Erbbaurecht im Wohnungsbau: Von der Nische zur Chance
Immer mehr Städte und Kirchen denken um: Statt eines klassischen Grundstücksverkaufs nutzen sie bei der Vergabe von Bauland nun mehr und mehr das Erbbaurecht. Warum sie das tun, für wen sich die Anwendung des Erbbaurechts lohnt und ob das Verfahren den dringend benötigten Bau von Wohnraum unterstützen kann, beleuchtet die neueste Kurzstudie von bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp AG. Wohnungsmarkt unter Druck: Alle Optionen müssen auf den Tisch Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: In Deutschland fehlen nach wie vor hunderttausende Wohnungen. Trotz politischer Bemühungen wird sich die Wohnraumknappheit nicht von heute auf morgen lösen lassen. Erschwerend kommen hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie die zunehmende Grundstücksknappheit hinzu – vor allem in den begehrten A-Städten. „Es gilt daher weiterhin, alle Maßnahmen in den Blick zu nehmen, die das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt verbessern können“, betont Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. „Neben Nachverdichtung und Umnutzung gehört dazu auch das Erbbaurecht, das bislang weniger im Fokus stand, aber unter gewissen Bedingungen durchaus Potenziale birgt.“ 89.000 Erbbaurechtsgrundstücke – mit Potenzial für deutlich mehr Die Kurzstudie „Erbbaurecht im Wohnungsbau: Von der Nische zur Chance“ zeigt: Das Instrument wird bereits genutzt, aber noch längst nicht ausgeschöpft. Nach theoretischen Berechnungen von bulwiengesa bestehen in den sieben A-Städten aktuell bereits circa 89.000 Erbbaurechtsgrundstücke. „Nach unseren Annahmen werden pro Jahr aktuell für nur etwa 0,5 Prozent des Grundstücksbestandes der Kommunen, Kirchen und Stiftungen in Deutschland Erbbaurechte bestellt“, erklärt André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa und Verfasser der Kurzstudie. „Es gibt also großes Potenzial, diese Zahl zu steigern und das ist eine positive Nachricht, denn insbesondere in den zentralen Lagen mangelt es derzeit an verfügbaren und bezahlbaren Grundstücken.“ Wie andere Länder vormachen, was möglich ist International zeigt sich, dass das Erbbaurecht durchaus etabliert werden kann. In den Niederlanden beispielsweise stellt es eine übliche Form der Grundstücksaktivierung dar. Hierzulande wird dem Instrument trotz des vorhandenen Potenzials häufig noch mit Zurückhaltung begegnet. Transparenz bei Vor- und Nachteilen Die bulwiengesa-Kurzstudie stellt das Erbbaurecht dem Volleigentum gegenüber und gibt einen detaillierten und transparenten Überblick über Vor- und Nachteile aus Sicht der zentralen Akteure – Eigentümer, Projektentwickler, Banken und Endinvestoren. Ein wichtiges Argument für das Erbbaurecht ist dabei die Chance, durch eine anfängliche Ersparnis bei den Grundstückskosten die Grundlage für günstigere Mieten im Wohnungsbau zu schaffen. Dies hängt jedoch zu einem großen Maße von den Konditionen bei der Vergabe von Erbbaurechten ab. Verschiedene Ansätze in den A-Städten Die Studie zeigt die entsprechenden Rahmenbedingungen in den sieben A-Städten auf. Insbesondere beim Erbbauzins gibt es sehr unterschiedliche Ansätze: Hamburg nimmt mit einem einheitlichen, sozialverträglichen Erbbauzins von 1,3 Prozent eine Vorreiterrolle ein. Frankfurt setzt im Wohnen einen Zinssatz von 2,5 Prozent an, München verhandelt die Konditionen individuell. Berlin, Köln und Stuttgart arbeiten mit abgestuften Erbbauzinsen sowie unterschiedlichen Entschädigungsregelungen und Laufzeiten zwischen 40 und 100 Jahren. Standardisierung als Schlüssel zum Erfolg „Bei entsprechender Gestaltung kann das Erbbaurecht eine sinnvolle Ergänzung zum klassischen Grundstückserwerb darstellen“, fasst Sascha Klaus zusammen. „Für einen vermehrten Einsatz in Deutschland braucht es aber wahrscheinlich eine größere Standardisierung der Konditionen und ein Umdenken in den Köpfen der Menschen in Sachen Eigentum.“ Durch eine solche Standardisierung könnte die Relevanz des Erbbaurechts künftig weiter steigen und einen wichtigen Beitrag zur Entspannung des angespannten Wohnungsmarkts leisten. Die Studie zum Download sowie die Pressemitteilung finden Sie auf der Website der Berlin Hyp AG. Eine Zusammenstellung der KeyFacts haben wie hier für Sie. Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen, andre.adami@bulwiengesa.de und Margo Lange, Consultant, margo.lange@bulwiengesa.de
Development Monitor mit Fokus Wohnen: Baustarts sinken signifikant
Auf Basis der Daten aus unserem Development Monitor werden die aktuellen Trends auf dem Projektentwicklermarkt beleuchtet und analysiert. Mit unserem neuen Kooperationspartner BFW widmen wir uns dem Fokusthema Wohnungsmarkt. Mehr als 700 Interessierte hatten sich angemeldet. Hier geht es zur Aufzeichnung und Zusammenfassung. Die Fakten unserer Auswertung auf einen Blick Gesamtprojektvolumen: 21.436 Projekte, 173 Mio. qm Fläche. Nutzungsarten (Flächenwachstum): Baustarts brechen dramatisch ein Besonders alarmierend zeigt sich die Entwicklung bei neuen Projektstartern: Die Baustarts sind im Vergleich zum Peak in Q2/2022 um 73% zurückgegangen. Im Wohnungsbau ist die Situation noch drastischer – hier verzeichnen wir einen Einbruch von 85% gegenüber dem Höchststand (Q4/2022). Diese Zahlen verdeutlichen die Schwere der aktuellen Krise am Projektentwicklermarkt. Wohnungsmarkt unter besonderem Druck Obwohl der Rückgang im Wohnungssegment mit -5,1% geringer ausfällt als in anderen Bereichen, ist die Situation besorgniserregend. Besonders betroffen sind die C- und D-Städte mit einem Rückgang von knapp 10%. Für 2025 erwarten wir einen weiteren Rückgang auf weniger als 200.000 fertiggestellte Wohneinheiten im Neubau. Verzögerungen und Baustopps belasten den Markt Die Analyse zeigt zudem massive Probleme bei der Projektrealisierung: 50% aller Projekte weisen verspätete Baubeginne auf, 41% leiden unter verzögerten Fertigstellungen. Baustopps betreffen 2,9% des gesamten Projektvolumens, wobei Handel (7,6%) und Hotel (6,3%) überdurchschnittlich stark betroffen sind. Ausblick: Politische Maßnahmen zeigen erst mittelfristig Wirkung Die kürzlich beschlossenen politischen Maßnahmen wie der „Bauturbo“ werden zwar grundsätzlich positiv bewertet, ihre Auswirkungen werden jedoch erst in zwei bis drei Jahren spürbar sein. BFW-Präsident Dirk Salewski betont: „Die Projektpipeline läuft trocken und da kommt auf absehbare Zeit nichts Substanzielles nach.“ Die Branche fordert eine Neusortierung der Förderprogramme und die temporäre Wiedereinführung der Förderung für den Effizienzhaus-Standard EH55. Fazit Der Projektentwicklermarkt befindet sich in einer kritischen Phase. Die drastisch gesunkenen Baustarts, anhaltende Verzögerungen und die Zurückhaltung institutioneller Investoren prägen das Marktumfeld nachhaltig. Ohne schnelle und effektive politische Maßnahmen droht sich die Wohnungsknappheit in Deutschland weiter zu verschärfen. Unser Webinar mit dem Gast Andreas Beulich fand am 17.07.25 statt – zur Aufzeichnung Anbei finden Sie alle Unterlagen zum Development Monitor-Webinar: Downloads Präsentationsfolien Development Monitor 17.07.25 Pressemitteilung bulwiengesa Development Monitor 17.07.25 Ansprechpartnerin: Birgit Haase, Leiterin Unternehmenskommunikation und Marketing bei bulwiengesa, birgit.haase@bulwiengesa.de
Deutsche Hotellerie im Aufwind
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt zeigt sich robust und wachstumsstark – unser aktuelles Hotelwertgutachten 2024 für Union Investement belegt den erfolgreichen Turnaround der Branche. Nach Jahren der Unsicherheit zeigt der deutsche Hotelmarkt klare Signale der Erholung: Mit 152.000 Euro pro Zimmer haben die Immobilienwerte erstmals wieder das Vor-Corona-Niveau übertroffen. Das investmentrelevante Marktvolumen erreicht 64,3 Milliarden Euro – ein deutliches Zeichen für das wiedererstarkte Investorenvertrauen. Starke Nachfrage treibt Marktdynamik Deutschland registrierte 2024 einen Rekordwert von 496 Millionen Übernachtungen – das vierte Jahr in Folge mit steigenden Zahlen. Besonders das Messe- und Kongressgeschäft sowie Großevents wie die Fußball-EM sorgten für Höchstauslastungen in Stadthotels, während die Ferienhotellerie vom Binnentourismus profitierte. Wertentwicklung überzeugt Investoren Unser gemeinsam mit Union Investment durchgeführtes Hotelwertgutachten zeigt für 2024 eine Wertsteigerung des investmentrelevanten Bestands um 1,5 Prozent. Der Gesamtwert erreichte zum Jahresende 64,3 Milliarden Euro – ein Plus von 3,7 Prozent gegenüber 2023. Quelle: Hotelwertgutachten von bulwiengesa und Union Investment „Positiv wirkte sich aus, dass das Upscale-Segment etwa 60 Prozent aller Fertigstellungen ausmachte und sich hier RevPar und Auslastung äußerst dynamisch entwickelt haben“, erklärt unsere Expertin Sabine Hirtreiter. Qualität vor Quantität bei Neuentwicklungen 2024 entstanden etwa 450.000 Quadratmeter Hotelfläche – weniger als in Vorjahren, aber mit deutlich höherer Qualität. Circa 80 Prozent aller realisierten Hotelzimmer erfüllen die Investmentanforderungen institutioneller Investoren. Der durchschnittliche Wert pro Zimmer stieg auf 152.000 Euro (+4,8 Prozent) und übertraf damit erstmals wieder das Vor-Corona-Niveau von 2019. Die Wertbandbreite reicht von 136.500 Euro im Budget-Segment bis zu 284.000 Euro in der Luxury-Hotellerie. Serviced Apartments als Wachstumstreiber Serviced Apartments waren 2024 für 29 Prozent aller fertiggestellten Zimmer verantwortlich. Mit 81 Prozent Auslastung und einer Average Daily Rate von 91 Euro demonstriert das Segment seine Marktreife. Die Digitalisierung der Prozesse ermöglicht flexible Reaktionen auf Marktveränderungen – Betreiber wie Numa, Stayery oder Limehome expandieren stark. Nutzungsänderungen gewinnen an Bedeutung Nutzungsänderungen machten 2024 bereits zehn Prozent des realisierten Gesamtvolumens aus. Insbesondere an bürogeprägten Standorten entstehen durch Hotelbetten lebendige, durchmischte Quartiere. Der Erfolg hängt dabei von Gebäudesubstanz, Nachfrage und Betreiberflexibilität ab. Ausblick: Vertrauen kehrt zurück Das erste Halbjahr 2025 bestätigt die positive Marktdynamik – in- und ausländische Investoren sind wieder verstärkt aktiv. Die Kombination aus steigender Nachfrage, verbesserter Neubauqualität und innovativen Konzepten schafft optimale Voraussetzungen für nachhaltiges Wachstum. Der deutsche Hotelmarkt hat den Turnaround erfolgreich gemeistert. Ansprechpartnerin: Sabine Hirtreiter, Teamlead Operated Living, sabine.hirtreiter@bulwiengesa.de
Kein Sommerhoch beim Immobilienklima
Nach dem Rücksetzer im Vormonat verzeichnet das Deutsche Hypo Immobilienklima im August einen erneuten Rückgang. Im Rahmen der 212. Monatsbefragung von rund 1.000 befragten Immobilienexpertinnen und -experten fiel das Immobilienklima um 3,5 Prozent auf nun 92,2 Punkte. Das Investmentklima setzt seinen Rückgang fort und verschlechtert sich um 2,3 Prozent auf 88,4 Punkte. Auch das Ertragsklima gibt um 4,7 Prozent zum Vormonat nach und steht nun bei 96,0 Punkten. Das Sommerloch scheint noch nicht überwunden zu sein. Mit Ausnahme des Logistikklimas setzt sich die rückläufige Entwicklung in allen Assetklassen im August weiter fort. Auch wenn das Wohnklima seinen Spitzenplatz mit großem Abstand verteidigt, verzeichnet das Segment im August den höchsten Rückgang: Es fällt um 5,3 Prozent auf 143,4 Punkte. Das Handelsklima gibt um 2,7 Prozent nach und erreicht einen Wert von 81,8 Punkten. Am schwächsten zeigt sich weiterhin das Büroklima. Es erleidet im August den zweitstärksten Rückgang aller Segmente in Höhe von 5,2 Prozent und notiert nun bei 71,3 Punkten. Das Hotelklima fällt um 2,7 Prozent auf einen Wert von 106,3 Punkten. Logistik kann sich als einzige Assetklasse leicht verbessern und steigt um 0,8 Prozent auf 110,4 Punkte. Downloads Immobilienklima Auswertung August 2025 Ihre Markteinschätzung zählt – 5 Minuten, die sich lohnenDer Deutsche Hypo Immobilienklima-Index hat bereits 2009 die Krise vorhergesagt, als die Zahlen noch gut aussahen. Heute brauchen wir wieder Ihre Expertise: Über 1.200 Immobilienprofis teilen monatlich ihre Markteinschätzung – und schaffen so das präziseste Stimmungsbild der Branche. Ihr Nutzen: Sehen Sie, wie sich Ihre Einschätzung zu Büro, Handel, Wohnen, Logistik und Hotel im Vergleich zur Gesamtbranche entwickelt. Erkennen Sie Trends, bevor sie in den Statistiken sichtbar werden. So einfach geht’s: QR-Code scannen, automatische Anmelde-Mail abschicken, fertig. Die monatliche Teilnahme dauert keine 5 Minuten – Sie klicken nur die zutreffenden Aussagen an.Machen Sie mit. Ihre Stimme macht den Unterschied. Autor: Robin Cunningham, Volkswirt, robin.cunningham@bulwiengesa.de
Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft: Wo stehen wir wirklich?
Trotz regulatorischer Vorgaben und dem Druck von Finanzinstituten bleibt die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen in der Immobilienwirtschaft eine komplexe Herausforderung. Der neue Marktbericht von bulwiengesa und der Berliner Sparkasse zeigt: ESG ist zwar angekommen, aber die Praxis hinkt den Zielen noch hinterher. Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich in einem Spannungsfeld: Einerseits steigen die regulatorischen Anforderungen an nachhaltige Gebäude kontinuierlich, andererseits erschweren hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie geopolitische Unsicherheiten die praktische Umsetzung. Unser aktueller Marktbericht „Nachhaltigkeit – Status quo“ beleuchtet diese Diskrepanz und zeigt auf, wo die Branche steht – und welche enormen Investitionen für eine klimaneutrale Zukunft erforderlich sind. Berliner Markt zeigt positive Entwicklung Trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen ist in Berlin ein erfreulicher Trend erkennbar: Zwei Drittel der 2024 fertiggestellten Büroflächen verfügen über eine Nachhaltigkeitszertifizierung. Bei den aktuellen Projektentwicklungen liegt dieser Anteil bereits bei 60 Prozent – Tendenz steigend, da viele Zertifizierungen nachträglich erworben werden.Auch im Wohnungsbereich folgen zahlreiche Berliner Entwicklungen neuesten Baustandards. Fast 50 Prozent aller Wohnflächen über 1.000 Quadratmeter weisen 2025 eine Zertifizierung auf. Besonders hervorzuheben sind die KfW-Standards 40 und 55, die in Berlin einen Gesamtanteil von fast 90 Prozent erreichen. Sanierungsquote bleibt problematisch Die größte Herausforderung liegt jedoch im Bestand: Nur 0,69 Prozent der deutschen Gebäude wurden 2024 energetisch saniert – erforderlich wären jedoch jährlich zwei Prozent, um die Klimaziele für 2030 zu erreichen. Dabei ist die Sanierung bestehender Gebäude nicht nur kostengünstiger als der Neubau, sondern verursacht auch bis zu zwei Drittel weniger graue Emissionen. Investitionsbedarf bei Wohnen und Büro: 80 Milliarden Euro für Berlin Zur Veranschaulichung der Dimension hat bulwiengesa eine theoretische Kostenschätzung für eine klimaneutrale Transformation Berlins vorgenommen: Allein für die energetische Sanierung der Wohn- und Bürobestände mit Baujahr vor 2000 wären rechnerisch Investitionen von rund 80 Milliarden Euro erforderlich – 52,3 Milliarden Euro für Wohngebäude und 28 Milliarden Euro für Büroimmobilien. Dabei wurden bewusst unterschiedliche Ansätze gewählt: Während bei Wohngebäuden pragmatisch nach gut umsetzbaren Lösungen gesucht wurde, orientierte sich die Büroberechnung an strengeren Standards. Die komplexere Gebäudetechnik bei Büros und geringere Skalierungseffekte verteuern zusätzlich die Kosten pro Quadratmeter. Diese theoretischen Berechnungen verdeutlichen die Dimension der Aufgabe. Berücksichtigt man, dass weitere Immobiliensegmente wie Logistik sowie infrastrukturelle Maßnahmen in dieser Rechnung noch nicht enthalten sind, dürften die tatsächlichen Kosten für eine vollständige Klimaneutralität ein Vielfaches betragen. Politische Signale bleiben widersprüchlich Während im aktuellen Koalitionsvertrag der Effizienzhausstandard EH55 temporär wieder förderfähig gemacht werden soll, laufen andere politische Vorschläge – wie die geplante Abschaffung des Heizungsgesetzes – in die entgegengesetzte Richtung. Diese widersprüchlichen Signale erschweren langfristige Planungssicherheit für Investoren und Entwickler. Fazit: Nachhaltigkeit als Wirtschaftsfaktor Nachhaltigkeit ist längst mehr als ein Trend – sie wird zum entscheidenden Wirtschaftsfaktor. Investoren knüpfen Kreditvergaben zunehmend an Nachhaltigkeitsprofile, und nicht nachhaltige Immobilien laufen Gefahr, zu „stranded assets“ zu werden. Die Berliner Beispiele zeigen: Auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist nachhaltiges Bauen möglich und wird vom Markt nachgefragt. Die fundamentale Umbruchphase im deutschen Immobilienmarkt seit 2022 macht die ESG-Transformation nicht einfacher – aber sie macht sie umso notwendiger. Wer heute in Nachhaltigkeit investiert, schafft nicht nur einen Beitrag zum Klimaschutz, sondern sichert auch die langfristige Marktfähigkeit seiner Immobilien. Den vollständigen Marktbericht „Nachhaltigkeit – Status quo“ mit detaillierten Marktdaten zu Büro-, Logistik- und Wohnungsmarkt sowie umfassenden Analysen zu Zertifizierungssystemen finden Sie auf der Webseite der Berliner Sparkasse. Ansprechpartnerin: Nicole Tietze, Senior Consultant im Bereich Gewerbeimmobilien bei bulwiengesa, tietze@bulwiengesa.de
Comeback statt Krise: Warum der deutsche Einzelhandel wieder wächst
Seit 2018 analysiert bulwiengesa kontinuierlich die Entwicklung der wichtigsten Einzelhandelsbranchen für den HAHN Retail Real Estate Report. Die achte Ausgabe unserer Kooperation zeigt: Der deutsche Einzelhandel durchlebt einen tiefgreifenden Strukturwandel – mit klaren Gewinnern und Verlierern. Expansionswelle nach Jahren der Zurückhaltung Nach den zurückliegenden Krisenjahren kehrt der deutsche Einzelhandel zu offensiver Wachstumsstrategie zurück. 61 Prozent der Einzelhändler planen bis Jahresende eine Ausweitung ihres Filialnetzes – der höchste Wert seit sieben Jahren. Gleichzeitig ist der Anteil der Unternehmen, die Standorte schließen wollen, auf nur noch 17 Prozent gesunken. Diese Zahlen unterstreichen eine fundamentale Verschiebung in der Branchenstrategie: Statt defensiver Konsolidierung steht wieder offensives Wachstum im Fokus. Lebensmittel- und Drogeriehandel: Die Erfolgsgeschichte setzt sich fort Unsere detaillierte Analyse des Food- und Near-Food-Segments zeigt die anhaltende Dynamik dieser Bereiche. Der Lebensmitteleinzelhandel wuchs 2024 nominal um 3,0 Prozent bei einem realen Plus von 0,9 Prozent. Die Gesamtausgaben für Lebensmittel und Drogeriewaren erreichten erstmals knapp 300 Milliarden Euro. Drogeriemärkte erweisen sich als die klaren Gewinner des Strukturwandels. Sie steigerten ihren Marktanteil auf 10,6 Prozent und beschleunigten ihre Expansion sogar: Mit 65 neuen Standorten wuchsen sie deutlich dynamischer als im Vorjahr (+33 Standorte). Die Gesamtzahl erreichte 5.258 Märkte. Bemerkenswert ist die Verschiebung zwischen den Betriebstypen: Discounter büßten erstmals seit Längerem Marktanteile ein (42,0 vs. 42,4 Prozent), während Verbrauchermärkte auf 24,6 Prozent zulegten. Die SB-Warenhäuser schrumpften auf nur noch 8,4 Prozent – der am schnellsten rückläufige Betriebstyp. Bei den Unternehmen behält EDEKA mit 78,3 Milliarden Euro die Spitzenposition (+2,6 Prozent), gefolgt von der Schwarz Gruppe (+2,3 Prozent). REWE erzielte mit +4,5 Prozent das höchste Wachstum unter den Top 3. Non-Food: Spezialisierte Discounter boomen, Traditioneller Handel kämpft Der Nonfood-Discounter-Markt erlebt eine bemerkenswerte Transformation. Spezialisierte Anbieter wie Action, Tedi und Woolworth profitieren sowohl vom Rückgang der SB-Warenhäuser als auch von der Verlagerung der Nonfood-Einkäufe weg von den Lebensmitteldiscountern. Die Zahlen sind eindeutig: Die Ausgaben bei spezialisierten Discountern stiegen von 2,6 auf 3,2 Milliarden Euro (+23 Prozent), während Aldi und Lidl von 4,0 auf 3,5 Milliarden Euro (-12,5 Prozent) verloren. Action eröffnete im Juni 2025 seinen 600. deutschen Markt, Tedi überschritt erstmals die Drei-Milliarden-Euro-Umsatzmarke und plant bis 2029 europaweit 5.000 Standorte. Woolworth wuchs auf über 800 deutsche Filialen und überschritt die Ein-Milliarde-Euro-Umsatzmarke. Textilhandel: Polarisierung zwischen Gewinnern und Verlierern Der deutsche Textileinzelhandel blieb 2024 mit 67,5 Milliarden Euro stabil, zeigt aber deutliche strukturelle Verschiebungen. Während der stationäre Fachhandel um 0,9 Prozent sank, wuchs der Online-Handel um 1,6 Prozent. Überraschend: Der Lebensmittelhandel erreichte 5 Prozent Marktanteil bei Textilien (+4,5 Prozent) und ist damit der dynamischste Vertriebskanal. Die Branche zeigt sich ambivalent: Inditex/Zara erzielte 7,5 Prozent Umsatzwachstum, New Yorker einen Rekordumsatz von 3,8 Milliarden Euro. Demgegenüber kämpfen mittelständische Standardanbieter mit enormem Druck, was sich in anhaltend hohen Insolvenzraten zeigt. Sport- und Elektronikhandel: Konsolidierung und neue Strategien Nach den Corona-Boomjahren normalisiert sich der Sport- und Outdoorhandel bei 10,7 Milliarden Euro Umsatz (-2,0 Prozent). Decathlon festigte seine Marktstellung mit 1,17 Milliarden Euro (+2,1 Prozent) und plant 60 neue Filialen bis 2027. Der Elektrohandel verzeichnete einen Umsatzrückgang von etwa 1 Prozent auf circa 75 Milliarden Euro. Ceconomy (MediaMarkt/Saturn) bleibt mit 11,66 Milliarden Euro Branchenprimus, während Coolblue die beste Wachstumsstory erzählt und Deutschland bis 2029 zum umsatzgrößten Markt ausbauen möchte. Investoren kehren zurück – Fokus auf Nahversorgung Parallel zur operativen Erholung im Einzelhandel stabilisiert sich auch der Investmentmarkt. 39 Prozent der institutionellen Investoren planen wieder Zukäufe bei Handelsimmobilien – ein deutlicher Anstieg gegenüber 27 Prozent im Vorjahr. Die Präferenz liegt klar auf Nahversorgungsimmobilien: lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter, Verbrauchermärkte sowie SB-Warenhäuser stehen ganz oben auf der Wunschliste. Diese Formate überzeugen durch ein attraktives Rendite-Risiko-Profil. Fazit: Transformation statt Niedergang Unsere achte Branchenanalyse für den HAHN Report zeigt: Der deutsche Einzelhandel befindet sich nicht im Niedergang, sondern in einer fundamentalen Transformation. Erfolg haben Unternehmen, die sich spezialisieren, kundennah positionieren und konsequent in ihre Formate investieren. Die Gewinner sind klar erkennbar: Drogeriemärkte, spezialisierte Discounter und digital-affine Anbieter mit starkem stationärem Fundament. Die Verlierer finden sich vor allem unter den traditionellen, wenig differenzierten Anbietern. E-Commerce-Entwicklung: Der Onlinehandel normalisiert sich mit einem prognostizierten Wachstum von 4,1 Prozent auf 92,4 Milliarden Euro. Der E-Commerce-Anteil steigt auf 13,6 Prozent. Seit 2007 wuchs der Online-Umsatz um beeindruckende 754 Prozent bei einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 12,6 Prozent. Smart Stores erobern den ländlichen Raum: Seit 2019 expandierten Smart Store-Konzepte auf rund 600 Märkte (Stand Mitte 2025). Diese 24/7-Märkte mit Self-Checkout oder Grab & Go-Technologie erschließen wirtschaftlich rentabel nachfrageschwache ländliche Standorte. Downloads HAHN Retail Real Estate Report 2025/2026 Hinweis: Auf Wunsch senden wir Ihnen den Report auch in der Printversion zu. Sprechen Sie uns gerne an. Weitere Infos auch auf der Website der Hahn AG. Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel und Niederlassungsleiter Hamburg, joseph.frechen@bulwiengesa.de und Lena Nanninga, Senior Consultant Einzelhandel, lena.nanninga@bulwiengesa.de. Quelle: Hahn Gruppe Dr. Joseph Frechen bei der Vorstellung des HAHN Report. Quelle: bulwiengesa gedruckte Exemplare des Retail Real Estate Reports 2025/2026
Wenig Bewegung am deutschen Immobilienmarkt
Zum elften Mal präsentiert bulwiengesa die umfassende Analyse der deutschen Immobilienmärkte. Die Ergebnisse der diesjährigen 5% Studie zusammen mit ADVANT Beiten zeigen: Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer weitgehenden Stagnation geprägt. Parallel dazu gewinnen Nischensegmente an Attraktivität. Der Markt belohnt zunehmend professionelles Asset-Management und Spezialkenntnisse – ein Trend, der die Spreu vom Weizen trennt. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick Gewerbeimmobilien: Unsicherheit blockiert den Markt Der Gewerbeimmobilienmarkt verharrt weiterhin in einer ausgeprägten Abwartehaltung. Besonders im Büromarkt löst sich die Unsicherheit nicht auf. „Die Fragezeichen bezüglich der zukünftigen Nachfrage nach Büroflächen und des CapEx-Bedarfs bei Beständen aufgrund des gestiegenen energetischen Sanierungsbedarfs bleiben bestehen.“ Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa AG In A-Märkten zeigen Büroimmobilien mit 3,91% IRR eine leichte Entspannung um 21 Basispunkte, doch der Transaktionsmarkt bleibt fragmentiert. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern klaffen oft nach wie vor weit auseinander. Produktionsimmobilien führen Renditeranking an Produktionsimmobilien stehen wieder an der Spitze des Renditerankings der Studie. Mit einem IRR-Basiswert von 6,14% bieten sie Investoren überdurchschnittliche Perspektiven, erfordern jedoch spezialisiertes Management-Know-how und sind eng mit konjunkturellen Schwankungen verknüpft. Die Core-Spanne erstreckt sich dabei von 4,83% bis 7,51%. Logistik erreicht erstmals 5%-Marke Moderne Logistikimmobilien haben 2025 die symbolische 5%-Schwelle überschritten und erreichen einen IRR-Basiswert von 4,93% – ein deutlicher Anstieg um rund 60 Basispunkte. Die Mietsteigerungen lagen leicht über dem Vorjahr, wodurch sich selektiv gute Einstiegschancen ergeben. Die Core-Spanne erstreckt sich von 3,66% bis 5,23%. Trotz des eingetrübten wirtschaftlichen Gesamtumfelds bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Logistikimmobilien stabil, wobei die Qualität zunehmend zum entscheidenden Faktor wird. Wohnen: Stabiles Umfeld bei erhöhtem Investoreninteresse Bei Wohnimmobilien zeigt sich ein stabiles Renditebild ohne dramatische Bewegungen. A-Märkte verzeichnen mit 2,8% IRR einen geringfügigen Rückgang von 15 Basispunkten, während B-Märkte (3,01% IRR) und Universitätsstädte (3,24% IRR) leicht zulegen. „Das Interesse an Wohninvestments hat im Jahr 2025 deutlich zugelegt – insbesondere auch außerhalb der A-Märkte“, berichtet Carstensen. „Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.“ Bei einer aktuellen Inflation von 2-2,5% bleiben Wohnimmobilien grundsätzlich eine attraktive Anlagealternative, wobei sich das Investoreninteresse zunehmend auch auf sekundäre Märkte ausweitet. Microliving: Profiteur des Wohnraummangels Möblierte Apartments verzeichnen eine positive Entwicklung mit IRR-Werten von 4,11% in A-Städten und 4,32% in B-Städten. Der anhaltende Wohnraummangel in deutschen Städten schafft kontinuierliche Nachfrage nach diesen flexiblen Wohnlösungen. Core-Matrix, Quelle: bulwiengesa Weitere Assetklassen im Detail Logistikimmobilien: Deutlicher Aufschwung Moderne Logistikimmobilien verzeichnen mit 4,93% IRR einen deutlichen Anstieg um 50 Basispunkte. Die Core-Spanne erstreckt sich von 3,66% bis 5,23%. Trotz des eingetrübten wirtschaftlichen Umfelds bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Objekten stabil. Hotelimmobilien: Kontinuierliche Erholung Hotels zeigen eine positive Entwicklung mit Basiswerten zwischen 4,49% und 4,87% für 2- bis 4-Sterne-Häuser. Die Auslastungszahlen und Zimmerpreise haben sich auf robustem Niveau eingependelt, wobei die Performance stark vom Betreiber abhängt. Einzelhandel: Lebensmittel als Stabilitätsanker Fachmarktzentren mit Lebensmittelfokus bleiben bei 4,34% IRR konstant nachgefragt. Shoppingcenter zeigen sich mit 4,89% stabil, werden jedoch meist nur mit Umnutzungsoptionen gehandelt. Non-Core-Segment: Chancen für Spezialisten Für renditeorientierte Investoren eröffnen sich im Distressed-Segment zunehmend Chancen, während institutionelle Anleger diese Objekte aufgrund mangelnder ESG-Konformität meiden. „Renditeorientierte Investoren finden im Distressed-Immobiliensegment zunehmend attraktive Chancen. Die zentrale Herausforderung wird sein, zu identifizieren, welche notleidenden Immobilien sich überhaupt noch für den institutionellen Markt aufbereiten lassen.“ Klaus Beine und Florian Baumann, beide Partner ADVANT Beiten Büroimmobilien im Non-Core-Bereich können bis zu 10% IRR erreichen, bergen jedoch auch Totalausfallrisiken. Erfolgreich sind dabei vor allem Investoren mit ausgeprägter technischer Managementkompetenz. Unternehmensimmobilien: Stabile Alternative zu klassischen Investments Unternehmensimmobilien etablieren sich als nachhaltige Alternative: Diese managementintensiven Assetklassen zeichnen sich durch stabile Cashflows und hohe Nutzungsflexibilität aus. Methodische Grundlage Die Studie basiert auf einer Monte-Carlo-Simulation mit 1.000 Berechnungsdurchläufen und analysiert die interne Verzinsung (IRR) verschiedener Assetklassen bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Untersucht wurden 127 Büromärkte sowie 68 Wohnungsmärkte in Deutschland. Core-Immobilien werden dabei als Investments mit stabiler Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern definiert, während Non-Core-Investments ein erhöhtes Risikoprofil mit entsprechend höheren Performancemöglichkeiten aufweisen. Fazit: Differenzierung als Schlüssel zum Erfolg Die 5% Studie 2025 verdeutlicht: Der deutsche Immobilienmarkt ist erwachsen geworden. Pauschale Markteinschätzungen werden der aktuellen Realität nicht mehr gerecht. Erfolgreiche Immobilieninvestments erfordern heute eine differenzierte Betrachtung, spezialisiertes Know-how und die Bereitschaft, auch abseits etablierter Pfade zu investieren. Der Markt honoriert Qualität und professionelles Management – eine Entwicklung, die Deutschland als Investitionsstandort langfristig stärkt und neue Chancen für spezialisierte Akteure schafft. Am 01.10. fand zu diesen Ergebnissen ein Webinar statt, in dem Praktiker diese Zahlen durchsprechen und ihre Sicht auf den Markt darlegten. Die Aufzeichnung des Webinars finden Sie auf YouTube: https://youtu.be/dvypQ0AK0CM Die Präsentationsfolien können Sie hier nebst der Pressemitteilung zur Studie finden. Ansprechpartner: Anna Wolfgarten, Consultant bei bulwiengesa, anna.wolfgarten@bulwiengesa.de und Sven Carstensen, Vorstand, sven.carstensen@bulwiengesa.de Downloads Pressemiteilung zur 5% Studie von bulwiengesa und ADVANT Beiten 5% Studie 2025 – Wo Investieren sich noch lohnt Präsentation 5% Studie 2025 Webinar
Die versteckten Kosten: Wenn Betriebskosten zur „zweiten Miete“ werden
Die Gesamtmietbelastung für Büroimmobilien in deutschen A-Städten ist seit 2016 drastisch gestiegen. Während die Aufmerksamkeit meist den Kaltmieten gilt, entwickeln sich die Betriebskosten zum entscheidenden Kostentreiber. Das zeigt die neue Gesamtmietbetrachtung von bulwiengesa in Zusammenarbeit mit der Bauakademie Unternehmensgruppe. Betriebskosten steigen überproportional stark Besonders dramatisch ist die Entwicklung im Spitzensegment: Hier haben sich die Betriebskosten in den letzten fünf Jahren nahezu verdoppelt. Der Anteil der Betriebskosten an den Gesamtkosten erhöhte sich seit 2016 bis 2025 um circa sechs Prozentpunkte auf bis zu 21 Prozent in der Spitze. Energiepreise und Lohn-Preis-Spirale als Haupttreiber Als Haupttreiber der Kostensteigerungen identifiziert die Studie drei Faktoren: Den sprunghaften Anstieg der Energiepreise (Heizung) infolge des Ukraine-Kriegs, die inflationsbedingte Lohn-Preis-Spirale bei personalintensiven Facility Services sowie deutlich erhöhte Versicherungsprämien. Die Kostenstruktur zeigt: 48 Prozent der Betriebskosten entfallen auf Facility Services, 30 Prozent auf Ver- und Entsorgung und 22 % auf die sonstigen Kosten. Immerhin 40% der Kosten lassen sich dabei durch intelligente Optimierung steuern. Zertifizierung bringt keine Kostenvorteile Obwohl über 65 Prozent der Büroflächen zertifiziert sind, entstehen dadurch keine Betriebskostenvorteile. ESG-konforme Gebäude kosten in der Bewirtschaftung nicht weniger als konventionelle Immobilien. Die Kurzstudie, Pressemitteilung und Präsentation aus dem Webinar finden Sie unten zum Download. Die Aufzeichnung des Webinars finden Sie als YouTube-Video HIER. Ansprechpartner: Nicole Tietze, Senior Consultant und Autorin der Kurzstudie, nicole.tietze@bulwiengesa.de, sowie Alexander Fieback, Teamleiter Büro- und Gewerbeimmobilien in der Region Nord/Ost, alexander.fieback@bulwiengesa.de Downloads Pressemitteilung bulwiengesa Bauakademie zu Gesamtbetriebskosten Kurzstudie „Gesamtmietbetrachtung Büromarkt Deutschland 2025“ Präsentation Webinar 10.09.2025
Bestandstransformation nimmt Fahrt auf: Nachhaltigkeit wird zum Standard
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Die Transformation des deutschen Bürobestands gewinnt weiter an Bedeutung. Der heute vorgestellte dritte apoprojekt-Bestandskompass von bulwiengesa zeigt einen deutlichen Trend zur nachhaltigen Bestandserneuerung – trotz herausfordernder Marktbedingungen. Sanierungsvolumen wächst kontinuierlich Von 2020 bis 2028 werden in den deutschen A-Städten rund 2,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche saniert – 100.000 Quadratmeter mehr als noch in der letzten Prognose. Besonders bemerkenswert: Der Anteil sanierter Flächen am Gesamtfertigstellungsvolumen erreicht 2025 mit 30 Prozent einen neuen Rekordwert. Nachhaltigkeit etabliert sich als Marktstandard 60 Prozent der Sanierungsprojekte tragen inzwischen ein Nachhaltigkeitszertifikat – ein deutliches Signal für den Strukturwandel der Immobilienbranche. Diese Entwicklung zeigt: Nachhaltigkeit ist längst kein Nice-to-have mehr, sondern wird zu einem zentralen Investitionskriterium. Erstmals in der Analyse: Auch die B-Städte Leipzig und Nürnberg mit einem gemeinsamen Sanierungsvolumen von 170.000 Quadratmetern. Regional unterschiedliche Dynamik Berlin führt mit 565.000 Quadratmetern anstehender Sanierungen bis 2028, während Frankfurt am Main durch eine beeindruckende Marktdynamik mit einem um 104 Prozent gestiegenen Büroflächenumsatz überrascht. Fast 70 Prozent aller Sanierungen konzentrieren sich auf zentrale Innenstadtlagen. Fazit Trotz steigender Leerstände und wirtschaftlicher Unsicherheiten setzt die Bestandstransformation ihren Wachstumskurs fort. Die Botschaft ist eindeutig: Nur durch umfassende, nachhaltige Erneuerung haben Bürogebäude langfristig Bestand am Markt. Im heutigen Webinar haben wir diese Ergebnisse zusammen mit unserem Partner apoprojekt sowie einem Gast der MOMENI Group vorgestellt und eingeordnet. Die Aufnahme finden auf YouTube unter diesem Link: https://youtu.be/luGoNMOsOcs Downloads apoprojekt Bestandskompass, 4. Ausgabe – Webinar-Folien apoprojekt Bestandskompass, 4. Ausgabe – Presseinformation Die vollständigen Informationen und Zusammenfassungen finden Sie auf der Seite von apoprojekt. Ansprechpartnerin: Nicole Tietze, Senior Consultant im Bereich Büroimmobilien bei bulwiengesa, nicole.tietze@bulwiengesa.de
Wohnwetterkarte 2025: Die Metropolen heizen sich wieder auf
Die siebte Ausgabe der Wohnwetterkarte von bulwiengesa und BPD zeigt eine markante Trendwende am deutschen Wohnungsmarkt: Nach Jahren der Suburbanisierung kehrt die Nachfrage in die Metropolenzentren zurück. Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick: Comeback der Großstädte Berlin, München und Hamburg verzeichnen wieder steigende Temperaturen in ihren Zentren, während viele Umlandgemeinden leicht abkühlen. Verantwortlich dafür sind mehrere parallel wirkende Effekte: Sinkende Fertigstellungszahlen (2024: 252.000 statt durchschnittlich 300.000 Wohneinheiten), ein durch fehlende Eigentumsneubildung verengter Mietmarkt sowie höhere Tarifabschlüsse, die urbanes Wohnen wieder tragfähiger machen. Anhaltend hoher Bedarf Mit rund 440.000 benötigten Wohnungen pro Jahr liegt der Bedarf auf dem Niveau von 2022. Die Methodik der Wohnwetterkarte berücksichtigt dabei neben Ersatz- und Zusatzbedarf auch Nachholbedarf – allerdings graduell verteilt über mehrere Jahre. Ost-West-Gegensatz verstärkt sich Während ostdeutsche Großstädte wie Leipzig, Dresden und Erfurt weiterhin starke Nachfrage verzeichnen, zeigt sich im ländlichen Raum erstmals eine deutliche Divergenz: Westdeutsche ländliche Regionen erwärmen sich leicht, der kälteste Farbton kommt dort kaum noch vor. Im ländlichen Osten bleibt die Nachfrage hingegen schwach – demographische Effekte werden hier besonders spürbar. Handlungsempfehlungen Kommunen sollten bereits jetzt antizipieren, dass sich die Probleme der Baukrise auflösen werden und der Wohnungsbau Nachholeffekte zeigen wird. Gerade in nachfragestarken Städten werden perspektivisch Flächen benötigt. Angesichts langer Planungszeiträume ist vorausschauendes Handeln entscheidend. Mehr erfahren Die vollständigen Studienergebnisse präsentieren wir auf der Expo Real am 7. Oktober, 15-16 Uhr im Konferenzraum C12 gemeinsam mit unserem Partner BPD und Andreas Beulich vom BFW Bundesverband. Ein Webinar für alle Interessierten hat am 13. November mit Felix Embacher (bulwiengesa) und Dr. Christian von Malottki (BPD) stattgefunden. Sehen Sie sich HIER die Aufzeichnung des Webinars an. Die interaktive Wohnwetterkarte mit detaillierten Informationen zu allen knapp 11.000 Gemeinden in Deutschland finden Sie unter www.wohnwetterkarte.de Ansprechpartner: Felix Embacher, Business Owner RIWIS, felix.embacher@bulwiengesa.de und Robin Cunningham, Volkswirt bei bulwiengesa, robin.cunningham@bulwiengesa.de Downloads Pressemitteilung Wohnwetterkarte 2025