsqualität, Werbeaktivitäten, Parkgebühren etc.). Informationen zu den demografischen Merkmalen der Kunden, fundierte Kenntnis des Einzugsgebietes oder auch das Wissen, welche Sortimente hauptsächlich nachgefragt oder vermisst werden, bieten wichtige Erkenntnisse zu sinnvollen Werbemaßnahmen und Events sowie zur Ausrichtung und Ergänzung des Angebotes. bulwiengesa hat auch 2022 verschiedene Kundenbefragungen in innerstädtischen Centern durchgeführt. Die jüngsten Ergebnisse deuten darauf hin, dass Auf den letztgenannten Trend haben bereits viele Shoppingcenter reagiert. So gibt es kaum noch Schuh- und Schlüsseldienste, ebenso haben viele Änderungsschneidereien oder Sonnenstudios geschlossen, und Bankfilialen wurden durch SB-Services ersetzt. Dagegen ist die Anzahl vor allem der Nagelstudios deutlich angestiegen, Postfilialen und andere Paketdienste und -services sowie Paketboxen werden zu Frequenzbringern. Logistikdienstleistungen, Bürgerservices und öffentliche sowie therapeutische Einrichtungen tragen zur Belebung und zur Verankerung eines Centers im Einzugsgebiet bei. Einkaufszentren müssen sich den veränderten Markterfordernissen kontinuierlich anpassen. Die Corona-Pandemie, aber auch der bereits seit längerem stark wachsende Onlinehandel haben die Einzelhandelslandschaft verändert. Eine große Herausforderung für Centerbetreiber und Centermanagement sind die jüngsten Entwicklungen: Die hohe Inflation beeinflusst die Konsumstimmung der Verbraucher, aber auch die Mieter der Shoppingcenter, die vermehrt mit höheren Mieten aus der Mietindexierung konfrontiert sind. Auch vor diesem Hintergrund ist es wichtig, vertiefte Kenntnisse zum Kunden- und Besucherverhalten zu erhalten und deren Meinungen und Wünschen zu erfahren. Ansprechpartner: Andrea Back-Ihrig, Partnerin und Prokuristin, back@bulwiengesa.de und Andreas Gustafsson, Partner, gustafsson@bulwiengesa.de
Chart des Monats März: Gestiegene Mieten und Betriebskosten belasten Büromieter
Der Anstieg von Mieten und Betriebskosten betrifft alle Immobiliensegmente. So haben sich alleine die Betriebskosten bei Büros in A-Städten seit 2021 um 63 % erhöht. Dies hat die erste gemeinsame Studie „Gesamtmietbetrachtung – Büromarkt Deutschland“ mit der BAUAKADEMIE ergeben. Das Jahr 2022 war deutschlandweit von steigenden Büromieten gekennzeichnet, vor allem im Bereich der Spitzenmieten. Die Gründe hierfür lagen vor allem in der Weitergabe der höheren Kosten durch die Vermieter, getrieben durch hohe Baukosten und Inflation, sowie der Bereitschaft der Mieter, infolge der Fokussierung auf zentrale Lagen auch entsprechend höhere Preise zu akzeptieren. Zusätzlich geben die gestiegenen Anforderungen der Mieter an Flächenqualität und Nachhaltigkeit den Mieten weiteren Auftrieb. Wichtig ist hierbei jedoch auch, dass es sich bei den unten genannten Preisen um Nominalmieten handelt. Die wachsende Bedeutung von Incentives in Form von mietfreien Zeiten und Ausbaukostenzuschüssen ist hierbei nicht berücksichtigt. Deren Einfluss wird sich auch künftig spürbar auf die Effektivmieten auswirken. Die Zuwächse der Mieten fallen in den A-Städten besonders stark aus. Hier stieg der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten von 35,70 auf 38,60 Euro/m² MF-GIF. Spürbare Anstiege gab es dabei in allen Städten. Die höchsten Preise werden weiterhin in Frankfurt (45,00 Euro/m² MF-GIF), München (44,50 Euro/m²) und Berlin (43,50 Euro/m² MF-GIF) erzielt. Noch deutlich stärker als die Preissteigerungen der Nominalmieten fallen die Preissteigerungen bei den Betriebskosten von Bürogebäuden aus. Am Beispiel der A-Städte wird deutlich, dass sich die durchschnittlichen Betriebskosten seit 2021 um 63 % erhöht haben; in der Spitze sind es sogar 67 %. Nachdem sich die Kosten lange Zeit nur unwesentlich veränderten, haben die Pandemie, der Ukraine Krieg und die in Gang gesetzte Lohn-Preis-Spirale einen nie dagewesenen Kostenanstieg ausgelöst. In den vergangenen beiden Jahren war der Anstieg besonders stark, über einen Zeitraum von zehn Jahren betrug er 117 %. Damit nimmt der Einfluss der Betriebskosten auf die Gesamtmiete erheblich zu. Der Anteil der Betriebskosten an den Gesamtkosten liegt nun bei bis zu ca. 21 % (in der Spitze/Neubau) sowie bei rund 24 % im Bestand. Als wesentlicher Kostentreiber sind dabei Heizen und Strom auszumachen, ausgelöst durch den Ukraine Krieg und die daraus resultierende Neuordnung der Energiepreise auf dem Weltmarkt. In welchem Maß sich diese Kostensteigerungen auf die Betriebskosten auswirken, hängt davon ab, zu welchen Preisen und Laufzeiten Vermieter ihre Energielieferverträge abgeschlossen haben und wie die Strom- und Gaspreisbremsen wirken werden. Darüber hinaus sind die Lohnkosten sukzessive angestiegen, die sich bei allen personalintensiven Leistungen wie Wartung/Inspektion, Reinigung, Sicherheit und Hausmeister deutlich niederschlagen. Die Anhebung des Mindestlohns zum 1.10.2022 wird angesichts der aktuellen Lohnforderungen der Gewerkschaften, eine Reallohnsteigerung für alle Beschäftigten in der Branche zu erzielen, nur ein Vorgeschmack gewesen sein. Einzig die Kosten für Wasser und Abwasser sind angesichts des Rückgangs der Bürobelegung durch die zunehmende Bedeutung von Remote Work gesunken. Insgesamt ist eine Bewegung von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt unübersehbar. Besonders die Mietnebenkosten wirken zunehmend belastend auf die Leistungsfähigkeit vieler Mieter. Anmietungsentscheidungen oder auch der Verbleib in bestehenden Flächen hängt mehr und mehr von der Analyse der beiden Kostenpositionen Kaltmiete und Betriebskosten ab. Für Investoren und Vermieter wiederum wird die Optimierung der Betriebskosten immer wichtiger, um in einem schwierigeren Marktumfeld im Wettbewerb zu bestehen. Hinweis: Die Kurzstudie sowie Pressemitteilung finden Sie ebenfalls auf unserer Website. Vertiefte Informationen zum Büroimmobilienmarkt finden Sie im kürzlich erschienenen Frühjahrsgutachten des ZIA, für das wir die Segmente Büro, Hotel, Logistik- und Unternehmensimmobilien analysiert haben. Ansprechpartner: Jakob Heilek, Consultant und Autor der Kurzstudie, heilek@bulwiengesa.de, sowie Alexander Fieback, Teamleiter Büro, fieback@bulwiengesa.de und Oliver Rohr, Teamleiter Büro, rohr@bulwiengesa.de, Autoren des Büro-Kapitels im Frühjahrsgutachten.
Seniorenimmobilien – jährlich fehlen 26.000 Einheiten
Wer schon in der Situation war, schnell einen Angehörigen unterbringen zu müssen, weiß um die dramatische Knappheit von Plätzen. Bis 2040 werden über 26.000 neue Einheiten im Servicewohnen benötigt – zusätzlich, pro Jahr. Zweifellos braucht es mehr Kapazitäten – aber an den richtigen Orten. Einen wohnortnahen vollstationären Pflegeplatz oder eine Wohnung im Servicewohnen für Senioren in der gewünschten Einrichtung zu bekommen, ist für Senioren üblicherweise nur über – meist sehr lange – Warteliste möglich. Senioren und ihre Angehörigen sind also auf der Suche: nach einer kurzfristigen Lösung im Akutfall, oder nach einer Wunschlösung, die die Bedürfnisse aktiver, unabhängiger Senioren nach einer barrierefreien Wohnung mit Sozialleben erfüllt. Wenn in der kommenden Dekade die Generation der Baby-Boomer in das Rentenalter eintritt, steigt der Bedarf an einem ausdifferenzierten Versorgungs- und Wohnangebot enorm an. Bis 2040 sind allein demografiebedingt zusätzliche 20.700 Pflegeplätze bzw. 26.100 Wohneinheiten im Servicewohnen pro Jahr erforderlich. Seit 2019 wurden im Schnitt pro Jahr indes nur rund 7.500 Pflegeplätze in 90 Pflegeeinrichtungen sowie 4.000 Wohneinheiten im Servicewohnen in etwa 200 Wohnanlagen fertiggestellt. Diese Lücke von etwa 13.000 Pflegeplätzen und ca. 22.000 Servicewohnungen pro Jahr zu füllen, erscheint angesichts der aktuellen Zäsur in der Neubauaktivität nicht realisierbar. Einkommensstarke Regionen im Fokus – doch wer baut auf dem Land? Zumal die Angebotsschaffung regional stark selektiv erfolgt: Neue Einrichtungen entstehen nicht unbedingt dort, wo der Bedarf am höchsten ist, sondern dort, wo bauen schlichtweg noch rentabel ist. Agglomerationsräume und einkommensstarke Regionen stehen im Fokus der Projektentwicklungen. Gerade ländliche Gebiete mit einem hohen Anteil an Senioren bleiben dabei „weiße Flecken“ auf der Landkarte, was früher oder später zu einer bedenklichen Versorgungslücke in peripheren Räumen führen wird. Die Kapazitäten im Neubau müssen in allen Segmenten massiv ausgeweitet werden, damit Pflege und Wohnen für Senioren nicht zu einem Exklusivprodukt wird und die gesamtgesellschaftliche Verantwortung für „unsere Alten“ nicht ad absurdum geführt wird. Doch wer bringt die Objekte auf den Markt? Wer sind die Bauherren und wie sind diese bspw. nach ihrer Exitstrategie zu kategorisieren? Wer steht auf der Investorenseite? Nur jedes zweite neue Objekt geht in den Vertrieb Im Rahmen einer Studie für die Carestone Group GmbH im Juni 2022 hat bulwiengesa den Anbietermarkt im Neubau von stationären Pflegeeinrichtungen sowie Servicewohnen für Senioren ausgewertet und analysiert. Insgesamt wurden rund 1.300 Einrichtungen mit Baujahr 2019 bis 2022 der bulwiengesa-RIWIS-Datenbank verifiziert und ausgewertet und hinsichtlich der Vertriebs- und Investmentstrategie der Projektentwickler und Investoren kategorisiert. Zum einen wurden die Initiatoren der Projekte unter „Bauherren“ zusammengefasst. Diese gliedern sich in klassische Projektentwickler mit einem avisierten Exit (Trading Development) sowie Bestandshalter als Investor oder auch als Betreibergesellschaft (Investor Development). Zum anderen gibt es die Gruppe der Investoren oder Kapitalanleger, die die Immobilien in ihren Bestand nehmen bzw. halten. Hier wurde unterschieden nach Institutionellen Investoren, Betreibergesellschaften, Privatanlegern (WEG), kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Sowohl bei Neubauprojekten in der stationären Pflege wie auch im Servicewohnen für Senioren geht nur jedes zweite seit 2019 fertiggestellte bzw. in Bau befindliche Objekt in den Vertrieb. Auf der Käuferseite stehen Institutionelle Investoren (22 %), aber auch Privatinvestoren (27%). Lange galt die Aufteilung von Pflegeeinrichtungen in Teileigentumseinheiten und deren Einzelvertrieb als Nischenprodukt. Mit einem Marktanteil von 27 % aller Neubauobjekte seit 2019 ist hier jedoch ein marktrelevantes Investmentprodukt erwachsen. Bestandshalter und hier insbesondere auch Betreibergesellschaften wirken aktiv auf die Angebotsschaffung bei Seniorenimmobilien ein. Rund 20 % der stationären Pflegeeinrichtungen werden durch Betreibergesellschaften wie beispielsweise der Evangelischen Heimstiftung GmbH oder Korian Deutschland AG realisiert, die die Immobilien zunächst im eigenen Bestand halten. Als Käufergruppe treten Betreibergesellschaften nur vereinzelt auf. Darüber hinaus zählen zu den Bestandshaltern nicht nur Investorengesellschaften, sondern ebenfalls Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen. Fazit Der geringe Marktanteil von kommunalen Wohnungsunternehmen sowie Genossenschaften an den Neubauaktivitäten zeigt: Der Markt braucht dringend privates Kapital, um Angebotskapazitäten auszuweiten. Inländische wie ausländische Investoren stehen in den Startlöchern, um Objekte zu erwerben, weichen aufgrund des Angebotsmangels an Neubauprojekten auf dem Investmentmarkt jedoch auf Bestandsobjekte aus. Vor allem aber müssen auch Seniorinnen und Senioren häufig ausweichen: Wenn sie es sich gesundheitlich nicht leisten können, auf die „Wunschlösung“ zu warten, bleibt ihnen nur der Umzug in eine Einrichtung, die gerade Kapazitäten frei hat – gleich, ob dies einen Wohnortwechsel oder auch den ungewollten Einzug in ein Doppelzimmer bedeutet. Hinweis: Der Text erschien zunächst in leicht geänderter Fassung in CARE INVEST 6-2023 Ansprechpartnerin: Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei bulwiengesa, hirtreiter@bulwiengesa.de
Chart des Monats April: Stationärer Einzelhandelsumsatz versus E-Commerce
Von Augenoptik bis Zimmerpflanzen: Für zahlreiche Warengruppen erheben wir Verbrauchsausgaben, u.a. für Auswirkungs- und Risikoanalysen sowie die Standortsuche. Der E-Commerce-Anteil wird auch in Zukunft immer größer, allerdings je nach Warengruppe sehr unterschiedlich. Der Einzelhandelsumsatz in Deutschland hat in den Jahren von 2019 bis 2022 aufgrund verschiedener Faktoren eine ungewöhnliche Entwicklung vollzogen. Während in den letzten zehn Jahren ein durchschnittliches nominales Wachstum von durchschnittlich rd. 3 % pro Jahr zu beobachten war, stieg dieses mit Beginn der Pandemie 2020 u.a. durch die Umsatzverlagerungen aus der Gastronomie in den Lebensmitteleinzelhandel sprunghaft an. Spätestens ab 2021 hat der stationäre Einzelhandel durch die verhängten Ladenschließungen während der Lockdown-Phasen einen deutlichen Umsatzeinbruch erlitten, der allerdings durch ein erhebliches Umsatzwachstum des E-Commerce kompensiert wurde, sodass auch in dem Jahr der Einzelhandelsumsatz gewachsen ist. Für das Jahr 2022 setzte sich der nominale Wachstumspfad fort. Gleichwohl wird dieser wesentlich durch die gestiegene Inflation in der Folge des Kriegs in der Ukraine und der Energiekrise getragen und war real sogar leicht rückläufig. Es hat sich eine leichte Erholung des stationären Handels gezeigt, während der interaktive Handel einen deutlichen Umsatzrückgang im Vergleich zum Vorjahr erfährt. Insgesamt bleibt dem E-Commerce aber ein durch die Pandemie gestiegenes Umsatzniveau erhalten. Für die kommenden Jahre wird mit einer allmählichen Normalisierung der Inflation und einer Annäherung an das 2-%-Ziel der Europäischen Zentralbank und einem moderaten Wachstum des privaten Konsums gerechnet. In der Folge ist auch ein stetiges Wachstum des Einzelhandelsumsatzes zu erwarten. Der Umsatzanteil des E-Commerce wird sich dabei stetig vergrößern. Je nach Warengruppe gibt es jedoch deutliche Unterschiede, wie der detaillierte Bericht (erscheint in Kürze) zeigt. Hinweis: Die Verbrauchausgaben für ausgewählte Warengruppen werden jährlich veröffentlicht und sind in Kürze als Download verfügbar. Mehr Infos in Kürze hier: https://www.bulwiengesa.de/de/publikationen Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel und Niederlassungsleiter Hamburg, frechen@bulwiengesa.de, und Felix Schrader, Senior Consultant im Bereich Einzelhandel, schrader@bulwiengesa.de.