Keine Preiswende
Steigende Mieten, unsanierte Eigentumswohnungen, träge Grundstückspreise und Omas Geld: Für ein Interview mit dem Handelsblatt hat Sven Carstensen die Preisentwicklungen am deutschen Immobilienmarkt analysiert. Hier die Zusammenfassung. Auch wenn seit letztem Sommer die Kaufpreise am deutschen Immobilienmarkt sinken – eine Wende mit wieder steigenden Preisen erwarten wir nicht. Wir sehen derzeit lediglich eine gewisse Stabilisierung, weil Käufer davon ausgehen, dass der Großteil der Zinssteigerungen bereits hinter uns liegt. Allerdings wirken sich die aktuellen Krisen unterschiedlich auf die einzelnen Segmente aus. So sinken am Gewerbeimmobilienmarkt die Preise teilweise um 20 bis 25 Prozent. Bei Eigentumswohnungen sorgt die Knappheit dagegen dafür, dass dieser Effekt weitgehend ausbleibt. Die Preise werden im Neubau nicht billiger werden. Lediglich ein paar laufende Bauprojekte könnten in Schieflage geraten. Im Wohnungsbestand hängt der Preis zunehmend vom energetischen Zustand und der Lage der Gebäude ab. Die Investoren ziehen vom Angebotspreis ab, was sie die Sanierung der Häuser kosten wird – und diese Summen fallen immer höher aus. Grundsätzlich gilt für Käufer: Derzeit ist eigene Liquidität Trumpf. Und wer die hat, ist in einer guten Verhandlungsposition. Wenn jemand mit Omas Geld unterwegs ist und kaum Fremdkapital aufnehmen muss, kann man die eine oder andere Gelegenheit finden. Einige Bauträger und Projektentwickler werden sicher unter Druck geraten und deshalb Preise akzeptieren, die sie sonst nicht akzeptieren würden. Im Bestand muss zunehmend auf das Thema Nachhaltigkeit geachtet werden, aber auch da dürfte es attraktive Möglichkeiten geben. Denn wer jetzt verkauft, der hat den Druck, verkaufen zu müssen. Auf dem Grundstücksmarkt steht möglicherweise eine Bewegung der Preise nach unten noch aus, da dieser Markt etwas träge reagiert. Bei der Betrachtung der Wohnungsmieten muss unterschieden werden nach Neubau, der wenig reguliert ist, und nach Bestandsmarkt, der hohen Auflagen unterliegt. Im Bestand werden die Mieten wegen der Regularien nicht so stark steigen; allerdings klettern die Umlagen für energetische Modernisierungen deutlich, da bis 2045 in Sachen Klimaneutralität noch viel passieren muss. Für Neubaumieter sind diese Umlagen kein Thema. Wir erwarten dennoch, dass die Mieten für Neubauwohnungen sehr kräftig steigen. Trotzdem sind aktuell die Preisschwellen oftmals noch nicht erreicht, bei der sich für die meisten Bauträger der Start eines Neubaus für den Mietermarkt wieder lohnt. Unter dem Strich wird es für die Mieter in Deutschland in den nächsten Jahren also deutlich teurer. Darin liegt gesellschaftlicher Sprengstoff. Denn die Lage am Wohnungsmarkt wird sich in den nächsten Jahren weiter zuspitzen. Die Preisspirale für Mieter dreht sich weiter nach oben. Auch der – sinnvolle – Ansatz, Bestandsmieter in großen Wohnungen zum Umzug in kleinere Wohnungen zu motivieren und dadurch für mehr Durchlässigkeit innerhalb des Wohnungsmarktes zu sorgen, wird kaum nennenswerte Entlastung bringen. Die menschliche Komponente ist nicht zu unterschätzen. Dennoch sollte es bei der Bekämpfung der Wohnungsnot keine Denkverbote geben. So gibt es beispielsweise noch Potenzial bei Aufstockungen von Gebäuden und Nachverdichtung, wir müssen die Auflagen für den Neubau überprüfen, mehr seriell bauen sowie das Ausweisen von Bauland sowie die Zeiträume zur Bewilligung von Baugenehmigungen beschleunigen und digitalisieren. Aber die Grundstückspreise gepaart mit den hohen Finanzierungskosten sind so hoch, dass das Bauen bezahlbarer Wohnungen für den freien Markt derzeit kaum attraktiv ist. Vielleicht sollten wir auch – zeitlich begrenzt – über mehr staatliche Förderung nachdenken, denn es ist eine Krux: Wir bekommen sehr viele Bauprojekte auf den Tisch, und die rechnen sich jetzt einfach nicht. Die Bauindustrie ist nicht so durchdigitalisiert, wie sie gerne wäre. Gleichzeitig sind die Auflagen enorm hoch und steigen noch, und Deutschland braucht schnell neue Wohnungen. Wir werden also irgendwo Kompromisse machen müssen. Wer jetzt investieren will, muss genau hinschauen. Nicht richtig wäre es, generell vom Kauf alter Bestandsgebäude abzusehen. Auch nicht im Wohnsegment. Allerdings macht Neubau oder sehr gut sanierter Bestand Sinn, wenn man wenig Probleme haben will. In der Regel ist die bauliche Qualität gut, die Gebäude sind meist nachhaltiger und die Mieten weniger reguliert. Zudem gelten hier noch Gewährleistungen. Von unsanierten Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist eher abzuraten. Es sei denn, Sie können sich darauf verlassen, dass sich auch Ihre Nachbarn eine Sanierung leisten können. Hinweis: Der Text ist eine leicht geänderte und gekürzte Fassung des Interviews von Carsten Herz und Julian Trauthig, das am 14. April 2023 im Handelsblatt erschien. Ansprechpartner: Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa, carstensen@bulwiengesa.de
Runter vom Wachstumspfad?
Logistikimmobilien als Stabilitätsgarant in der Krise – so die Story der letzten Jahre. Was ist noch dran? Klar ist, dass das Mietwachstum auch unter guten Bedingungen begrenzt ist. Und eine „gute Lage“ nicht mehr das ist, was sie mal war. Aktuell befinden wir uns in einem Stadium, das von vielen als Zeitenwende bezeichnet wird. Der jahrelange, steile und gerade verlaufende Wachstumspfad hat im Verlauf des Polykrisenjahres 2022 und zu Beginn des Jahres 2023 auch in der Logistikimmobilienbranche ein jähes Ende gefunden. Oder hat er es in Wahrheit nicht? Die Zahlen für das Jahr 2022 lesen sich grundsätzlich noch sehr gut. Zwar wurde auf dem Investmentmarkt das Rekordvolumen des Vorjahres nicht ganz erreicht, hinsichtlich des Fertigstellungsvolumens konnte jedoch mit rd. 6 Mio. qm fertiggestellter Logistikfläche ein Höchstwert im betrachteten Zeitraum seit 2017 ermittelt werden. Aufgrund gestiegener Finanzierungs- und Baukosten sowie großer Unsicherheiten bezüglich der Energiekosten und eines möglichen Nachfragerückgangs (beispielsweise aus dem verarbeitenden Gewerbe) im Zuge konjunktureller Eintrübung wurde insbesondere für das letzte Quartal ein Einbruch der Fertigstellungszahlen befürchtet, der sich jedoch nicht bewahrheitet hat. Besonders fertigstellungsstark waren dabei im Jahr 2022 die Regionen Berlin (507.000 m2), Hamburg (409.000 m2) und die Region Hannover/Braunschweig (381.000 m2). Auffällig ist zudem, dass auch einige Logistikregionen im Osten der Republik wie Halle/Leipzig A4 Thüringen und etwa Magdeburg unter den Regionen mit den höchsten Flächenneuzugängen zu finden sind und eine positive Entwicklung nehmen. Sollten die derzeitig geplanten Projekte kurzfristig realisiert werden, könnte das Jahr 2023 erneut ein Rekordjahr werden. Allerdings liegt hier die Betonung sehr stark auf „könnte“. Denn, während sich der Markt insgesamt im Jahr 2022 diesem Umfeld gegenüber noch vergleichsweise resilient dargestellt hat, ist aktuell zu beobachten, dass viele Projektentwickler von Logistikimmobilien geplante Projekte aufschieben oder absagen. Insbesondere potenzielle Verkäufer von Grundstücken sind derzeit noch nicht bereit, die für rentable Entwicklungen notwendigen Preisabschläge in Kauf zu nehmen. Häufig wird hier auf Zeit gespielt, in der Hoffnung, dass steigende Mieterwartungswerte den Preisdruck auf die Grundstücke für Projektentwickler verringert. Zudem haben sich durch die Zinswende zunehmend restriktivere Finanzierungsbedingungen eingestellt, die dazu führen, dass geplante Projektentwicklungen neu kalkuliert werden müssen und spekulative Entwicklungen von Logistikprojekten kaum finanziert werden. Unabhängig davon, ob diese Strategie langfristig zum Ziel führt, bewirkt sie im Status quo eine deutliche Verzögerung des Projektentwicklungsgeschäfts für Logistikimmobilien, die den nachfrageseitigen Druck auf die Entwicklung neuer Flächen (mindestens kurzfristig) zusätzlich erhöhen wird. Und das, wo der Nachfrageüberhang insgesamt in Deutschland schon marktprägend ist und die Mieten in Höhen treibt, die vor ein paar Jahren noch vergleichsweise utopisch erschienen. Pandemie, Energiekrise und inflationsbedingte wirtschaftliche Unsicherheiten beschleunigen diesen Prozess nochmals deutlich. Als Folge ist ein Zurückholen der vormals abgewanderten Produktionsaktivitäten näher an die europäischen Heimatmärkte ein adäquater Ansatz, um die Störanfälligkeit der Lieferketten zu reduzieren. Gleichermaßen verschieben sich damit auch die Logistikketten. Eine Abkehr vom Just-in-Time-Konzept induziert auch einen erhöhten Bedarf an Lagerhaltung mit erhöhtem Flächenbedarf, der verschärfend auf den ohnehin schon deutlichen Nachfrageüberhang nach Logistikflächen wirkt. Das jahrzehntelange Paradigma „Lage, Lage, Lage“ weicht sukzessive auf Der deutlich erhöhte Nachfragedruck hat zudem einen weiteren Effekt. Periphere Lagen gewinnen deutlich an Bedeutung. Unlängst fiel in einem Gespräch mit einem Marktakteur der Satz: „Für eine moderne Halle, Photovoltaik auf dem Dach und auch sonst ESG-Konform, bekommen wir im aktuellen Marktumfeld mindestens 7,00 Euro den Quadratmeter, egal wo die Halle steht“. Zugegeben, der Satz ist sicherlich etwas zugespitzt, zeigt aber auch einen Trend, der sich auch in den Zahlen deutlich ablesen lässt. Verfügbarkeit der Flächen (häufig in peripheren Lagen noch gegeben) und Energieeffizienz/ESG-Konformität (insbesondere um Objekte investmentfähig zu halten mittlerweile essenziell) sind bisweilen bedeutender als die Nähe zur Metropole, respektive zur Zugehörigkeit zu einer Logistikregion. Gegenüber einem Anteil von 23 %, den periphere Lagen im Gesamtentwicklungsvolumen im langjährigen Mittel (2012 – 2022) innehaben, zeigt insbesondere die Pipeline hier einen sehr deutlichen Trend auf. Gleichermaßen zeigt sich diese Verschiebung der Nachfrage auch bei der Betrachtung der Flächenumsätze in den Logistikregionen Deutschlands. Vormalige Regionen der „Second Tier Standorte“ können einen Flächenumsatz auf sich vereinigen, der den mittleren Umsätzen der A-Standorte gleichkommt. Was bringt die Zukunft? Betrachtet man den Gesamtrahmen, so sind die Grundvoraussetzungen für den Logistikimmobilienmarkt weiterhin rosig. Es existiert ein deutlicher Nachfrageüberhang nach modernen Flächen, der sich in den nächsten Jahren voraussichtlich eher noch verschärft, als dass er abnimmt. Vor dem Hintergrund immer restriktiver werdender Neuflächenausweisung rücken Brownfield-Entwicklungen verstärkt in den Fokus der Entwickler. Der hohe Nachfragedruck bei knappem Angebot triebt die Mieten aktuell stark in die Höhe. Ein Trend, der sich auch perspektivisch fortsetzen wird. Gleichwohl bleibt die Frage, wann hier für die Nutzer der Immobilie Werte erreicht werden, die nicht über Kostensteigerungen an die Endkunden weitergegeben werden können. Ein unendliches Mietwachstum, da sind sich die Marktakteure einig, kann und wird es nicht geben. Wo genau allerdings das Maximum liegen könnte, vermag bis dato niemand abzuschätzen. Auf dem Investment- und Entwicklungsmarkt ist davon auszugehen, dass die Ruhe anhält bis absehbar ist, dass sich Inflation und Finanzierungskosten auf einem stabilen Niveau einpendeln. Erst wenn hier eine seriöse Kalkulation für die Marktakteure möglich wird, finden sich wieder Käufer und Verkäufer und auch der Markt wird wieder deutlich Schwung aufnehmen. Durch den hohen Nachfragedruck und die steigenden Mieten bieten sich gleichwohl auch im derzeitigen Marktumfeld Opportunitäten für Marktakteure, um „gegen den Strom zu schwimmen“. Sie sind aber rarer geworden und die Kalkulationen lassen weniger Spielraum für Fehler. Hinweis: Der Artikel ist erstmals erschienen in der DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung vom 19.4.2023. P.S.: Durch großen Research-Aufwand unseres Teams wurde unser Datenspektrum zu Logistikimmobilien erheblich erweitert. In RIWIS sind mittlerweile verschiedene Daten wie Mietzeitreihen, Fertigstellungsvolumina oder Gesamtbestände für die 28 von bulwiengesa abgegrenzten Logistikregionen verfügbar. Ansprechpartner: Felix Werner, Senior Consultant im Bereiche Logistikimmobilien bei bulwiengesa, werner@bulwiengesa.de
Chart des Monats Mai: Mega-Herausforderung Altgebäude
Rund 95 % der Wohngebäude sind älter als zehn Jahre. Diese bis 2050 in Nullemissionsgebäude umzubauen, verursacht Kopfzerbrechen bei allen Beteiligten. Die Akteure der Immobilienwirtschaft wissen es: Gebäude sind sowohl in der Erstellung als auch im Betrieb riesige CO2-Verursacher. 40 % des Endenergieverbauchs und 36 % der energiebedingten Treibhausgasemissionen haben ihren Ursprung bei Gebäuden. Rund 75 % aller bestehenden Gebäude (also nicht nur Wohnungen) sind nicht energieeffizient und müssen im großen Maßstab energetisch renoviert werden. Damit gilt der Immobiliensektor als Schlüsselbranche zur Erreichung der UN-Klimaziele und Begrenzung der globalen Erwärmung auf 1,5 Grad bis 2050. Die Einbindung von ökologischen, sozialen und Governance-Kriterien (ESG) wird zukünftig einer der bestimmenden Faktoren auf dem Immobilien- und Investmentmarkt sein, was zudem durch die Regulatorik auch immer stärker eingefordert wird. Bestehende Wohngebäude sind bis 2050 in Nullemissionsgebäude umzubauen, für Nichtwohngebäude müssen bis 2034 gewisse Schwellenwerte der Gesamtenergieeffizienz eingehalten werden. Bis zum Jahr 2033 soll der Energiestandard D bei allen Gebäuden erreicht werden. Das Chart des Monats zeigt eindrücklich, wie viel Arbeit auf die Branche zukommt: Bei Wohngebäuden, die nach 2011 errichtet wurden, ist von vergleichsweise positiven Kennwerten A+, A und B auszugehen. Diese machen jedoch nur 7 % des gesamten Wohngebäudebestandes aus. Die Transformation von Bestandsimmobilien hin zu ESG-konformen Assets ist die Hauptaufgabe für Bestandshalter und Immobilienmanager in den kommenden Jahren, da diese einen enormen Nachrüstungsbedarf aufweisen. Die Bestandstransformation bringt ein hohes Investitionsvolumen mit sich, was sich jedoch langfristig zukunftssicherer auswirkt und zu Wertsteigerung sowie höheren Mieteinnahmen führen kann. Politische und soziale Risiken sowie die Gefahr vor Sanktionierungen und erhöhten Kosten bei Nicht-Transformation werden damit vermieden. Die Lebenszyklusbetrachtung einer Immobilie ist dabei essenziell. Allerdings ist die Messbarkeit und Bewertung von Bestandsimmobilien aktuell noch schwierig, da ältere Gebäude häufig nicht über die erforderliche Datengrundlage verfügen. Auch ist die Zielsetzung von nachhaltiger Bestandstransformation noch nicht vollständig in der Taxonomie und weiteren Vorgaben definiert. Ansprechpartnerin: Margo Lange, Consultant im Bereich Wohnen und Projektmanagerin Nachhaltigkeit bei bulwiengesa, lange@bulwiengesa.de
Investmentrückgang bei Unternehmensimmobilien um 19 Prozent
Auch an der Assetklasse Unternehmensimmobilien geht die Krise nicht spurlos vorüber. Der Investmentmarkt ist deutlich rückläufig, angemietet wird jedoch mehr. Der Grund: Die Flächennachfrage ist ungebrochen hoch und die Verwirbelungen auf dem Investmentmarkt vor allem der Zinsentwicklung und der daraus resultierenden Schockstarre geschuldet. Das zeigt der 18. Marktbericht der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN Im ersten Halbjahr 2022 hatte sich der Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien noch als krisenresistent erwiesen und im Gegensatz zu den meisten Assetklassen steigende Transaktionsvolumina verzeichnet. Nun ist das Transaktionsvolumen um rund 19 % gesunken und beläuft sich auf rund 1,32 Milliarden Euro. Damit liegt das Umsatzniveau rund 26 % unter dem langjährigen Mittel. Der Rückgang des Investmentvolumens verdeutlicht auch in der eigentlich sehr krisenresistenten Assetklasse Unternehmensimmobilien die Unsicherheit der Akteure. Mehr Transaktionen wird es erst dann geben, wenn eine größere Gewissheit zur Inflations- und Zinsentwicklung besteht. Stark nachgefragt von Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte 2022 insbesondere Produktionsimmobilien. Diese zeigen sich innerhalb der Assetklasse Unternehmensimmobilien als resilienteste Objektart während der Krise. Die Investmentvolumen entsprechen den Werten aus den vorangegangenen Jahren. Eine der nach Volumen größten Transaktionen stellte der Kauf einer ehemaligen Druckerei im Dresdner Stadtgebiet dar. Das zweitgrößte Volumen entfällt auf Gewerbeparks, für die ein Transaktionsvolumen von rund 311 Mio. Euro registriert werden konnte. Damit ist die Entwicklung mit rund -40 % bei den Gewerbeparks im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 sehr deutlich rückläufig. Anstieg der Renditen für alle Objekttypen Mit der Zinswende Mitte letzten Jahres hat sich auch die Bewertung der Investments von Unternehmensimmobilien geändert. Im Jahresverlauf haben sich die Finanzierungsbedingungen deutlich erschwert. Der Anstieg der Renditen hat zumindest teilweise weiter an Dynamik zugelegt. Die Minimalrenditen (Bruttoanfangsrendite) für Spitzenobjekte lagen im letzten Halbjahr für Gewerbeparks bei 4,2 %, für Tranformationsimmobilien bei 3,7 %, Lagerimmobilien bei 3,8 % und für Produktionsimmobilien bei 5,0 %. Während im ersten Halbjahr 2022 die Investitionen regional breit gestreut waren, konzentrierten sich die Investments in der zweiten Jahreshälfte verstärkt auf einzelne Regionen. So erwirtschafteten die Top-3-Regionen Berlin, Region Ost und Region Süd im zweiten Halbjahr rund 67 % des gesamten Investitionsvolumens. Vermietungen nehmen zu Gehandelt wird weniger, angemietet jedoch mehr. Der Grund: Die Flächennachfrage ist ungebrochen hoch und die Verwirbelungen auf dem Investmentmarkt vor allem der Zinsentwicklung und der daraus resultierenden Schockstarre geschuldet. So konnte im zweiten Halbjahr 2022 ein steigender Flächenumsatz in Unternehmensimmobilien verzeichnet werden. Mit rund 1,34 Mio. qm stieg das Umsatzvolumen um rund 7,5 % im Vergleich zur ersten Jahreshälfte und lag damit auch rund 5 % über dem 5-Jahres-Mittel. Damit wird deutlich, dass auch im Umfeld von steigenden Mietpreisen eine stabile Flächennachfrage vorherrscht. Hauptsächlich nachgefragt wurden Mietflächen in Produktionsimmobilien; die Nutzer kommen aus dem Verarbeitenden Gewerbe, viele sind Unternehmen aus dem Technologiesektor. Der Mangel an Flächen im Segment Unternehmensimmobilien führte dazu, dass die Mieten für sämtliche Flächentypen weiterhin gestiegen sind. Trotz Unsicherheiten im wirtschaftlichen Umfeld ist der Bedarf an gut positionierten Gewerbeflächen weiterhin immens hoch. Hinweis: Den 18. Marktbericht der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN können Sie hier lesen und herunterladen: https://www.bulwiengesa.de/unternehmensimmobilien/de/berichte Ansprechpartner: Felix Werner, Senior Consultant, werner@bulwiengesa.de und Daniel Sopka, Consultant im Bereich Logistikimmobilien bei bulwiengesa, sopka@bulwiengesa.de
Projektentwicklungen: Wenig in Planung, vieles verzögert
Bei den Projektentwicklern ist die Krise nun deutlich sichtbar angekommen. Der Markt in den sieben A-Städten schrumpft, vor allem die klassischen Projektentwickler ziehen sich hier zurück. Erheblich betroffen sind ausgerechnet Wohnprojekte. Und: Viele Projekte werden später fertig als geplant. Das gesamte Projektentwicklungsvolumen der sieben deutschen A-Städte schrumpft im Vergleich zu 2022 um 5,7 %. Erheblich vom Rückgang betroffen sind Wohnprojektentwicklungen mit -7,4 % oder 1,6 Mio. Quadratmetern. Das Segment Büro hingegen schrumpft „nur“ um 5,3 % gegenüber der Vorjahresauswertung. Der Rückgang ist vor allem im sogenannten Trading Development zu verzeichnen, also den klassischen Projektentwicklungen zum Verkaufszweck. Mit einem Gesamtminus von 8,8 Prozent ist das der stärkste je gemessene Rückgang. Die Projektentwicklungen für die Eigennutzung oder Bestandshaltung – Investor Developments – wirken derzeit eher stabilisierend für den Markt. Dort beträgt der Rückgang 2,0 %. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Auswertung der Projektentwicklungsaktivitäten in den A-Städten im Analysetool Development Monitor. Die Ergebnisse haben wir am 16.5.23 in einer Pressekonferenz vorgestellt. Mit der Auswertung wird die bereits 17 Jahre lange Zeitreihe fortgesetzt, die von bulwiengesa mit der Projektentwicklerstudie begonnen und die nun zum Development Monitor weiterentwickelt wurde. Für die aktuelle Analyse wurden fertiggestellte Projekte sowie Projekte in Bau und in Planung zwischen 2020 bis 2027 ausgewertet. Der Markt ächzt, und alle Akteure spüren seit längerem den Rückgang. Nun können wir ihn deutlich an den Zahlen ablesen. Die skeptischen Ertragserwartungen der Projektentwickler zeigen sich vor allem am Einbruch der Planungen: Diese gehen insgesamt um 7,8 Prozent gegenüber 2022 zurück. Zumindest dämpft das die Gefahr, dass bei nachlassender Nachfrage zu viel gebaut wird. Außerdem werden so dringend benötigte Ressourcen frei für die unumgängliche Bestandssanierung. Fig.: Total project volume in the seven A-cities, analysis years 2010 – 2023, in million sqm. Source: Development Monitor, bulwiengesa AG, as at 12.5.2023 Verzögerungen Auch das derzeit viel diskutierte Thema „Verzögerungen der Projekte“ hat nun eine Zahlenbasis: Die Auswertung der konkreten Projekte im Development Monitor zeigt, dass gut 23 % aller Flächen später fertig werden, als noch zu Ende 2022 geplant. Die meisten Verzögerungen sehen wir bei Büroprojekten, die wenigsten bei Logistikprojekten. Bei Logistikimmobilien gehen die Developer auch künftig von einer hohen Nachfrage aus, bei Büros ist das anscheinend nicht der Fall. Interessant ist die Betrachtung nach Geschäftsmodell: In Berlin beispielsweise verzögern sich nur 16 % der Investor-Development-Projekte, aber 28 % der Trading Developments. Die klassischen Projektentwickler sind stärker von der Marktentwicklung abhängig und tragen ein höheres Risiko. Fig.: Project completions: Planned vs. actual (evaluation by sqm). Source: Development Monitor, bulwiengesa AG, as of 12.5.2023 Büromarkt Geht den Trading Developern die Luft aus? Deren Büroprojektvolumen in den A-Städten sinkt um 560.000 Quadratmetern bzw. 7,1 Prozent und liegt nun bei 7,3 Mio. Quadratmetern. Damit ist der Rückgang zwar kleiner als im Wohn-Segment. Aber: Besonders ins Gewicht fällt der enorm hohe Planungsrückgang von -22,3 Prozent. Vielen ist derzeit nicht nach großen Büro-Neuplanungen zumute: Homeoffice und nun die schwächelnde Konjunktur sorgen für große Skepsis, die Objekte wirtschaftlich sinnvoll an den Markt zu bringen. Der größte absolute (-488.000 Quadratmeter) und mit 20 Prozent auch relative Rückgang wird übrigens in München verzeichnet, auch weil hier einige größere Areale wie das Werksviertel mittlerweile bebaut sind und aus den Betrachtungen ausscheiden. Wohnen 20,4 Mio. qm Wohn-Projektfläche in den A-Städten entsprechen einem Rückgang von -1,6 Mio. Quadratmetern im Vergleich zur Vorjahresauswertung (-7,4 Prozent). Aber: Der Rückgang ist kein neues Phänomen, sondern bereits seit einigen Jahren festzustellen. Schon vor Corona und aktueller Krise führten die hohen Grundstückspreise und Baukosten, politische Restriktionen und ein Ausweichen auf kleinere Städte oder das Umland der A-Städte zu einem kontinuierlichen Sinken. Zuletzt im Plus lagen Wohnprojektentwicklungen im Jahr 2019. Allein in Berlin gehen die Projektflächen um 790.000 Quadratmeter zurück. Auch in Düsseldorf und Hamburg ist der Rückgang im Vergleich zum letzten Analysejahr gewaltig (beide rund -15 %). Außer in Köln (+1 %) sinken die Wohnprojektflächen in allen A-Städten. Den Wohnungsbau am Laufen halten derzeit noch die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften, während sich Trader Developer deutlich stärker aus den Metropolen zurückziehen. Ausgerechnet in den Metropolen, wo die Wohnungsnot am größten ist, schläft die Bautätigkeit nun vollends ein. Ohne Beschleunigung der Verfahren und zumindest temporäre finanzielle Förderung von Wohnungsbau werden wir das Problem nicht lösen. Handel und Hotel Trotz wieder anziehender Übernachtungszahlen in den Städten hat die Hotellerie noch nicht aus der Krise herausgefunden, die die coronabedingten Lockdowns ausgelöst haben. Erheblich rückläufige Planungsvolumina dominieren die Entwicklung im Hotelsegment. Bereits seit 2020 geht die Kurve bei Fertigstellungen, Planungen und Projekten in Bau kontinuierlich zurück. Umso erstaunlicher ist, dass sich das Volumen der Handels-Projektentwicklungen stabil zeigt. Zu beachten ist jedoch, dass hier auch die Sanierungen und Umgestaltungen von Handelsflächen mit hineinfallen. Diese Entwicklung ist nicht mit einem Nettoflächenzuwachs an Verkaufsflächen gleichzusetzen. Nimmt man das leicht ansteigende Planungsvolumen als Maßstab für die künftige Geschäftserwartung, kann man den Akteuren verhaltenen Optimismus unterstellen. Allerdings sind beide Segmente auch von Verzögerungen betroffen: Rund jedes vierte Hotel- und Handels-Projekt wird später fertig als noch Ende 2022 geplant. Fig.: Project area by development status in German A-cities, study years 2016 to 2023, in million sqm. Source: Development Monitor, bulwiengesa AG, as at 12.5.2023 Hinweis: Wer was wo wieviel baut, gestern, heute und in Zukunft, wer im Ranking vorn liegt – durch deutschlandweit über 20.000 Projektentwicklungen, die aktuell in unserem Development Monitor verzeichnet sind, können wir uns ein gutes Bild machen. Der Development Monitor und die Developer Profiles (kostenfrei) können über einen RIWIS-Zugang genutzt werden. Bei Interesse oder Fragen schreiben Sie uns gerne. Ansprechpartner: Felix Embacher, Head of Research & Data Science, embacher@bulwiengesa.de, und Max Witte, Consultant im Bereich Daten/RIWIS, witte@bulwiengesa.de
„Im Bestand zu bleiben ist weniger Verschwendung“
In einem gemeinsamen Webinar mit Union Investment haben unterschiedliche Akteure diskutiert: Wann machen Transformationsprojekte Sinn? Denn allen ist klar, dass niemand nur noch auf Neubau setzen kann. Aber die Hürden bereiten Kopfzerbrechen. Zu dem Webinar von Union Investment und bulwiengesa waren fünf erfahrene Akteure nach Hamburg eingeladen, aus unterschiedlichen Perspektiven zu diskutieren. Das Thema brennt vielen unter den Nägeln, mehr als 1.200 Interessierte hatten sich angemeldet. Moderiert wurde der Livestream von Henrike Waldburg, Head of Investment Management Global bei Union Investment Real Estate GmbH. Im Panel diskutierten: Transformationsimmobilien sind Bestandsimmobilien, die eine wesentliche Veränderung ihrer Gebäude und Nutzungsstruktur erfahren haben – als Alternative zu Abriss und Neubau. Eine neue Erscheinung sei das Thema Transformationsimmobilien jedoch nicht, so Felix Embacher von bulwiengesa in seinem kompakten Einführungsvortrag, habe aber unter dem aktuellen Druck stark an Bedeutung gewonnen. Felix Embacher verantwortet auch die zweite gemeinsame Studie zu Transformationsimmobilien. Bereits für die erste Studie aus dem Jahr 2021 wurden Kriterien für Arten von Transformation definiert. Interessant: Wohnungen sind nie der Ausgangspunkt für Transformationen; überwiegend sind es nicht mehr zeitgemäße oder unrentable Einzelhandels- und Büroimmobilien, die transformiert und in andere Nutzungen überführt werden, häufig mit Mixed-Use-Konzepten. Der wirtschaftliche Aspekt einer Transformation ist zentral. Auch Andreas Tied, IBB, bekräftigt die aktuelle Relevanz: „Vor einem Jahr noch war die Notwendigkeit einer Transformation vielen nicht bewusst. Aber heute wissen große Eigentümer, worum es geht.“ Das Thema ESG ist von der EU getrieben, Banken wiederum haben eine wichtige Steuerungsfunktion. „Die große Frage ist: Welchen Businessplan kann man in welchem Zeitraum umsetzen?“ Das Problem: Es fehlen Daten, beispielsweise Verbrauchswerte. Dr. Thorsten Bischoff nimmt zunächst die Immobilien und ihr jeweiliges Nutzungskonzept in Augenschein. In Braunschweig hat VALUES beispielsweise eine alte Hertie-Immobilie erst in ein Shoppingcenter, später in ein Geschäftshaus umgewandelt. „Das Ziel ist doch, dass die Bestände 100 Jahre halten.“ Dafür sei die Betrachtung des Tragwerks, der Belichtung vor allem bei geplanten Wohnfunktionen und ganz allgemein der Nutzerbedürfnisse elementar. Wo bleibt die Umbauordnung? „Egal was wir umbauen, wir müssen uns an der Neubauordnung orientieren“, beklagt Projektentwickler Michael Ehret. „Es gibt keine Umbauordnung“. Sämtliche Regularien haben nach wie vor einen Neubau-Fokus, obwohl Umbau nachweislich ökologisch sinnvoller ist. Generell würden wir uns zu viel mit den Immobilien und zu wenig mit dem Nutzer beschäftigen. Wenn jemand dann mal jenseits von DIN-Normen baue, sei er in der Haftung. Auch das müsse man ändern. Der Teufel steckt für viele Projektentwickler in den Details der Bauordnungen. Andreas Deilmann berichtet aus NRW, wo in Neubauwohnungen sämtliche Bäder barrierefrei geplant werden müssen. Oder in Essen, wo jede Neubau-Wohnung zwei Quadratmeter Abstellraum brauche. Beides verteuere natürlich enorm, weil der Platzbedarf höher ist. Auch über die Stellplätze und eine Ablöse, findet wiederum Dr. Thorsten Bischoff, müsse man diskutieren. Und wie reagieren Städte auf neue Projektideen? Zumindest Andreas Deilmann fühlt sich mit offenen Armen empfangen. Seine Planungsgesellschaft hat ihren Schwerpunkt im Ruhrgebiet. Aktuell geht er ein Projekt – übrigens von Union Investment übernommen – in Dortmund an, ein Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1953, das nicht mehr dem gängigen Marktstandard entspricht. Mit einem neuen Nutzungskonzept, Wohnungen in den Obergeschossen und Gastronomie im Erdgeschoss, soll die Innenstadt auch abends belebt werden. „Diese Mischung soll wieder zurück in die Städte“, so Andreas Deilmann, „das unterstützt die Politik natürlich.“ Aber man müsse es natürlich auch langfristig finanzieren. Dafür sei die Unterstützung der KfW erforderlich. Selbst zu transformieren sei etwas anderes, als an einen Investor zu verkaufen. Leider änderten die Förderprogramme sich laufend oder seien schnell ausgeschöpft. Vierklang aus Förderprodukten, Vermietern, Mietern und Bauindustrie Die Förderlandschaft ist differenziert, mit KfW, BAFA oder den Landesförderinstituten wie der IBB. Lokale Förderinstitute mit Marktkenntnis können dazu beitragen, sowohl Finanzierung als auch Tragfähigkeit von Transformationsprojekten zu optimieren, auch für die Mieter. Andreas Tied hat Verständnis für die Forderung der Branche nach mehr Unterstützung: „Klar, Förderprogramme sind nie genug. Wir brauchen langlebige Förderungen mit Konstanz über eine längere Zeit. Projektentwickler müssen planen können.“ Aber die Bedingungen verändern sich kontinuierlich, etwa durch mehr Homeoffice oder die Umbrüche im Einzelhandel. Und: „Allein durch staatliche Förderungen wird die Transformation nicht gelingen.“ Man brauche einen Vierklang aus Förderprodukten, Vermietern, Mietern und Bauindustrie. „Wenn alle meckern und trotzdem was machen, dann hat man eine gute Förderung hinbekommen“, sagt er augenzinkernd. Einen Qualitätswettbewerb, nicht einen Preiswettbewerb, und entsprechend zeitgemäßere Ausschreibungen, das wünscht sich Michael Ehret. „Wir dürfen nicht in einem 1990er-Denkschema verharren“. Gerade transformiert ehret+klein das Kesselhaus in München zu einem Bürogebäude; im Betrieb der Immobilie würden die DIN-Normen gebrochen, weil man nicht noch mehr High-Tech wolle. „Mehr Verzicht, mehr Low-Tech – brauchen wir denn im ganzen Gebäude die gleiche Klimazone?“, so sein Statement. Ein smartes Gebäude sei nicht zwangsläufig durch mehr High-Tech gewährleistet. Einig sind sich alle Akteure, dass Transformation auch eine riesige Kommunikationsaufgabe ist. Dr. Thorsten Bischoff bringt es auf den Punkt: „Unsere Aufgabe ist es, alle zu motivieren, ein gutes Projekt zu machen.“ Zunächst zu definieren, was ein gutes Projekt ist, ist eine gemeinsame Aufgabe. Sein Unternehmen, die VALUES, hat für ein Projekt in Osnabrück mit der Universität als künftigem Nutzer gleich mit dieser zusammen die Baubeschreibung abgestimmt. „So hat der Kunde einen Mehrwert und identifiziert sich mit der Immobilie.“ Auch Michael Ehret sieht die Beratungsaufgabe bei sich: „Denn der einzige, der in der Kette keine Ausbildung hat, ist der Bauherr. Den müssen wir beraten“. Hohe Kosten ermöglichen nicht zwangsläufig hohe Mieteinnahmen, erst recht nicht in Zeiten kriselnder Märkte. Zumal – so ein Ergebnis der Befragung für die letzte Studie – die Akteure äußerst kostensensibel sind, oberhalb von 20 % Kostenunsicherheit sind nur 6 % der Befragten bereit, diese zu akzeptieren. Alternative Lösungen müssen also her. Michael Ehret: „Bei Bestandsoptimierung stellen wir immer die Frage: Kriege ich mehr Miete? Nein. Besser ist die Frage: Wie kann ich die Quadratmeter besser ausnutzen? Warum kann nicht der Besprechungsraum in der Anwaltskanzlei morgens als Yogastudio genutzt werden?“ Multicodierung optimiert die Miete, findet er. Langfristige Investoren müssten ihren Renditebegriff schärfen, die bloße Betrachtung von Kosten und Einnahmen greife mitunter zu kurz und schließe andere Wirkungen aus. Michael Ehret ist überzeugt: „Der Begriff der Stadtrendite wird wieder wichtiger werden“. Fazit In der
Chart des Monats Juni: Jede vierte Projektentwicklung verschoben
Die Projektentwicklungen in den A-Städten sind nicht nur rapide zurückgegangen. Auch viele Projekte verzögern sich. Viele spürten es bereits, nun haben wir eine Zahlenbasis: Die Auswertung der konkreten Projekte im Development Monitor zeigt, dass gut 23 % aller Flächen später fertig werden, als noch zu Ende 2022 geplant. Der Development Monitor 2023 wertet 4.641 Projekte in den sieben A-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf mit 43,5 Mio. qm Projektfläche aus. Die Ergebnisse haben wir im Mai in einer Pressekonferenz vorgestellt (Bericht hier im Magazin). Mit der Auswertung wird die bereits 17 Jahre lange Zeitreihe fortgesetzt, die von bulwiengesa mit der Projektentwicklerstudie begonnen und die nun zum Development Monitor weiterentwickelt wurde. Für die aktuelle Analyse wurden fertiggestellte Projekte sowie Projekte in Bau und in Planung zwischen 2020 bis 2027 ausgewertet. „Spätere Fertigstellung“ heißt für uns in dieser Auswertung, dass die Fertigstellung mindestens zwei Quartale später erfolgt, als Ende 2022 geplant. Die meisten Verzögerungen sehen wir bei Büroprojekten, die wenigsten bei Logistikprojekten. Bei Logistikimmobilien gehen die Developer auch künftig von einer hohen Nachfrage aus – nur 12 % der geplanten Quadratmeter werden später fertig –, bei Büros ist das anscheinend nicht der Fall. Hier sind es 34 %, weil der Exit für Entwickler sehr schwer kalkulierbar und die wirtschaftliche Darstellbarkeit eines Projektes oftmals unklar ist. Interessant ist auch die Betrachtung nach Geschäftsmodell: In Berlin beispielsweise verzögern sich nur 16 % der Investor-Development-Projekte (Projektentwicklungen für den eigenen Bestand), aber 28 % der Trading Developments („klassische“ Projektentwicklungen zum Verkaufszweck). Die klassischen Projektentwickler sind stärker von der Marktentwicklung abhängig und tragen ein höheres Risiko. Zusätzlich wurden 12 % der in Bau befindlichen Flächen geschoben. Die Pipeline ist gefüllt von Projekten mit Realisierungszeitraum 2026/2027. Ansprechpartner: Felix Embacher, Head of Research & Data Science, embacher@bulwiengesa.de, und Max Witte, Consultant im Bereich Daten/RIWIS, witte@bulwiengesa.de
Wie wirkt sich ESG auf die Finanzierbarkeit von Wohnbeständen aus?
Die aktuellen Rahmenbedingungen sind für Finanzierer weiterhin schwierig. Das sagen die befragten Experten des BF.Quartalsbarometer, auch wenn die Bodenbildung nun erreicht scheint. Zu der obigen Frage haben sie unterschiedliche Meinungen. Die Auswirkungen von ESG (Environmental, Social, Governance) auf die Finanzierbarkeit von Wohnungsbeständen in der Zukunft sind vielfältig und werden von unseren Experten unterschiedlich wahrgenommen. Einige sind der Meinung, dass sich diese Auswirkungen kaum bemerkbar machen werden. Jedoch wird ESG als ein starkes Selektionskriterium betrachtet, das bei der Finanzierung von Beständen eine Rolle spielen wird. Einige Experten geben an, dass höhere Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden müssen, was sich negativ auf die Finanzierungen auswirken könnte. Dennoch wird an der Integration von ESG-Kriterien gearbeitet, was darauf hindeutet, dass sich die Situation in Zukunft ändern könnte. Die Ermittlung des Beleihungswertes spielt bereits jetzt eine Rolle bei der Finanzierung und hat Auswirkungen auf die Finanzierbarkeit von Wohnungsbeständen. Kritische Überprüfungen der energetischen Kriterien sind bereits Teil der Kreditentscheidung und die Einhaltung der ESG-Kriterien wird zukünftig eine signifikante Rolle bei der Finanzierbarkeit spielen. Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird als besonders wichtiger Faktor angesehen. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz werden voraussichtlich an Wert verlieren und die Finanzierungsmöglichkeiten beeinträchtigen. Es wird jedoch auch darauf hingewiesen, dass ESG einen positiven Einfluss auf den Verkehrswert und die Finanzierbarkeit haben kann. Ineffiziente Gebäude der Kategorie „F-H“ könnten vom Finanzierungsprozess ausgeschlossen werden. Einige Experten sehen bereits eine zunehmende Abhängigkeit von ESG-Kriterien, insbesondere im Hinblick auf die Energieeffizienz von Gebäuden. Es wird erwartet, dass die Einhaltung der ESG-Kriterien zukünftig einen erheblichen Einfluss auf die Verfügbarkeit von Fremdkapital haben wird. Einige Finanzinstitute beabsichtigen, die strategische Ausrichtung der Eigentümer und die energetische Sanierung von Objekten kritisch zu überprüfen und diese Erkenntnisse in ihr Rating und ihre Kreditentscheidungen einfließen zu lassen. Ein Experte betont bereits jetzt die Bedeutung von sozialem Handeln und erwartet keine wesentlichen Veränderungen in ihrer Ausrichtung. Es wird prognostiziert, dass die Finanzierung ohne Berücksichtigung von ESG-Kriterien zukünftig deutlich erschwert wird. Aktuell ist das Thema jedoch noch nicht bei allen Kunden präsent und hat noch keine relevante Bedeutung. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Auswirkungen von ESG auf die Finanzierbarkeit von Wohnungsbeständen zunehmend Beachtung finden und voraussichtlich in Zukunft eine entscheidende Rolle spielen werden. Über das BF.Quartalsbarometer Die Unsicherheiten der Finanzmärkte und die regulatorischen Änderungen haben in den vergangenen Jahren eine deutlich veränderte Kreditvergabepolitik bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung mit sich gebracht. Damit hat das Thema Kreditvergabe auch in der Immobilienwirtschaft, den Medien sowie der Politik stark an Bedeutung hinzugewonnen. Um die notwendige Transparenz und eine optimale fachliche Plattform zu schaffen, wird im Rahmen des BF.Quartalsbarometers die aktuelle Stimmung am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen durch die Einschätzungen und Meinungen von Experten der Kreditgeberseite für den Finanzierungsspezialist BF.direkt von bulwiengesa ermittelt. Hierbei wird die Meinung ausgewählter Experten der Kreditgeberseite berücksichtigt, um so das spezifische Klima in der Kreditvergabepolitik darzustellen. Hinweis: Hier lesen Sie den aktuellen Quartalsbericht. Ansprechpartner: Felix Oedekoven, Consultant bei bulwiengesa, oedekoven@bulwiengesa.de
Galeria-Schließungen sind nicht für alle Innenstädte schädlich
Ende Juni sollen 19 Galeria-Warenhäusern schließen. Die Auswirkungen auf die Innenstädte sind allerdings längst nicht überall gleich, wie unsere interaktive Karte auf Basis von RIWIS-Daten zeigt. Manche Städte stecken das vergleichsweise gut weg, andere ringen sehr um tragfähige Nachnutzungen. Das Worst-Case-Szenario – die Schließung sämtlicher Innenstadtstandorte – stellt dar, wie viel innerstädtische Verkaufsfläche im Verhältnis zur gesamten dortigen Verkaufsfläche wegfallen könnte. Aktuell beträgt die Verkaufsfläche von Galeria zwischen 6 % und 37 % der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche. Die Herausforderungen für Kommunen, Eigentümer und lokale Einzelhändler sind teilweise enorm. -> Interaktive Deutschlandkarte. In den letzten fünf Jahren hat Galeria 25 Häuser geschlossen, heute betreibt Galeria noch 129 Filialen. Nach den 19 Schließungen Ende Juni mit mehr als 260.000 qm Verkaufsfläche werden nach aktuellem Stand im Januar 2024 noch einmal 20 Filialen mit über 250.000 qm Verkaufsfläche geschlossen. Die verbleibenden 90 Häuser sollen vorerst weitergeführt und modernisiert werden. Generell, das zeigt eine weitere, kürzlich durchgeführte Auswertung unseres Einzelhandelsteams, bleiben Warenhäuser eher in einwohnerreichen Städten und mit eher großen Verkaufsflächen offen. Viele Galeria-Filialen haben jahrzehntelang den innerstädtischen Einzelhandel geprägt und waren wichtige Kundenmagneten. Obwohl sich der lokale Einzelhandel schon länger mit einem möglichen Leerstand auseinandersetzen konnte, wird dieser zunächst doch spürbar die Attraktivität der Stadtzentren beeinflussen. Eigentümer und Kommunen stehen vor der Aufgabe, eine geeignete und wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung zu finden. Gute Beispiele für eine gelungene Transformation dieser Warenhausimmobilien sind vielfach bereits zu sehen – damit können Innenstädte wieder an Anziehungskraft gewinnen. Laut Szenario würden in Heidelberg bei Schließung der beiden Warenhäuser 37 % innerstädtische Verkaufsfläche wegfallen (eine Filiale soll jedoch geöffnet bleiben). Es gilt jedoch, sämtliche Rahmenbedingungen zu betrachten: So dürften im Beispiel Heidelberg viel Tourismus, ein insgesamt attraktiver Einzelhandelsbesatz und hohe Mietpreise zu einem geringeren „Innenstadtschaden“ führen. Die Rahmenbedingungen in Städten wie Celle (31 %) oder Goslar (29 %) etwa sind da ungleich herausfordernder. Worin liegen nun Chancen? Nach mehreren Schließungswellen kommen jetzt überwiegend Standorte in 1A-Innenstadtlagen auf den Markt, die sogenannten Doppelstandortfilialen. Durch die gute Lage bergen diese Geschäftshäuser vielfältige Entwicklungsmöglichkeiten für Städtebau und Immobilienwirtschaft, und auch für erdgeschossige Handelsnutzungen bleiben diese Objekte gefragt. Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel und Niederlassungsleiter Hamburg, frechen@bulwiengesa.de und Felix Schrader, Senior Consultant im Bereich Einzelhandel, schrader@bulwiengesa.de
Gut erholt
Das deutsche Hotelmarktvolumen erreicht Vor-Corona-Niveau. Der Wert investmentrelevanter Hotels in Deutschland, den wir erneut mit Union Investment ermittelt haben, liegt bei 61,6 Milliarden Euro. Das liegt vor allem an gestiegener Auslastung und höheren Zimmerpreisen. Das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels erreicht Vorkrisenniveau. Zum Ende des Jahres 2022 erreichen deutsche Hotels mit institutioneller Qualität ein Marktvolumen von rund 61,6 Milliarden Euro. Damit liegt der von Union Investment und bulwiengesa ermittelte Wert rund zehn Prozent über dem Vorjahreswert. Dabei profitiert die Stadthotellerie von der anziehenden Nachfrage nach Veranstaltungen, die Ferienhotellerie durch Angebotszuwachs. Die Steigerung des Marktvolumens in der Nach-Corona-Zeit resultiert vor allem aus der wirtschaftlichen Erholung der Bestandsbetriebe, die 2022 sowohl ihre Auslastung, als auch ihre Zimmerpreise deutlich steigern konnten. So ist über die ersten zehn Monate des Jahres 2022 der durchschnittliche Zimmerpreis in der deutschen Kettenhotellerie erstmalig auf über 100 Euro gestiegen, womit er knapp acht Prozent höher als 2019 war und einen Großteil der inflationsbedingt notwendig gewordenen Anpassungen widerspiegelt. Die Erholung spürt auch die Tagungs- und Kongresshotellerie, die seit dem zweiten Quartal 2022 von einer sukzessiv steigenden Nachfrage profitiert. Laut Meeting- und Eventbarometer fanden 2022 fast 50 Prozent mehr Veranstaltungen als im Vorjahr statt. Laut Development Monitor sinkt Bauvolumen Weniger als in den Vorjahren schlug der Bau neuer Hotels im aktuellen Marktvolumen zu Buche. Das Projektentwicklungsvolumen im Hotelbau sinkt, das zeigt unser Development Monitor. In den kommenden Jahren ist mit weit weniger neuen Hotels zu rechnen, was den Regenerationsprozess der Bestandsbetriebe beschleunigt. Zudem registrieren wir eine weitere Verlagerung der Bauaktivitäten raus aus den Großstädten und rein in zugkräftige Ferienregionen. So wird die Resort-Hotellerie in zunehmendem Maße investmentrelevant, was ebenfalls zur Steigerung des Marktvolumens beiträgt. Mit der räumlichen Ausbreitung der Markenhotellerie wächst der investmentrelevante Hotelbestand erstmalig auf über 400.000 Hotelzimmer und Serviced-Apartments (entspricht rund 50 Prozent des Gesamtangebots), von denen sich mittlerweile rund ein Viertel außerhalb deutscher Groß- und Mittelstädte befinden. In manch deutscher Kleinstadt lagen die touristischen Übernachtungszahlen bereits über den Werten aus 2019, was der dortigen Hotellerie teilweise zu hohen Erträgen verhalf. Zudem kann dort oftmals kostengünstiger als in den zentralen Lagen der Großstädte gebaut werden – in Zeiten steigender Baukosten und hoher Zinsen ein großer Vorteil. Entsprechend ergab die Auswertung des Marktvolumens nach regionalen Merkmalen erneut überproportionale Wertzuwächse in Städten mit unter 500.000 Einwohnern. Für 2023 rechnen Union Investment und bulwiengesa bereits mit höheren Durchschnittswerten als vor Corona. Dafür sprechen die bundesweit steigenden Tourismuszahlen sowie die sinkende Neubautätigkeit im Hotelsegment, die eine weitere Performanceverbesserung der Hotellerie nach sich ziehen. Hinweis: Die ausführliche Pressemeldung und Infos zum Marktwertmodell finden Sie auf der Website von Union Investment. Ansprechpartner: Dierk Freitag, Bereichsleiter Hotel- und Freizeitimmobilien, freitag@bulwiengesa.de