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Kategorie: Magazin

Chart des Monats Mai: Leerstandsquoten im Einzelhandel in deutschen Metropolen

Wie entwickeln sich die Leerstände im Einzelhandel? Wir haben uns die etablierten Handelslagen in den Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Köln angesehen. Regelmäßig erheben wir dort den Einzelhandelsbesatz und damit auch den Leerstand. Die Betrachtung zeigt: Dieser legt am deutlichsten in den Top-Einzelhandelslagen zu. Wir erheben jedes Jahr zu identischen Zeitpunkten den Besatz in innerstädtischen A-Lagen sowie in den Shoppingcentern dieser Städte. Die ermittelten Leerstandsquoten beziehen sich auf die Ladeneinheit als Grundgesamtheit, nicht auf die Fläche in Quadratmetern. Unschwer zu übersehen ist, dass über die Jahre in allen drei untersuchten Lagebereichen – also Highstreets, Shoppingcentern in Innenstadtlagen sowie Stadtteilzentren – die Leerstandsquoten gestiegen sind. Allerdings hat es in den Lagen einen unterschiedlichen Grad der Leerstandssteigerung gegeben. Während sich der Leerstand in den Shoppingcentern nahezu verdoppelt hat, klingt es in den Highstreet-Lagen mit einer Verfünffachung dramatischer. Allerdings liegt dort die Quote mit 7,4 % der Ladengeschäfte immer noch deutlich unter der der Stadtteilzentren und Shoppingcenter. In den Shoppingcentern ist die erfreuliche Nachricht, dass der Leerstand im Jahr 2021 gegenüber 2020 nicht mehr angestiegen ist; in den Highstreet-Lagen hat sich der Anstieg verlangsamt. Zu den Shoppingcentern: Den Daten liegt die Summe aller Shoppingcenter in den untersuchten fünf A-Städten zugrunde. Die Bandbreite der Qualitäten der Shoppingcenter ist dabei erheblich. Es gibt nach wie vor Shoppingcenter, die mit Leerstandsquoten von maximal 5 % der Ladenflächen agieren, in anderen wiederum wirken die Obergeschosse oftmals nahezu entmietet, was zu entsprechend hohen Leerstandquoten führt. Auch ist festzustellen, dass in den Shoppingcentern – im Vergleich zu den Hightstreets – selbst in „guten Zeiten“ der Leerstand im Durchschnitt höher ausfällt. Zuletzt sank er in den ausgewählten Städten wieder minimal. Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel und Niederlassungsleiter Hamburg, joseph.frechen@bulwiengesa.de

Büromarkt-Studie: Sekundärlagen besonders krisenfest

A-Stadt mit A-Lage ist nicht immer die Antwort: Dort sind Top-Büroimmobilien begehrt und teuer, aber trotzdem nicht immer robust gegen Verwerfungen in Krisenzeiten. Das zeigen wir in einer gemeinsamen Studie mit BNP Paribas REIM. Nicht immer überzeugen die deutschen Top-7-Büromärkte mit ihren Core-Lagen in der mittel- bis langfristigen Sicht hinsichtlich Robustheit. Es sind ausgewählte C- und D-Städte, und dort vorwiegend deren dezentrale Lagen, die punkten. Im Robustheits-Scoring der Studie schneiden vor allem B- und C-Lagen in Heidelberg, Ingolstadt, Heilbronn, Ludwigshafen und Bochum gut ab. Die ersten 36 Plätze von 198 gehen gänzlich an Sekundärstädte. Warum ist das so? In den A-Städten wird häufig auf zukünftige Nachfrage spekuliert, Krisenzeiten sorgen dann für Turbulenzen. An den Sekundärmärkten findet das in dieser Form nicht statt. Das reduziert das Risiko eines Flächenüberhangs. Dazu kommt ein hoher Anteil an Eigennutzung in diesen Märkten, wodurch dem freien Vermietungsmarkt weitere Flächen gar nicht erst angeboten werden. Die Studie mit dem Titel „Fragile Zeiten, robuste Lagen“ untersucht die Mietentwicklung von Büromärkten in verschiedenen Teillagen deutscher Städte hinsichtlich ihrer Krisen-Widerstandsfähigkeit über die letzten 30 Jahre. Insgesamt wurden dafür 66 deutsche Städte mit 198 Stadt-Teillage-Kombinationen analysiert. Für Immobilieninvestoren in Deutschland gelten die A-Städte Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart grundsätzlich als vielversprechendste Investmentmärkte. Besonders die Büromärkte profitieren in diesen Metropolregionen von einer hohen Nachfrage. Die Studie zeigt jedoch, dass gerade die Sekundärmärkte mit ihren B- und C-Lagen in Krisenzeiten die geringsten Verwerfungen aufweisen. Quelle: bulwiengesa/BNP Paribas REIM Erste A-Stadt nur auf Platz 37 Mit dem Stuttgarter Teilmarkt City erreicht die beste Lage einer A-Stadt nur Platz 37 von 198. Auch hinsichtlich des durchschnittlichen Mietwachstums liegt eine unerwartete Stadt an der Spitze: Die Fürther Peripherie weist ein durchschnittliches Mietwachstum von 3,3 Prozent pro Jahr auf. In einem sehr polyzentrisch geprägten deutschen Marktumfeld punkten die Sekundärmärkte mit ihren dezentralen Lagen, hoher Krisenresistenz und überdurchschnittlichem langfristigen Mietwachstum. Das positive Abschneiden vieler Sekundärlagen und -städte soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch mehrere investierbare C- und D-Städte auf den hinteren Rängen des Robustheits-Scorings liegen. Für Portfoliostrategien liefert die Studie Einblicke in den Total Return von Portfolios unter Einbezug von Sekundärmarkt-Investments. Die Ergebnisse widersprechen den typischen Erwartungen vieler Immobilieninvestoren am deutschen Markt. Bisher waren Investments abseits der Metropolstädte eher zur Diversifikation in vielen Portfolios vertreten. Die Studie deutet daraufhin, dass sie zusätzlich einen wichtigen Beitrag zur langfristigen Wertsicherung von Immobilienportfolios leisten können, auch über Krisenzeiten hinweg. In Zeiten von Lieferengpässen, politischen Unsicherheiten und steigendem Druck auf eine bereits fragile Wirtschaft liefert die Studie Hinweise dafür, wie relevant Büromärkte in Sekundärmärkten für ein krisenfestes Portfolio sein können. Für die Studie wertete das Research-Team von BNP Paribas REIM und bulwiengesa dafür im Wesentlichen drei Faktoren über den Zeitraum von 1991 bis 2021 aus: den maximalen Rückgang im Mietniveau je Konjunkturzyklus, das Ausmaß und die Dauer von Mieteinbrüchen sowie das durchschnittliche Mietniveau im Zyklus. Die Ergebnisse ergeben dann ein finales Robustheits-Scoring. Downloads Robustheitsstudie BNP bulwiengesa Ansprechpartner: Oliver Rohr, Teamleiter Büroimmobilien, oliver.rohr@bulwiengesa.de

Kurzstudie ESG-Fonds: Vor allem Wohnimmobilien gesucht

Wir haben 20 nachhaltige Immobilienfonds mit Investmentfokus Deutschland analysiert, die in den vergangenen 24 Monaten aufgelegt wurden. Ergebnis: Ohne ESG ist kaum mehr ein Fondsprodukt verkäuflich. Wohnimmobilien spielen die wichtigste Rolle. Ökologische, soziale und Governance-Kriterien (ESG) sind zu einem bedeutenden Faktor von Investmentfonds geworden. Nach der Offenlegungsverordnung (OV) der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) von März 2021 (1. Stufe, 2. Stufe ab Mitte 2022) müssen Fondsanbieter gewisse Transparenzanforderungen erfüllen. Es wird in zwei Fondskategorien unterschieden. „Dunkelgrüne“ Artikel-9-Fonds verfolgen ein nachhaltiges Anlageziel; „hellgrüne“ Artikel-8-Fonds haben Strategien zur Förderung von sozialen und/oder ökologischen Merkmalen, jedoch ist nachhaltiges Investieren nicht das Hauptziel. Das Zielvolumen der untersuchten ESG-Fonds beläuft sich auf rund 8 Mrd. Euro. Die Hälfte dieser Immobilienfonds sind nach Artikel-9 klassifiziert. Die Fonds sind mehrheitlich als offene Spezialfonds strukturiert. Die Risikoklassen werden mit Core bis Core-Plus angegeben. Die Laufzeiten beginnen bei drei Jahren. Rund zwei Drittel der Fonds investieren in Wohnimmobilien mit ESG-konformen Nutzungen, wie beispielsweise geförderter Wohnraum oder eine nachhaltige Holzbauweise. Zudem können ganze Quartiere ein Investitionsobjekt darstellen. Dies bedeutet: Immer mehr Fonds suchen die wenigen und weniger werdenden ESG-Immobilien. Diese hohe Nachfrage lässt die Preise für ESG-Immobilen steigen bzw. sie bleiben stabil, während die Preise angesichts steigender Zinsen für nicht-ESG-konforme Immobilien etwas zurückgehen werden. Gerade einmal rund 12 % der Fonds investieren in Büroimmobilien. Strategien können eine energetische Sanierung von Bestandsimmobilien oder eine preisgedämpfte Vermietung an die Kreativwirtschaft wie Künstler, Musiker und Bildungseinrichtungen sein. Mischfonds machen knapp ein Viertel aus. Downloads kurzstudie-esg-fonds-landschaft_2022.pdf Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnimmobilien bei bulwiengesa, andre.adami@bulwiengesa.de

Chart des Monats August: Trend ins Umland

In den Metropolen ist es voll geworden, Bauland knapp und teuer. Kein Wunder, dass sich die Bauaktivitäten zunehmend ins Umland verlagert haben. In Frankfurt entsteht dort fast jeder zweite Quadratmeter; zugleich gingen die Planungen von Wohnungen seit 2021 um 26 % zurück. Das zeigen aktuelle Auswertungen des Development-Monitors. Der Development-Monitor ist eine laufend aktualisierte Datenbank innerhalb von RIWIS, die den gesamtdeutschen Projektentwicklungsmarkt auswertet und die Umlandaktivität von mehr als 150 Unternehmen zeigt. Dem Monitor zufolge zeigt sich im Vergleich zu den anderen A-Städten im Frankfurter Umland eine besonders ausgeprägte Marktaktivität. Das liegt vor allem an zwei Segmenten: Logistikimmobilien werden naturgemäß nicht in den Zentren, sondern im Umland geplant und gebaut. Und im Wohnsegment sind es 66 Prozent aller gebauten und bis 2026 geplanten Quadratmeter, die im Umland entstehen. Immer mehr private Investoren – das gilt übrigens für alle Metropolen – ziehen sich aus den Großstädten zurück, während die kommunalen Bestandshalter das dortige Marktgeschehen prägen. Insgesamt sind die Fertigstellungen leicht, die Planungen jedoch massiv zurückgehend, besonders im Wohnsegment – dort sind es im Vergleich zum Vorjahr rund 26 %. Ein regelrechter Einbruch. Eine Besonderheit in Frankfurt ist der starke Rückgang bei den Planungen von Wohnhochhäusern. Viele Projekte, die wir vor zwei Jahren noch als Planungen in unserer Pipeline verzeichnet hatten, werden geschoben oder in Frage gestellt. Denn bei den steigenden Zinsen und ebenfalls stark gestiegenen Baukosten rechnet sich das für Private und institutionelle Investoren nicht mehr.   Quelle: bulwiengesa Development-Monitor Stand 27.5.2022, eigene Auswertung – Die Zahlen beziehen sich ausschließlich auf die 150+ recherchierten Akteure, Umlanddefinition gemäß bulwiengesa Frankfurt ist und bleibt in besonderem Maße eine Stadt der Pendler – seit 2011 ist das Pendler-Aufkommen um 24,4 % gestiegen. Dies ist eine Folge der zum Teil sehr stark gestiegenen Einwohnerzahl umliegender Gemeinden; Spitzenreiter ist Kelsterbach mit einem Einwohner-Anstieg um rund 22 % im ersten Halbjahr 2021. In der Folge explodieren mancherorts die Kaufpreise für Eigentumswohnungen, und auch die Mieten für Neubauwohnungen sind in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen, im Landkreis Darmstadt-Dieburg beispielsweise um 50 %.   Hinweis: RIWIS-Kunden haben automatisch Zugang zum Development-Monitor. Alle anderen können sich hier für einen Testzugang registrieren. Ansprechpartner: Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa, sven.carstensen@bulwiengesa.de

Markenstärke mit Substanz

bulwiengesa verteidigt Spitzenplatz zum 13. Mal in Folge Zum 13. Mal in Folge ist bulwiengesa vom Real Estate Brand Institute (REB) als stärkste Marke Deutschlands in der Kategorie „Analysts & Appraisers“ ausgezeichnet worden. Die Preisverleihung fand in diesem Jahr erstmals im Rahmen eines Executive Gala Dinners an Bord der Pioneer Two in Berlin statt. Die Auszeichnung basiert auf der REB Brand Value Study 2026 – einer der umfassendsten Markenstudien der europäischen Immobilienwirtschaft. Für die aktuelle Studie wurden 8.841 Expertenurteile aus einem validierten Panel von mehr als 120.000 Branchenexpertinnen und -experten ausgewertet. Insgesamt flossen die Bewertungen von 1.173 Marken aus 23 Teilbranchen in 45 europäischen Märkten in das Ranking ein. Mit 89,82 Punkten behauptet bulwiengesa erneut die Spitzenposition  in der Kategorie „Analysts & Appraisers“ in Deutschland und setzt sich damit deutlich vor den weiteren Marktteilnehmern der Kategorie durch. Besonders bemerkenswert: Während die aktuelle REB-Studie zeigt, dass 83,8 % der untersuchten Marken im Vergleich zum Vorjahr an Markenwert verlieren, bestätigt bulwiengesa seine außergewöhnlich stabile Markenposition bereits seit über einem Jahrzehnt auf konstant hohem Niveau. Die langfristige Entwicklung unterstreicht diese Kontinuität: Seit 2019 bewegt sich der Markenwert von bulwiengesa kontinuierlich im Bereich von rund 90 Punkten und dokumentiert damit das nachhaltige Vertrauen von Kunden, Partnern und Marktteilnehmern. Die diesjährige Studie kommt zu einem klaren Ergebnis: Erfolgreiche Marken wachsen nicht aufgrund höherer Kommunikationsbudgets, sondern durch fachliche Kompetenz, Verlässlichkeit und eine konsequente Marktpositionierung. Genau diese Faktoren spiegeln sich auch in der diesjährigen Auszeichnung wider. Die Auszeichnung nahmen Sven Carstensen, Geschäftsführer von bulwiengesa, und Oliver Rohr, Head of Consulting, entgegen. Wir bedanken uns herzlich bei unseren Kundinnen und Kunden für ihr langjähriges Vertrauen sowie bei allen Mitarbeitenden, deren Engagement und Expertise diese erneute Auszeichnung möglich machen. Ansprechpartnerin: Birgit Haase, Leiterin Unternehmenskommunikation und Marketing, birgit.haase@bulwiengesa.de  

Mehr Tempo im Schulbau: Welches Umsetzungsmodell passt?

Wie lassen sich Schulbauprojekte schneller, wirtschaftlich und langfristig tragfähig realisieren? Die erste Kurzstudie der Initiative Bildungsimmobilien vergleicht unterschiedliche Umsetzungsmodelle und bietet Kommunen Orientierung für die projektspezifische Modellwahl.

Handelsimmobilien 2026: Stabilisierung mit neuen Vorzeichen

Nahversorgung bleibt gefragt, Investoren werden wieder aktiver und Künstliche Intelligenz verändert Standortentscheidungen. Der neue Retail Real Estate Report 2026/2027 von Hahn Gruppe, bulwiengesa, CBRE und EHI Retail Institute analysiert die aktuellen Entwicklungen im Einzelhandel und bei Handelsimmobilien

b² Handelsmonitor: Zwei Blickwinkel auf einen dynamischen Markt

Im gemeinsamen Webinar von bulwiengesa und burberger wurde der aktuelle Einzelhandelsmarkt aus Analyse- und Praxisperspektive beleuchtet. Nach einem Überblick über die zentralen Ergebnisse des b² Handelsmonitors wurde das derzeit ambivalente Marktumfeld eingeordent: moderates Umsatzwachstum trifft auf gedämpfte Konsumstimmung. Im Fokus standen insbesondere die Entwicklungen in Highstreet-Lagen und Fachmarktsegmenten. Während innerstädtische Lagen weiterhin zentrale Frequenzanker bleiben, zeigt sich eine zunehmende Polarisierung mit stabiler Nachfrage in Top-Lagen und Anpassungsdruck in schwächeren Standorten. Fachmärkte hingegen bestätigen ihre Rolle als stabile und nachgefragte Assetklasse – getragen vor allem durch lebensmittelgeankerte Konzepte und robuste Flächennachfrage. André Michel und Thomas Streile ergänzten diese Einschätzungen um aktuelle Markterfahrungen zu Mieten, Transaktionen und Investoreninteressen. Im gemeinsamen Fachdialog wurde deutlich: Der Markt bleibt selektiv – Chancen bestehen vor allem dort, wo Standortqualität und Nutzungskonzepte überzeugen. Die Aufzeichnung des Webinars finden Sie als YouTube-Video HIER. Download   Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Teamleiter Einzelhandel

Chart des Monats Juni: Weniger Projektentwicklungen

In den sieben A-Städten beträgt das Projektvolumen jetzt nur noch 46,2 Mio. qm. Das entspricht einem Rückgang um 3,6 Prozent im Vergleich zum ersten Corona-Jahr 2020. Vor allem das Trading Development ist auf Talfahrt, während Bestandshalter fleißig weiterbauen und -planen. Im Trading-Development – also den Entwicklungen mit Verkaufsabsicht für das Projekt – geht die Talfahrt weiter. Mit minus 8,3 % ist der bisher stärkste Rückgang nach der Finanz- und Schuldenkrise gemessen worden. Dies zeigt eine aktuelle Auswertung aus dem Development Monitor. Aktuell verhalten sich viele Marktteilnehmer abwartend, beobachten die Situation und verschieben Entscheidungen über Projekte. Vor allem die Banken sind sehr zurückhaltend. Die Zinsentwicklung wird den Markt wieder nutzerorientierter und weniger kapitalmarktorientiert prägen. Der Rückgang im Trading Development in den sieben A-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart kommt nicht überraschend, sondern hat sich in den letzten Jahren bereits abgezeichnet, wie das Chart des Monats zeigt. Abwanderungen in die Speckgürtel der Metropolen, geringe Grundstücksverfügbarkeit und entsprechend hohe Grundstückskosten zeigen Wirkung. In den sieben A-Städten Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und München ging allein das Trading-Development-Volumen über alle Segmente auf 24,4 Mio. qm zurück. Das entspricht gegenüber dem Höchstwert von 2019, als noch 28,5 Mio. qm in Entwicklung waren, sogar einem Rückgang von über 14 %. Den Markt für Trading Developments dominieren weiterhin Wohnprojektflächen – gefolgt von Büros und Handelsflächen – und vornehmlich überregional agierende Projektentwickler. Die Investor Developments, also Entwicklungen für den eigenen Bestand, sind übrigens nicht zurückgegangen; lediglich das Wachstum hat sich abgeflacht. Gerade kommunale Wohnungsbauunternehmen setzen ihre Bautätigkeit trotz gestiegener Kosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten fort. Ansprechpartner: Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa, carstensen@bulwiengesa.de