Zu wenig, falsch verteilt: Wohn-Projektentwicklungen in Deutschland
Zum jährlichen Wohnungsbedarf in Deutschland kursieren die wildesten Zahlen. Für die Studie „Wohnungsdevelopments in Deutschland“ im Auftrag von WERTGRUND haben wir ihn berechnet: Dieser liegt bei 420.000 Wohnungen pro Jahr bis 2028. Damit kann Neubau in keinem Markt den Wohnungsbedarf decken.
Ziel der Studie war es, den Wohnungsbedarf in A-, B-, C- und D-Städten sowie im ländlichen Raum zu erforschen. Auf Grundlage von Einwohnerzahlen, Baustarts und Fertigstellungen haben wir die Wohnungsdevelopments bis 2040 analysiert.
Zwischen 2013 und 2023 wuchs die Einwohnerzahl in Deutschland um 8 % auf aktuell ca. 84 Millionen Menschen. Die Prognose für 2040 wird deutschlandweit auf 0,5 % Zuwachs geschätzt, wobei in den sieben A-Städten 5,6 % Zuwachs erwartet wird.
Im selben Zeitraum (201–2023) wurden in Deutschland jährlich durchschnittlich etwa 260.000 Wohnungen fertiggestellt, was deutlich unter dem Bedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr liegt. Mehr als 155.000 dieser Wohnungen wurden jährlich auf dem Land und nicht in den größeren Städten gebaut, was das Problem verdeutlicht, dass in den Gebieten mit dem größten Bedarf zu wenig gebaut wird.
Dies zeigt: Bereits vor den veränderten Marktbedingungen seit 2022 reichte das Neubauvolumen nicht aus. Das liegt auch – aber nicht nur – daran, dass sich die Fertigstellungen von mehr als 220.000 Neubauwohnungen verzögern. Das Verteilungsproblem kommt dazu: Die meisten fertiggestellten Wohnungen sind nicht dort, wo der Bedarf am höchsten ist. Auch sind rund 80.000 Wohnungen, die sich bereits im Bau befinden, von einer durchschnittlichen Verzögerung von einem Jahr betroffen. Ausgerechnet in den A-Städten, wo am meisten Wohnungen fehlen, wurden die meisten Baubeginne verschoben. Auch sind die Kaufpreise dort am stärksten gefallen und überdurchschnittlich viele Projekte von Insolvenzen betroffen.
Mit der Immobilienmarktkrise und den verschobenen Wohnungsbauvorhaben verschärft sich der Nachfrageüberhang in allen Städtekategorien. Notwendig sind breite Anstrengungen insbesondere auch beim Bau von Sozialwohnungen, um das Bauvolumen zu steigern. Die neue degressive AfA und geplante Normenverschlankungen sind erste wichtige Schritte dazu.
Hinweis: Eine Zusammenfassung der Studie finden Sie auf der Website von WERTGRUND.
Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, adami@bulwiengesa.de
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