Deutschlandweit steht der Markt für Projektentwicklungen auf dem Prüfstand. Dennoch steigt das Projektentwicklungsvolumen im Ruhrgebiet zwischen 2020 und 2022 um rund 7 % – und noch sind auch die Pipelines voll.
Die Projektentwicklerstudie Ruhr 2022 analysiert den Projektentwicklermarkt in allen kreisfreien Städten und Landkreisen des Ruhrgebiets. Dafür haben wir rund 2.000 einzelne Projekte ausgewertet. Laut der Studie summiert sich das gesamte Projektentwicklungsvolumen über alle Immobiliensegmente hinweg auf 11,8 Mio. qm. Damit ist das Ruhrgebiet vom Bauvolumen mit den A-Städten München und Hamburg vergleichbar. Rund die Hälfte des Volumens fällt auf die vier größten Städte: So werden in Bochum, Duisburg, Dortmund und Essen allein 69,6 % aller Büroflächen und 51,3 % aller Wohnflächen im Ruhrgebiet entwickelt. Getragen wird die positive Entwicklung von Wohn- und Büroentwicklungen, die seit 2020 einen Zuwachs verzeichnen.
In die Auswertungen werden kürzlich fertiggestellte Projekte sowie Projekte in Bau oder in Planung einbezogen. Durch massiv gestiegene Baukosten, lückenhafte Lieferketten und nachlassende Investitionsbereitschaft liegen Dynamik und Risiko auch im Ruhrgebiet in diesen Monaten nah beieinander. Es ist unwahrscheinlich, dass alle Planungen bald in Bau gehen. Aber viele Projekte haben Hand und Fuß und belegen die Investitionspotenziale der B-Städte gerade auch in unsichereren Zeiten. Strukturwandel und Immobilienmarktentwicklung gehen im Ruhrgebiet Hand in Hand. Besonders der Wohnungsbau fungiert als Indikator für Kaufraftwachstum, von dem am Ende die gesamte Region profitiert.
Erneut haben Investor-Development-Projekte, also die Entwicklungen zur Eigennutzung und Bestandshaltung, mit rund 70 % die stärksten Marktanteile im Ruhrgebiet. Diese sind auf Kreisebene ausgeprägter als in den B-Städten – die lokale Wirtschaft baut gewissermaßen für sich selbst, allen voran im Bereich Logistik. Dort entstehen gerade einmal 15 % der Projekte spekulativ. Die Trading-Development-Projekte, also die „klassischen“ Projektentwicklungen zum Verkaufszweck, weisen lediglich im Wohnsegment eine positive Entwicklung auf. Alle übrigen Assetklassen verlieren Projektflächen im Trading Development. Auch aktuelle Unsicherheiten bzw. Investionshemmnisse haben in den ohnehin schon von Eigennutzern geprägten Projektentwicklungsmärkten im Ruhrgebiet zu einem Rückgang der neu begonnenen Projektflächen vor allem im Bereich Büro und Gewerbe im Trading Development geführt.
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Ansprechpartner: Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa, schulten@bulwiengesa.de, und Jeremy Feist, Junior Consultant, feist@bulwiengesa.de
